等資料寄到了才開始思考，基本上已經太晚了
看了半年左右的投資物件，你會漸漸發現一件事。
「高報酬率！」 「可洽談全額貸款。」 「積算價格高於售價。」 「外地整棟公寓，滿租假設報酬率約20%。」
這類信件，光看數字，顯得相當誘人。
可是真正去看內容，屋齡、空屋、修繕、積雪、人口、退場、貸款條件、管理體制，各種疑點接二連三冒出來。
最後你會這麼想：
「這如果真的是好物件，早在寄到我信箱之前就賣掉了吧？」
這種直覺，大概是對的。
信件物件更像「包裝好的商品」，而不是「個別推薦」
仲介公司寄來的物件信件，乍看像是專門為你介紹的。
但如果文案排版整齊，還附上
- 物件概要
- 價格
- 報酬率
- 積算價格（銀行以土地加建物算出的擔保評估價）
- 融資賣點
- 業務評語
- 過往信件
- 取消訂閱連結
那它很可能不是「個別推薦」，而更接近被商品化、大量發送的物件。
當然，不是說信件裡來的物件全都不好。
只是順序往往是這樣：
消息先遞給賣方、當地業者、身邊的投資人和老客戶
↓
反應冷淡、條件不合、貸款困難
↓
再大量發送給範圍很廣的投資人名單
↓
用「高報酬」「全額貸款」「積算超額」這類字眼，尋找會上鉤的人
也就是說，當它出現在你信箱時，這個物件可能已經流到了資訊鏈的下游。
不動產不像股票，大家看同一個委託簿、同時下單。 消息在哪個階段傳到你手上，你看到的風景差很多。
「好物件」在你慢慢研究資料之前就賣掉了
在不動產投資裡，越是好物件，越容易被決斷快的人拿走。
因為能買的人，一開始就把條件定好了。
例如：
區域：優先愛知、岐阜、三重、靜岡西部
排除：大雪地區、人口流失嚴重的城鎮、舊耐震標準、無法重建、修繕紀錄不明
價格：3,000萬～5,000萬日圓以內
報酬率：看實際現金流，不看帳面數字
貸款：對利率、年限、自備款、雜費有可接受的範圍
出價標準：空屋率、修繕、退場都看過，達到一定水準就當場決定
心裡先有這些標準的人，資料一到手，馬上就能做初步篩選。
反過來，資料到了才開始想：
「這個地方怎麼樣？」 「這個屋齡可以嗎？」 「積算超額是什麼意思？」 「滿租假設可以相信嗎？」 「下雪會影響管理嗎？」
那麼在你思考的這段時間，好物件已經沒了。
所以問題不在於「不會看資料」。
慢，慢在資料來了之後才開始建立判斷標準。
高報酬率不是「賺到」，它也是「風險的名字」
帳面報酬率高的物件，看起來很有吸引力。
但帳面報酬率是個很粗略的數字。 它只是年租金收入除以物件價格，空屋、修繕、管理費、房屋稅與地價稅、廣告費、退租後的復原費、火災保險、利率上升等等，都沒有被充分計入。
日本金融廳針對投資用不動產貸款的調查也指出，做租賃經營，理解空屋、租金下跌、修繕費、災害、利率上升等風險至關重要。 尤其是整棟物件，銷售與貸款緊密相連，所以客戶本身是否充分理解風險就更關鍵。
因此，面對高報酬物件，真正該看的不是
滿租的話能不能賺錢
真正該看的是
有人退租還撐得住嗎
修繕期到了還撐得住嗎
租金下跌還還得起貸款嗎
積雪、水災、災害應對的開銷進了帳，還撐得住嗎
退場時有沒有下一個買家
高報酬不只是獎勵。 它也是市場把那份風險折進價格之後的結果。
「可洽談全額貸款」很誘人，但不是穩贏
信件行銷裡常出現的一句話是「可洽談全額貸款」。
這確實有吸引力。 如果能少出自備款、運用槓桿，資金效率就會提高。
不過這裡也有要留意的地方。
能全額貸款買下來，和買下之後能安全經營，是兩回事。
偏偏自備款越少，在
- 出現空屋的時候
- 大修期到來的時候
- 利率上升的時候
- 租金下跌的時候
- 賣出價格沒有上漲的時候
退路就越小。
貸款核不核准，是銀行對擔保品與借款人條件的評估。 對投資人來說重要的是，還完款之後手上還有錢，扛得住意外。
「借得到」是入口。 「還得起」是主體。 「賣得掉」是出口。
這三件事不分開看，全額貸款既可能是武器，也可能是陷阱。
「積算超額」不是魔法咒語
積算價格高於售價，也就是所謂「積算超額」，同樣是業務常用的話術。
積算價格，粗略地說，就是依
土地評估 + 建物評估
算出的擔保價值。
它確實是銀行考慮放款時容易參考的指標之一。
但積算超額，並不代表它就是一項優質的收益型不動產。
在外地的物件裡，
土地很大
建物也有一定的評估值
但租賃需求很弱
空屋期很長
修繕費很重
賣的時候買家很少
這種情況相當常見。
也就是說，積算反映的是「作為擔保品的樣子」，並不等於「房客持續住下去的能力」，也不等於「有下一個買家的能力」。
看到積算超額，先別高興，要先問：
這個積算價格的計算依據是什麼？
土地價值是多少？
建物評估是多少？
