Si vous ne réfléchissez qu'une fois le dossier reçu, il est presque toujours trop tard
Au bout de six mois environ à regarder des biens d'investissement, on finit par remarquer quelque chose.
« Rendement élevé ! » « Financement à 100 % négociable. » « La valeur d'estimation au coût dépasse le prix de vente. » « Immeuble entier de logements en province, rendement d'environ 20 % si tout est loué. »
Ces e-mails, quand on ne regarde que les chiffres, semblent très solides.
Mais dès qu'on examine le contenu, les points qui coincent s'enchaînent : âge du bâtiment, logements vacants, travaux, neige, population, sortie, conditions de prêt, gestion.
Et on finit par se dire :
« Si c'était vraiment un bon bien, il serait déjà vendu avant d'arriver par e-mail, non ? »
Ce réflexe est probablement très juste.
Les offres par e-mail ressemblent plus à un « produit emballé » qu'à une recommandation personnelle
L'e-mail d'une agence qui présente un bien donne l'impression, à première vue, d'une recommandation faite rien que pour vous.
Mais si le texte est bien mis en forme et accompagné de
- la fiche du bien
- le prix
- le rendement
- la valeur d'estimation au coût (ce que les banques japonaises calculent comme valeur du terrain plus valeur du bâtiment)
- des arguments sur le financement
- un commentaire commercial
- les anciens numéros
- un lien de désabonnement
alors il y a de fortes chances que ce ne soit pas une recommandation personnelle, mais plutôt une offre transformée en produit et envoyée en masse.
Bien sûr, toutes les offres reçues par e-mail ne sont pas mauvaises.
Mais l'ordre des choses ressemble souvent à ceci :
L'information va d'abord au vendeur, aux agents locaux, aux investisseurs proches et aux clients habituels
↓
La réaction est tiède, les conditions ne collent pas ou le financement est difficile
↓
L'offre est envoyée par e-mail à une large liste d'investisseurs
↓
Avec des mots comme « rendement élevé », « financement total » ou « estimation supérieure au prix », on cherche ceux qui mordent
Autrement dit, au moment où elle arrive dans votre boîte, l'offre se trouve peut-être déjà en aval du flux d'information.
L'immobilier n'est pas comme la Bourse, où tout le monde voit le même carnet d'ordres et achète au même moment. Selon l'étape à laquelle l'information vous parvient, le paysage que vous voyez change beaucoup.
Les « bons biens » partent avant qu'on ait le temps d'étudier le dossier à tête reposée
En investissement immobilier, plus un bien est bon, plus il est facile qu'il soit pris par quelqu'un qui décide vite.
Car ceux qui peuvent acheter ont leurs critères fixés dès le départ.
Par exemple :
Zone : priorité à Aichi, Gifu, Mie et l'ouest de Shizuoka
À exclure : fortes chutes de neige, villes en net déclin démographique, ancienne norme antisismique, reconstruction impossible, historique de travaux inconnu
Prix : jusqu'à 30 à 50 millions de yens
Rendement : regarder le cash-flow réel, pas le chiffre brut
Financement : fourchette acceptable pour le taux, la durée, l'apport et les frais d'acquisition
Seuil d'offre : si la vacance, les travaux et la sortie dépassent un certain niveau, décision immédiate
Quelqu'un qui a déjà ces critères peut faire un premier tri dès que le dossier arrive.
À l'inverse, si l'on ne commence à se demander qu'après avoir reçu le dossier :
« Comment est cette zone ? » « Et un bâtiment de cet âge ? » « Que veut dire “estimation supérieure au prix” ? » « Peut-on se fier à l'hypothèse de location complète ? » « La neige joue-t-elle sur la gestion ? »
pendant ce temps, le bon bien disparaît.
Le problème n'est donc pas de « ne pas savoir lire un dossier ».
Ce qui est trop lent, c'est de construire ses critères de décision une fois le dossier arrivé.
Un rendement élevé n'est pas une « bonne affaire » : c'est aussi le nom d'un risque
Un bien au rendement brut élevé paraît séduisant.
