Bayangkan apartemen biasa di Jepang disewa seharga 60.000 yen per bulan, lalu ditawarkan kepada wisatawan seharga 30.000 yen per malam. Katanya, kamar itu terisi 80% sepanjang bulan. Apa apartemennya tiba-tiba berubah jadi hotel bintang lima?
Jika angkanya benar, omzet 30 hari bisa mencapai 720.000 yen. Namun omzet bukan laba bersih. Modelnya mengubah unit penjualan: bukan lagi menyewakan tempat tinggal selama sebulan, melainkan menjual malam tertentu kepada tamu yang membutuhkannya.
Empat tamu berarti ¥7.500 per orang
Sebuah unggahan publik pada November 2026 mengisahkan penyewaan apartemen seharga sekitar 50.000–60.000 yen per bulan untuk ditawarkan kepada wisatawan sekitar 30.000 yen per malam. Pengelolanya mengaku menerima hingga empat tamu, mencapai tingkat hunian 80%, dan memiliki izin usaha penginapan di Jepang. Ini klaim pelaku, bukan catatan laba atau izin yang telah diverifikasi secara independen.
Jika dibagi empat, biayanya 7.500 yen per orang. Yang dibeli rombongan adalah kesempatan menginap bersama pada tanggal dan lokasi yang tepat, bukan kamar mewah seharga 30.000 yen untuk setiap orang.
Menghitung omzet 720.000 yen
Dari 30 hari, hunian 80% berarti 24 malam terjual. Bila harga rata-rata yang benar-benar dibayar tamu adalah 30.000 yen, hasilnya 24 × 30.000 = 720.000 yen. Setelah dikurangi sewa 60.000 yen, angka 660.000 yen tampak menggiurkan. Tetapi biaya platform, pembersihan, laundry, listrik, air, perlengkapan, perabot, asuransi, pengelolaan, dan pajak belum masuk.
Dua simulasi agar angka tidak menipu
Ini simulasi, bukan laba nyata dari unggahan tersebut. Asumsikan komisi pemesanan 15%, biaya bersih-bersih 5.000 yen setiap tamu keluar, sewa 60.000 yen per bulan, serta utilitas dan bahan habis pakai 50.000 yen. Secara konservatif, setiap pemesanan berlangsung satu malam sehingga kamar dibersihkan setiap kali.
- Bulan ramai: 30.000 × 24 malam = omzet 720.000 yen. Kurangi komisi 108.000, kebersihan 120.000, sewa 60.000, dan biaya lain 50.000: sisa 382.000 yen.
- Bulan sepi: 20.000 × 15 malam = omzet 300.000 yen. Kurangi komisi 45.000, kebersihan 75.000, sewa 60.000, dan biaya lain 50.000: sisa 70.000 yen.
Sisa itu masih sebelum biaya awal furnitur dan renovasi, perizinan, penyusutan, tenaga kerja tambahan, cicilan, dan pajak. Pemesanan beberapa malam sekaligus mengurangi frekuensi pembersihan, sedangkan musim liburan memengaruhi harga dan hunian. Pertanyaan pentingnya: berapa malam benar-benar laku, dan berapa biaya melayani satu rombongan?
Bagaimana jika membeli rumah sangat murah lalu disewakan bulanan?
Gagasan pembandingnya adalah membeli rumah tua yang diiklankan sekitar 10.000 yen, lalu menyewakannya kepada penghuni jangka panjang seharga 50.000 yen per bulan. Jika selalu terisi, pendapatan sewa kotor mencapai 600.000 yen setahun, biasanya dengan lebih sedikit pergantian tamu. Tetapi harga beli tidak mencakup perbaikan, pendaftaran, pajak, dan biaya properti kosong.
Akomodasi jangka pendek justru mendapatkan akses ke ruang dengan biaya tetap, lalu menjual malam menurut permintaan. Omzet bisa jauh lebih tinggi, tetapi malam yang kosong tidak bisa dijual lagi besok. Bandingkan modal awal, laba setelah biaya, waktu kerja, dan risiko.
Nilai jual utamanya adalah tanggal dan tempat
Sang pengunggah mengatakan memilih kawasan tempat banyak orang berkumpul karena alasan tertentu. Acara, musim wisata, perjalanan kerja, dan kekurangan kamar dapat mendorong harga pada tanggal tertentu. Yang menciptakan selisih harga adalah permintaan spesifik di tengah pasokan terbatas, bukan kewarganegaraan wisatawan.
Badan Pariwisata Jepang melaporkan tingkat hunian kamar 61,6% untuk keseluruhan akomodasi pada 2025. Klaim 80% tampak tinggi, tetapi jenis penginapan dan cara pengukuran berbeda sehingga tidak dapat dibandingkan langsung.[1]
Kontrak sewa dan izin wajib diperiksa
Di Jepang, penginapan yang didaftarkan menurut aturan rumah tinggal umumnya dibatasi 180 hari per tahun. Izin berdasarkan undang-undang hotel tidak memiliki batas 180 hari tersebut, tetapi tetap mengatur lokasi, bangunan, sanitasi, dan keselamatan kebakaran.[2] Kementerian Kesehatan Jepang menyebut properti sewaan dapat digunakan untuk usaha penginapan berizin apabila kontrak mengizinkan penyewaan kembali dan penggunaan sebagai penginapan, dengan konfirmasi kepada pemilik atau pengelola.[3]
Periksa permintaan per tanggal, harga transaksi realistis, seluruh biaya, persetujuan pemilik, dan kelayakan izin sebelum menjalankan usaha.
Kesimpulan: yang diperdagangkan sebenarnya kalender
Dengan permintaan nyata, omzet penginapan pendek dapat melampaui sewa bulanan. Konsekuensinya adalah kerja operasional dan risiko yang lebih besar.
Apartemen itu tidak menjadi lima puluh kali lebih mewah dalam semalam. Satu label harga bulanan hanya dipecah menjadi tiga puluh label harga harian. Tantangannya adalah menjual tanggal-tanggal tersebut.
- Japan Tourism Agency, statistik akomodasi final 2025 (6 Juli 2026) mlit.go.jp
- Japan Tourism Agency, FAQ penginapan rumah tinggal mlit.go.jp
- Kementerian Kesehatan Jepang, tanya jawab aturan penginapan mhlw.go.jp
