Đợi tài liệu về rồi mới suy nghĩ thì thường là đã muộn
Sau khoảng nửa năm xem các bất động sản đầu tư, dần dần bạn sẽ nhận ra một điều.
"Lợi suất cao!" "Có thể bàn vay toàn phần." "Giá trị thẩm định theo chi phí cao hơn giá bán." "Nguyên một tòa chung cư ở tỉnh lẻ, lợi suất khoảng 20% nếu lấp đầy."
Những email như thế, chỉ nhìn con số thì trông khá hấp dẫn.
Nhưng khi xem nội dung thật sự, hết điểm vướng này đến điểm vướng khác lộ ra: tuổi công trình, căn trống, sửa chữa, tuyết, dân số, đường thoát hàng, điều kiện vay, cách quản lý.
Và cuối cùng bạn nghĩ:
"Nếu thật sự là bất động sản tốt thì chẳng phải đã bán hết trước khi đến email của mình rồi sao?"
Cảm giác này có lẽ khá chính xác.
Hàng gửi qua email giống "sản phẩm đóng gói" hơn là giới thiệu riêng
Email bất động sản từ công ty môi giới thoạt nhìn như được giới thiệu riêng cho bạn.
Nhưng nếu nội dung được trình bày gọn gàng, lại còn kèm
- tóm tắt bất động sản
- giá
- lợi suất
- giá trị thẩm định theo chi phí (ở Nhật, ngân hàng tính bằng giá trị đất cộng giá trị công trình)
- quảng bá về khoản vay
- lời bình của nhân viên kinh doanh
- các số email trước
- đường dẫn hủy đăng ký
thì rất có thể đó không phải giới thiệu riêng, mà gần với một món hàng đã được đóng gói thành sản phẩm và gửi hàng loạt.
Tất nhiên không phải hàng nào qua email cũng xấu.
Nhưng thứ tự thường diễn ra như sau:
Tin tức đến trước tiên với chủ bán, môi giới địa phương, nhà đầu tư thân cận và khách cũ
↓
Phản ứng nhạt nhòa, điều kiện không hợp, hoặc khó vay vốn
↓
Được gửi email đến danh sách nhà đầu tư diện rộng
↓
Dùng những từ như "lợi suất cao", "vay toàn phần", "thẩm định vượt giá" để tìm người dính chiêu
Nghĩa là khi đã nằm trong hộp thư của bạn, món hàng ấy có thể đã trôi xuống hạ nguồn của dòng thông tin.
Bất động sản không giống cổ phiếu, nơi ai cũng nhìn cùng một bảng giá và mua cùng lúc. Thông tin đến với bạn ở giai đoạn nào thì khung cảnh bạn thấy khác đi khá nhiều.
"Bất động sản tốt" bán đi trước khi có ai kịp bình tĩnh mổ xẻ tài liệu
Trong đầu tư bất động sản, càng tốt thì càng dễ rơi vào tay người quyết định nhanh.
Vì người mua được thì đã định sẵn tiêu chí ngay từ đầu.
Ví dụ:
Khu vực: ưu tiên Aichi, Gifu, Mie và phía tây Shizuoka
Loại trừ: tuyết dày, thị trấn sụt giảm dân số mạnh, tiêu chuẩn chống động đất cũ, không thể xây lại, lịch sử sửa chữa không rõ
Giá: tối đa 30 đến 50 triệu yên
Lợi suất: coi trọng dòng tiền thực, không phải con số bề mặt
Vay vốn: có khoảng chấp nhận được về lãi suất, thời hạn, vốn tự có và chi phí mua
Ngưỡng ra giá: nếu tỷ lệ trống, sửa chữa, đường thoát hàng đạt mức nhất định trở lên thì quyết ngay
Người có sẵn những tiêu chuẩn này có thể sơ loại ngay khi tài liệu vừa đến.
Ngược lại, nếu chỉ khi tài liệu về rồi mới bắt đầu nghĩ:
"Khu này thế nào nhỉ?" "Tuổi công trình này thì sao?" "Thẩm định vượt giá là gì vậy?" "Giả định lấp đầy có tin được không?" "Tuyết có ảnh hưởng đến quản lý không?"
thì trong lúc đó, bất động sản tốt đã biến mất.
Vì vậy vấn đề không phải là "không biết đọc tài liệu".
Cái chậm là chỉ bắt đầu xây tiêu chí đánh giá sau khi tài liệu đã đến.