Mais le rendement brut est un chiffre très grossier. C'est simplement le loyer annuel divisé par le prix du bien, et il ne reflète pas bien la vacance, les travaux, les frais de gestion, la taxe foncière, les frais d'annonce, la remise en état après un départ, l'assurance incendie ni la hausse des taux.
Une enquête de l'Agence japonaise des services financiers sur les prêts pour l'immobilier d'investissement rappelle aussi qu'en gestion locative, il est essentiel de comprendre des risques comme la vacance, la baisse des loyers, le coût des travaux, les catastrophes et la hausse des taux. Pour les immeubles entiers en particulier, la vente et le financement sont étroitement liés, d'où l'importance que le client comprenne vraiment les risques.
Ainsi, ce qu'il faut vraiment regarder dans un bien à haut rendement, ce n'est pas
Est-ce rentable si tout est loué ?
Ce qu'il faut regarder, c'est
Peut-on tenir si un locataire part ?
Peut-on tenir quand les travaux arrivent ?
Peut-on encore rembourser si les loyers baissent ?
Peut-on tenir si les coûts liés à la neige, aux inondations et aux catastrophes pèsent sur les comptes ?
Y aura-t-il un acheteur suivant à la sortie ?
Un rendement élevé n'est pas qu'une récompense. C'est aussi le résultat du fait que le marché a déjà intégré ce risque dans le prix.
« Financement total négociable » est tentant, mais ce n'est pas une victoire assurée
Une phrase qui revient souvent dans les e-mails commerciaux est « financement total négociable ».
C'est vrai que cela sonne bien. Si l'on peut utiliser l'effet de levier en limitant son apport, l'efficacité du capital augmente.
Mais là aussi, il faut faire attention.
Pouvoir acheter avec un prêt à 100 %, c'est une chose ; pouvoir gérer le bien en toute sécurité ensuite, c'en est une autre.
Au contraire, moins l'apport est important, plus la marge de manœuvre se réduit
- quand un logement se vide
- quand de gros travaux arrivent
- quand les taux montent
- quand les loyers baissent
- quand le prix de revente ne progresse pas
Que le prêt soit accordé ou non dépend de l'évaluation de la garantie et de votre profil par la banque. Ce qui compte pour l'investisseur, c'est qu'il reste de l'argent après le remboursement et que l'on puisse encaisser l'imprévu.
« Pouvoir emprunter » est l'entrée. « Pouvoir rembourser » est le cœur. « Pouvoir revendre » est la sortie.
Si l'on ne regarde pas ces trois points séparément, le financement total peut être une arme comme un piège.
« Estimation supérieure au prix » n'est pas une formule magique
Quand la valeur d'estimation au coût dépasse le prix de vente, ce qu'on appelle « estimation supérieure au prix », c'est aussi un argument de vente très courant.
Cette valeur, en gros, c'est
valeur du terrain + valeur du bâtiment
soit une évaluation du bien en tant que garantie.
C'est l'un des indicateurs que les banques utilisent volontiers pour étudier un prêt.
Mais une estimation supérieure au prix ne garantit pas que le bien soit un bon investissement locatif.
Pour les biens de province, il est tout à fait courant d'avoir ceci :
Le terrain est grand
Le bâtiment reçoit aussi une valeur correcte
Mais la demande locative est faible
La vacance dure longtemps
Les travaux coûtent cher
Il y a peu d'acheteurs à la revente
Autrement dit, l'estimation correspond à « l'apparence comme garantie », pas à « la capacité à garder des locataires » ni à « la capacité à attirer le prochain acheteur ».
Quand vous voyez « estimation supérieure au prix », avant de vous réjouir, posez ces questions :
Sur quoi repose le calcul de cette estimation ?
Combien vaut le terrain ?
Quelle est la valeur du bâtiment ?
Quel est le coût de remplacement et la durée de vie restante ?
Quel établissement financier l'a évaluée, et comment ?
