家賃6万円の部屋を1泊3万円で貸すと儲かる？格安戸建て賃貸より高回転な理由

公開: 2026年11月5日約5分PR

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月6万円で借りた部屋を、旅行客に1泊3万円で提供する。しかも稼働率80％だという。え、部屋が一晩で高級ホテルに進化した？

数字どおりなら月間売上は72万円。ただし、それは利益ではなく、清掃や集客を自分で回す宿泊ビジネスの売上だ。同じ不動産でも「月単位で住む人に貸す」のと「旅行客が必要な夜を売る」のでは、売っているものが違う。

4人で3万円なら、1人7,500円

2026年11月、ある公開投稿で紹介されたのは、家賃5万〜6万円のアパートを借り、旅行客向けに1泊約3万円で貸すという方法だった。投稿者は稼働率約8割、4人まで宿泊でき、旅館業の許可を取ったと説明している。ここは本人の申告で、実際の売上や許可証を独立に確認した数字ではない。

1泊3万円を4人で割れば1人7,500円。小さな部屋が突然「1人3万円の超高級宿」に化けた話ではない。旅行客は部屋単体より、全員で泊まれて、その日その場所にいられることに払っている。

月72万円はどう出る？

30日ある月に、24泊が売れ、売れた夜の平均料金が3万円なら、3万円 × 24泊 = 72万円。家賃6万円を引くと66万円だが、ここで利益確定のファンファーレを鳴らすのは早い。

予約サイトへの手数料、退室後の清掃、寝具、光熱費、消耗品、設備の交換、保険、管理、人件費、税金が続く。家賃だけ引いて大儲けと判断するのは、飲食店で材料費を見ずにレジの売上を数えるのと同じだ。

費用を引くといくら残る？2つの仮定

以下は投稿者の実績ではなく、計算方法を見るための架空の30日間モデル。予約サイト手数料を売上の15％、清掃を1組5,000円、家賃6万円、光熱・備品等5万円と仮定する。比較しやすいよう、毎回1泊でチェックアウトして清掃が24回／15回発生する厳しめの条件にした。

好調： 3万円 × 24泊（80％）＝売上72万円。手数料10.8万円、清掃12万円、家賃6万円、その他5万円を引いて、残額38.2万円／月。
控えめ： 2万円 × 15泊（50％）＝売上30万円。手数料4.5万円、清掃7.5万円、家賃6万円、その他5万円を引いて、残額7万円／月。

残額は初期の家具・工事・許認可費の回収、設備償却、追加人件費、税金、借入返済などを引く前の額。連泊が増えると清掃回数は減るが、単価と稼働率も季節やイベントによって動く。つまり、「1泊3万円」の強さより、それが何泊売れるか、1組迎えるのにいくらかかるかが効いてくる。

1万円の家を買って月5万円で貸す話とは何が違う？

対比されたのは「1万円級の格安戸建てを買い、月5万円で賃貸する」という発想。満室なら年間家賃は60万円。所有して月額家賃を得る方式は、長期入居者を確保できれば毎日のチェックイン対応が少なくなる。

一方、短期宿泊は部屋そのものを安く仕入れ、場所・日付・人数に合わせて泊まれる機会を売る。仕入れが月6万円でも、ホテルが足りない日には一晩3万円で売れる可能性がある。高回転だが、予約が消えれば売上は急減する。所有型の「1万円」も修繕・登記・税・設備更新まで含む総投資額ではない。比較するなら売上対売上より、初期資金、純利益、労働時間、空室時の損失で並べよう。

一番の秘密は「外国人」より「今そこに泊まりたい人」

この話で重要なのは、投稿者が「何らかの事情で人が集まる地域」を狙うと説明した点だ。宿泊者の国籍そのものが魔法の値札になるわけではない。イベント、仕事、季節の観光、交通の結節点などで、特定の日に泊まる場所が足りないと価格差が生まれる。

全国の宿泊施設全体の2025年客室稼働率は61.6％（観光庁確定値）。80％という投稿の数字は高水準に見えるが、施設種別や測定方法が異なるため直接の優劣比較ではない。^[1]

「借りた部屋を又貸し」は、ここを飛ばせない

日本では、住宅宿泊事業法に基づく届出方式は原則年間180日以下。一方、旅館業法の許可方式にはこの180日上限がないが、立地・建物・衛生・消防などの条件を満たす必要がある。^[2] 厚労省は、借りた建物でも旅館業の許可を受ける余地があるとしつつ、転貸と旅館業利用が契約上認められているか貸主・管理会社への確認が必要だと説明している。^[3]

だから実際に調べる順番は、①その日そこに泊まりたいグループがいるか、②日別の実売単価と稼働日数はどれくらいか、③清掃・手数料・設備費を引いた結果、④貸主の承諾と合法な営業形態が成立するか、の4つ。許可・契約を調べる前の無断営業を「裏技」と呼ぶのは危険だ。