Lợi suất cao không phải "món hời", mà còn là "tên gọi của rủi ro"
Bất động sản có lợi suất gộp cao trông rất hấp dẫn.
Nhưng lợi suất gộp là con số rất thô. Nó chỉ là tiền thuê cả năm chia cho giá bất động sản, chưa phản ánh đủ căn trống, sửa chữa, phí quản lý, thuế đất và nhà, chi phí quảng cáo, chi phí phục hồi sau khi người thuê rời đi, bảo hiểm hỏa hoạn hay lãi suất tăng.
Khảo sát của Cơ quan Dịch vụ Tài chính Nhật Bản về khoản vay cho bất động sản đầu tư cũng nêu rằng khi kinh doanh cho thuê, điều quan trọng là hiểu các rủi ro như căn trống, giá thuê giảm, chi phí sửa chữa, thiên tai và lãi suất tăng. Đặc biệt với nguyên một tòa nhà, việc bán và cho vay gắn chặt với nhau, nên điều quan trọng là bản thân khách hàng có hiểu rõ rủi ro hay không.
Vì thế, với bất động sản lợi suất cao, điều cần xem thật sự không phải là
Nếu lấp đầy thì có lời không?
Điều cần xem là
Có chịu nổi khi có người thuê rời đi không?
Có chịu nổi khi đến kỳ sửa chữa không?
Giá thuê giảm có còn trả được nợ không?
Có chịu nổi khi chi phí tuyết, lũ, thiên tai tính vào thu chi không?
Khi thoát hàng có người mua tiếp theo không?
Lợi suất cao không đơn thuần là phần thưởng. Nó cũng là kết quả của việc thị trường đã tính rủi ro đó vào giá.
"Có thể bàn vay toàn phần" hấp dẫn, nhưng không phải chắc thắng
Một câu hay xuất hiện trong email chào bán là "có thể bàn vay toàn phần".
Đúng là nghe rất mạnh. Nếu dùng được đòn bẩy mà ít tốn vốn tự có, hiệu quả sử dụng vốn sẽ tăng.
Nhưng ở đây cũng có điểm cần lưu ý.
Mua được bằng vay toàn phần và vận hành an toàn sau khi mua là hai chuyện khác nhau.
Ngược lại, vốn tự có càng ít thì đường lui càng hẹp
- khi có căn bị trống
- khi đến kỳ sửa chữa lớn
- khi lãi suất tăng
- khi giá thuê giảm
- khi giá bán không tăng
Khoản vay có được duyệt hay không là chuyện ngân hàng đánh giá tài sản đảm bảo và hồ sơ của người vay. Điều quan trọng với nhà đầu tư là trả nợ xong còn tiền trong tay không, và có chịu được điều bất ngờ không.
"Vay được" là cửa vào. "Trả được" là phần cốt lõi. "Bán được" là lối ra.
Nếu không nhìn ba điều này riêng rẽ, vay toàn phần có thể là vũ khí mà cũng có thể là cái bẫy.
"Thẩm định vượt giá" không phải câu thần chú
Giá trị thẩm định theo chi phí cao hơn giá bán, tức cái gọi là "thẩm định vượt giá", cũng là câu chào hàng hay dùng.
Giá trị thẩm định này, nói đại khái, là
giá trị đất + giá trị công trình
tức cách nhìn như tài sản đảm bảo.
Đây là một trong những chỉ số ngân hàng dễ dùng khi xem xét cho vay.
Nhưng thẩm định vượt giá không có nghĩa đó là bất động sản sinh lời tốt.
Với bất động sản ở tỉnh lẻ, chuyện như thế này rất bình thường:
Đất rộng
Công trình cũng được thẩm định ở mức nhất định
Nhưng nhu cầu thuê yếu
Thời gian trống dài
Chi phí sửa chữa nặng
Khi bán có ít người mua
Tức là thẩm định chỉ là "hình dáng khi làm tài sản đảm bảo", chứ không phải "sức khiến người thuê ở lâu dài" hay "sức thu hút người mua kế tiếp".
Khi thấy "thẩm định vượt giá", trước khi mừng hãy hỏi:
Căn cứ tính giá trị thẩm định đó là gì?
Giá đất là bao nhiêu?
Giá trị công trình là bao nhiêu?
Giá tái tạo và số năm còn lại là bao nhiêu?
Tổ chức tài chính nào thẩm định, theo cách nào?
Khi thoát hàng, người mua có công nhận cách thẩm định đó không?