À la sortie, l'acheteur accordera-t-il la même valeur à cette évaluation ?
L'« estimation supérieure au prix » est un élément de jugement parmi d'autres. À elle seule, elle ne justifie pas un achat.
Se déplacer ne sert pas seulement à « voir le bien »
En investissement immobilier, on se demande parfois : « Faut-il vraiment y aller en personne ? »
C'est à moitié vrai.
Mais l'intérêt de se déplacer n'est pas seulement de voir le bâtiment.
Le plus important est d'être identifié par l'agence comme un client qui peut vraiment acheter.
Du point de vue de l'agence, décider à qui proposer d'abord un bon bien est capital.
- Ceux qui se contentent de demander des documents
- Ceux qui répondent toujours « je vais y réfléchir » et en restent là
- Ceux dont les critères sont flous
- Ceux qui n'ont aucune perspective de financement
- Ceux qui déposent une offre puis disparaissent sans peine
À ces personnes, il est difficile de donner des informations de première main.
À l'inverse, ceux qui
- savent clairement dans quelle zone ils veulent acheter
- connaissent leur fourchette de prix
- ont des critères d'exclusion clairs
- ont préparé leur financement
- décident vite
- savent aussi clairement pourquoi ils n'achètent pas
- achètent vraiment quand les conditions sont réunies
ont beaucoup plus de chances d'être appelés avant l'envoi de l'e-mail de masse.
C'est pourquoi, si vous rendez visite à des agences locales ou de départements voisins, venir avec une fiche de vos critères d'achat est bien plus efficace que demander simplement « Avez-vous de bons biens ? ».
Offre rapide, enquête froide
Quand un bien prometteur apparaît, en pratique on remet parfois assez tôt une lettre d'intention d'achat, puis on passe aux vérifications détaillées.
On considère en général qu'une lettre d'intention d'achat ne suffit pas, à elle seule, à former le contrat de vente. L'explication de l'Association immobilière de tout le Japon, un organisme de professionnels de l'immobilier, précise aussi que la simple remise d'une telle lettre ne forme pas de contrat de vente.
Cela ne veut pas dire pour autant qu'on peut en distribuer à la légère. Si vous retirez vos offres à répétition sans soin, les agents perdent confiance en vous.
Si vous l'utilisez, mieux vaut donc poser clairement les conditions préalables :
Sous condition d'obtention du prêt
Sous condition de vérification du dossier détaillé
Sous condition de visite sur place
Sous condition de vérification des devis de travaux
Sous condition de vérification de l'état locatif (la liste des logements, locataires et loyers)
Vérifier la garantie du vendeur contre les défauts et les conditions de bornage
L'idéal est :
Offre rapide
Enquête froide
Raisons de retrait claires
Vitesse et prudence ne s'opposent pas. Si vous fixez les conditions à l'avance, vous pouvez agir vite tout en écartant les biens dangereux.
Le bon usage des offres par e-mail : un « terrain d'entraînement »
Cela ne veut pas dire que toutes les offres par e-mail sont mauvaises.
Mais les considérer comme des « pépites » est dangereux.
Le bon usage, c'est de s'en servir comme d'un entraînement à l'analyse de biens.
Quand un e-mail arrive, faites un premier tri en cinq minutes.
Pourquoi ce rendement ?
Pourquoi ce prix ?
Pourquoi arrive-t-il par e-mail maintenant ?
Pourquoi les gens du coin ne l'ont-ils pas acheté ?
Les logements vacants vont-ils vraiment se remplir ?
Où se cachent les coûts de travaux ?
Y a-t-il des coûts liés à la neige, aux inondations, aux catastrophes ou à la dépendance à la voiture ?
Qui l'achètera à la sortie ?
Si le prêt est accordé, combien reste-t-il après remboursement ?
En répétant cet exercice, votre « liste des biens non achetés » s'allonge.
Cette liste est un actif.
Parce que vos propres critères d'exclusion deviennent de plus en plus nets.