重置價格與剩餘年限是多少？
是哪家金融機構、怎麼評估的？
退場時，買家也會認可這個評估嗎？
積算超額只是判斷材料之一。 光憑它，不構成買進的理由。
親自跑一趟，意義不只是「看房」
做不動產投資，有時會想：「難道只能親自去跑嗎？」
這句話對了一半。
但跑一趟的意義，不只是去看房子。
更重要的是，讓仲介把你認定為「買得起的客人」。
站在仲介的立場，好物件先給誰，是相當重要的事。
- 只會索取資料的人
- 每次都說「我考慮看看」就沒下文的人
- 條件模糊的人
- 貸款沒有眉目的人
- 遞了購買意向書又輕易消失的人
對這類人，很難把上游的消息遞出去。
相反地，
- 想買的區域明確
- 價格帶明確
- 排除條件明確
- 貸款已有準備
- 決斷快
- 不買的理由也明確
- 條件合適就真的會買
對這樣的人，在信件發送之前就會有人來打招呼。
所以，如果要去當地或鄰近縣的仲介那裡，比起只問一句「有好物件嗎？」，帶上一張購買條件表有力得多。
出價要快，調查要冷
遇到看起來不錯的物件，實務上常常先及早遞出購買意向書，然後再進入詳細確認。
購買意向書一般認為，光靠它並不能使買賣契約成立。 日本全日本不動產協會（不動產業者的同業團體）的解說中，也說明了僅提交購買意向書，買賣契約並不成立。
不過，這不代表可以隨手亂遞。 遞出之後一再草率撤回，會失去業者的信任。
所以要用的話，最好把前提條件寫清楚：
以貸款核准為條件
以確認詳細資料為條件
以現場確認為條件
以確認修繕估價為條件
以確認租戶明細表（各房間的房客與租金清單）為條件
確認契約不適合責任（賣方對建物瑕疵的責任）與地界條件
理想的狀態是：
出價要快
調查要冷
撤退的理由要明確
速度和謹慎並不矛盾。 事先把條件定好，就能一邊快速行動，一邊把危險的物件篩掉。
信件物件的正確用法是「練習」
並不是說信件物件全都不行。
只是把信件物件當成「挖到寶」會很危險。
正確的用法是，把它當作分析物件的練習對象。
收到信件，用5分鐘做一次初步篩選。
報酬率為什麼是這個數字？
價格為什麼是這個數字？
為什麼現在才用信件寄來？
當地人為什麼沒買？
空屋真的租得出去嗎？
修繕費藏在哪裡？
有沒有積雪、水災、災害、依賴開車的額外成本？
退場時誰來接手？
就算貸款核准，還完款還剩多少？
不斷重複，「沒買的物件清單」就會越來越長。
這份清單是資產。
因為你自己的排除條件會越來越清楚。
不動產投資可怕的，不只是錯過好物件。 把壞物件當成好物件買下來，要可怕得多。
5分鐘初步篩選檢查表
收到信件物件，先照這個順序看。
1. 為什麼會寄到我這裡
是個別推薦嗎
是電子報大量發送嗎
有沒有附過往信件
有沒有附取消訂閱連結
是降價後的重寄嗎
如果是廣泛發送，就以「它已經流到資訊下游」為前提來看。
2. 不看帳面報酬率，看實質收益
現有收入
滿租假設收入
空屋戶數
現住房客的平均租金
空屋的招租租金
房屋稅與地價稅
管理費
保險
復原費
廣告費
修繕費
貸款還款額
不要看「滿租假設」，要看「靠現況能不能還得起貸款」。
3. 看清空屋的內情
空了幾戶
空了幾個月
為什麼空著
招租租金是不是比行情高
格局符不符合當地需求
停車位夠不夠
外地的整棟物件，一戶空屋就會嚴重影響收支。
4. 找出修繕「地雷」
屋頂
外牆
鐵件
樓梯
雨水槽
給排水
化糞池
電氣設備
公共照明
停車場
漏水紀錄
屋齡超過20到30年，修繕紀錄比帳面報酬率更重要。
5. 看地區風險
人口
戶數
租賃需求
周邊競爭物件
積雪
水災
土石流
依賴開車
就業
大學、工廠、醫院等需求來源
買外地物件，得有「買的不只是建物，而是整個小鎮」的感覺。
6. 看退場
下一個買家是誰
當地投資人會買嗎
金融機構願不願意也貸給下一個買家
積算評估還能保住嗎
租金下跌之後還賣得掉嗎
買的那一刻貸款核准了，賣的時候沒人接手，就卡死了。
總結：不動產投資，先是「資訊管道」的遊戲，然後才是物件分析
信件裡來的高報酬物件，光看數字很有吸引力。
但既然是被廣泛發送，就表示它很可能已經過了許多人的眼。
所以看了半年，覺得「好物件輪不到我」，是很自然的。
這與其說是你眼光不好，不如說是你看的地方太靠下游了。
接下來要做的，不是急著撲向信件物件。
該做的是：
先定好購買條件
把排除條件固定下來
用信件物件練習
把條件表交給當地和鄰近縣的業者
建立在電子報發送之前就有人來找你的關係
看起來不錯就快速出價
在詳細調查中冷靜淘汰
不動產投資不只是個物件分析的遊戲。
它是一場如何接近資訊上游的遊戲。
而且，沒買的物件清單並不白費。 它是你沒踩到的地雷的紀錄，也是你的投資標準正在成長的證明。