"Thẩm định vượt giá" chỉ là một dữ kiện để cân nhắc. Một mình nó không phải lý do để mua.
Đích thân đến nơi không chỉ để "xem bất động sản"
Khi đầu tư bất động sản, đôi lúc bạn thấy: "Chẳng lẽ chỉ còn cách đích thân đến?"
Điều này đúng một nửa.
Nhưng ý nghĩa của việc đến nơi không chỉ là xem công trình.
Quan trọng hơn là được công ty môi giới nhìn nhận là "khách mua được thật".
Đứng ở vị trí môi giới, việc đưa bất động sản tốt cho ai trước là chuyện rất quan trọng.
- Người chỉ xin tài liệu
- Người lần nào cũng nói "để tôi xem xét" rồi thôi
- Người có điều kiện mơ hồ
- Người không có triển vọng vay vốn
- Người nộp đề nghị mua rồi dễ dàng biến mất
Với những người như vậy, khó mà đưa thông tin ở thượng nguồn.
Ngược lại, với người
- khu vực muốn mua rõ ràng
- tầm giá rõ ràng
- điều kiện loại trừ rõ ràng
- đã chuẩn bị vay vốn
- quyết định nhanh
- lý do không mua cũng rõ ràng
- hễ điều kiện hợp là mua thật
thì khả năng được gọi điện trước khi email hàng loạt được gửi sẽ cao hơn.
Vì vậy, nếu bạn đến các văn phòng môi giới ở địa phương hay tỉnh lân cận, mang theo một bảng điều kiện mua hiệu quả hơn nhiều so với chỉ hỏi "Có bất động sản nào tốt không ạ?"
Đặt mua nhanh, điều tra lạnh lùng
Khi xuất hiện bất động sản có vẻ tốt, trong thực tế đôi khi người ta nộp sớm giấy đề nghị mua rồi mới chuyển sang kiểm tra chi tiết.
Người ta thường hiểu rằng giấy đề nghị mua tự nó không làm hợp đồng mua bán thành lập. Phần giải thích của Hiệp hội Bất động sản Toàn Nhật Bản, tổ chức của các doanh nghiệp môi giới, cũng nói rằng chỉ nộp giấy đề nghị mua thì hợp đồng mua bán chưa thành lập.
Tuy vậy, điều đó không có nghĩa là cứ nộp bừa được. Nếu nhiều lần rút lại một cách cẩu thả, bạn sẽ mất uy tín với môi giới.
Vì thế, nếu dùng thì nên nêu rõ các điều kiện tiên quyết:
Với điều kiện khoản vay được duyệt
Với điều kiện xác nhận tài liệu chi tiết
Với điều kiện xác nhận tại hiện trường
Với điều kiện xác nhận báo giá sửa chữa
Với điều kiện xác nhận bảng kê người thuê và giá thuê (rent roll)
Xác nhận trách nhiệm của bên bán về khiếm khuyết và điều kiện ranh giới đất
Lý tưởng là:
Đặt mua nhanh
Điều tra lạnh lùng
Lý do rút lui rõ ràng
Tốc độ và thận trọng không mâu thuẫn. Nếu định sẵn điều kiện từ trước, bạn vừa hành động nhanh vừa loại được những bất động sản nguy hiểm.
Cách dùng đúng của hàng qua email: làm "bài tập luyện tay"
Không phải hàng qua email thì toàn bộ đều tệ.
Nhưng nhìn chúng như "viên ngọc ẩn" thì nguy hiểm.
Cách dùng đúng là xem như bài tập luyện phân tích bất động sản.
Khi email đến, hãy sơ loại trong năm phút.
Vì sao lợi suất này?
Vì sao giá này?
Vì sao bây giờ mới gửi qua email?
Vì sao người địa phương không mua?
Các căn trống có thật sự lấp đầy được không?
Chi phí sửa chữa đang ẩn ở đâu?
Có chi phí do tuyết, lũ, thiên tai hay xã hội phụ thuộc xe hơi không?
Ai sẽ mua khi thoát hàng?
Nếu vay được, trả nợ xong còn lại bao nhiêu?
Lặp lại việc này, "danh sách những bất động sản đã không mua" sẽ dài ra.
Danh sách này là tài sản.
Vì điều kiện loại trừ của chính bạn ngày càng rõ.
Điều đáng sợ trong đầu tư bất động sản không chỉ là bỏ lỡ món tốt. Đáng sợ hơn nhiều là tưởng món xấu là món tốt rồi mua nó.