Ce qui est effrayant en investissement immobilier, ce n'est pas seulement de rater un bon bien. C'est bien plus effrayant d'acheter un mauvais bien en le prenant pour un bon.
Check-list du premier tri en cinq minutes
Quand une offre arrive par e-mail, regardez d'abord dans cet ordre.
1. Pourquoi cela vous est-il parvenu
Est-ce une recommandation personnelle ?
Est-ce une newsletter envoyée en masse ?
Y a-t-il les anciens numéros ?
Y a-t-il un lien de désabonnement ?
Est-ce un renvoi après une baisse de prix ?
Si l'offre est diffusée largement, partez du principe qu'elle est déjà en aval de l'information.
2. Regardez le rendement réel, pas le rendement brut
Revenus actuels
Revenus si tout est loué
Nombre de logements vacants
Loyer moyen des logements occupés
Loyer demandé pour les logements vacants
Taxe foncière
Frais de gestion
Assurance
Frais de remise en état après départ
Frais d'annonce
Coûts de travaux
Mensualités du prêt
Ne regardez pas l'« hypothèse de location complète » : regardez si les revenus actuels permettent de rembourser.
3. Regardez ce qu'il y a derrière la vacance
Combien de logements sont vides ?
Depuis combien de mois ?
Pourquoi sont-ils vides ?
Le loyer demandé n'est-il pas supérieur au marché ?
La typologie correspond-elle à la demande locale ?
Y a-t-il assez de places de stationnement ?
Dans un immeuble entier en province, un seul logement vacant pèse lourd dans les comptes.
4. Repérez les bombes à retardement des travaux
Toiture
Murs extérieurs
Éléments en fer
Escaliers
Gouttières
Alimentation et évacuation d'eau
Fosse septique
Équipements électriques
Éclairage des parties communes
Parking
Historique de fuites
Au-delà de 20 à 30 ans d'âge, l'historique des travaux compte plus que le rendement brut.
5. Regardez les risques de la zone
Population
Nombre de ménages
Demande locative
Concurrence à proximité
Neige
Inondations
Glissements de terrain
Dépendance à la voiture
Emploi
Sources de demande comme universités, usines, hôpitaux
Pour un bien de province, il faut avoir le sentiment d'acheter non seulement le bâtiment, mais la ville elle-même.
6. Regardez la sortie
Qui l'achètera ensuite ?
Un investisseur local l'achètera-t-il ?
Un établissement financier prêtera-t-il aussi au prochain acheteur ?
L'estimation au coût tiendra-t-elle ?
Pourra-t-on vendre même après une baisse des loyers ?
Même si le prêt est accordé à l'achat, sans acheteur à la revente, on est coincé.
En résumé : l'investissement immobilier est d'abord un jeu de circuits d'information, avant d'être de l'analyse de biens
Les biens à haut rendement reçus par e-mail paraissent séduisants quand on ne regarde que les chiffres.
Mais s'ils sont diffusés largement par e-mail, c'est qu'ils sont probablement déjà passés sous les yeux de beaucoup de monde.
Il est donc naturel, après six mois, de sentir que « les bons biens ne me parviennent pas ».
Plutôt qu'un manque de flair, c'est peut-être que vous regardez à un endroit trop en aval.
Ce qu'il faut faire désormais n'est pas de se précipiter sur les offres par e-mail.
Ce qu'il faut faire, c'est :
Fixer d'abord ses critères d'achat
Figer ses critères d'exclusion
S'entraîner avec les offres par e-mail
Remettre sa fiche de critères aux agents locaux et des départements voisins
Bâtir une relation qui fait qu'on vous appelle avant la newsletter
Si cela paraît bon, déposer vite une offre
Écarter froidement lors de l'enquête détaillée
L'investissement immobilier n'est pas un simple jeu d'analyse de biens.
C'est un jeu qui consiste à se rapprocher de l'amont de l'information.
Et la liste des biens non achetés n'est pas du temps perdu. C'est la trace des mines sur lesquelles vous n'avez pas marché, et la preuve que vos critères d'investissement mûrissent.