Danh sách kiểm tra sơ loại trong năm phút
Khi có hàng qua email, hãy xem theo thứ tự này.
1. Vì sao email đến với bạn
Có phải giới thiệu riêng không
Có phải bản tin gửi hàng loạt không
Có kèm các số trước không
Có kèm đường dẫn hủy đăng ký không
Có phải gửi lại sau khi giảm giá không
Nếu được gửi rộng rãi, hãy xem với giả định rằng nó đã trôi xuống hạ nguồn thông tin.
2. Xem lợi suất thực, không phải lợi suất bề mặt
Thu nhập hiện tại
Thu nhập giả định lấp đầy
Số căn trống
Giá thuê trung bình của các căn đang có người ở
Giá thuê chào của các căn trống
Thuế đất và nhà
Phí quản lý
Bảo hiểm
Chi phí phục hồi sau khi người thuê rời đi
Chi phí quảng cáo
Chi phí sửa chữa
Tiền trả nợ vay
Đừng nhìn "giả định lấp đầy", hãy xem với hiện trạng có trả nợ được không.
3. Xem nội tình của căn trống
Có bao nhiêu căn trống
Đã trống bao nhiêu tháng
Vì sao trống
Giá thuê chào có cao hơn thị trường không
Thiết kế căn hộ có hợp nhu cầu khu vực không
Chỗ đỗ xe có đủ không
Với nguyên một tòa nhà ở tỉnh lẻ, chỉ một căn trống cũng ảnh hưởng lớn đến thu chi.
4. Tìm "quả bom sửa chữa"
Mái nhà
Tường ngoài
Phần sắt thép
Cầu thang
Máng thoát nước mưa
Cấp thoát nước
Bể phốt
Thiết bị điện
Đèn khu vực chung
Bãi đỗ xe
Lịch sử dột nước
Khi tuổi công trình vượt 20 đến 30 năm, lịch sử sửa chữa quan trọng hơn lợi suất bề mặt.
5. Xem rủi ro khu vực
Dân số
Số hộ gia đình
Nhu cầu thuê
Cạnh tranh xung quanh
Tuyết
Lũ lụt
Sạt lở đất
Xã hội phụ thuộc xe hơi
Việc làm
Nguồn cầu như trường đại học, nhà máy, bệnh viện
Với bất động sản ở tỉnh lẻ, cần có cảm giác mua cả thị trấn chứ không chỉ mua tòa nhà.
6. Xem lối thoát
Ai sẽ mua tiếp theo
Nhà đầu tư địa phương có mua không
Tổ chức tài chính có cho người mua kế tiếp vay không
Giá trị thẩm định có còn giữ được không
Giá thuê giảm rồi có còn bán được không
Dù lúc mua vay được, nhưng khi bán không có người mua thì bạn bị kẹt.
Tổng kết: Đầu tư bất động sản là trò chơi về "đường đi của thông tin" trước cả phân tích bất động sản
Bất động sản lợi suất cao gửi qua email, chỉ nhìn con số thì rất hấp dẫn.
Nhưng nếu đã được gửi rộng rãi qua email, rất có thể nó đã đi qua mắt của nhiều người.
Vì vậy, xem nửa năm mà cảm thấy "bất động sản tốt không đến tay mình" là điều tự nhiên.
Chuyện đó không hẳn do mắt nhìn kém, mà có thể là do bạn đang nhìn ở nơi quá xa về hạ nguồn.
Việc cần làm từ giờ không phải là vội vàng lao vào hàng qua email.
Việc cần làm là:
Định điều kiện mua trước
Cố định điều kiện loại trừ
Luyện tập bằng hàng qua email
Đưa bảng điều kiện cho môi giới địa phương và tỉnh lân cận
Xây mối quan hệ để được gọi trước khi bản tin gửi đi
Nếu thấy tốt thì đặt mua nhanh
Loại bỏ lạnh lùng trong bước điều tra chi tiết
Đầu tư bất động sản không chỉ là trò chơi phân tích bất động sản.
Đó là trò chơi xem bạn tiến gần đến thượng nguồn của thông tin được đến đâu.
Và danh sách những bất động sản đã không mua không hề lãng phí. Đó là bản ghi những quả mìn bạn đã không giẫm phải, và là bằng chứng cho thấy tiêu chuẩn đầu tư của bạn đang lớn lên.
