Ketika saya berjalan pada malam hari di dekat perumahan publik atau kompleks apartemen danchi, kadang saya berpikir:
“Kenapa bisa semurah ini?”
Pada hunian sewa swasta biasa, harga sewa ditentukan oleh pasar.
Dekat stasiun.
Bangunannya lebih baru.
Fasilitasnya lebih baik.
Daerahnya populer.
Permintaannya tinggi.
Ruangnya lebih luas.
Kalau kondisi-kondisi itu terkumpul, harga sewa naik.
Perumahan publik dan sebagian danchi berbeda.
Tetap saja itu tempat orang tinggal, tetapi harganya bisa terlihat jauh lebih murah daripada hunian sewa swasta.
Mengapa?
Secara sangat sederhana:
karena hunian itu tidak disewakan pada harga maksimum yang sanggup ditanggung pasar.
Perumahan publik lebih dekat dengan infrastruktur kehidupan daripada sebuah “produk”
Hunian sewa swasta pada dasarnya adalah sebuah produk.
Pemilik rumah atau perusahaan properti menyewakan unit.
Penyewa membayar sewa.
Harga sewanya mencerminkan lokasi, usia bangunan, fasilitas, permintaan, dan harga pasar di sekitarnya.
Dengan kata lain, itu adalah harga pasar.
Perumahan publik memiliki karakter yang berbeda.
Perumahan publik adalah sistem yang dirancang untuk menyediakan hunian berbiaya sewa rendah bagi orang berpenghasilan rendah dan orang lain yang kesulitan memperoleh tempat tinggal yang layak.
Jadi, perumahan publik bukan sekadar produk properti.
Ia lebih dekat dengan:
jaring pengaman perumahan infrastruktur untuk mempertahankan kehidupan sehari-hari sistem bagi orang yang akan kesulitan hidup jika harus membayar sewa pasar biasa
Karena itu, jika dilihat dengan asumsi yang sama seperti hunian sewa swasta, kita mungkin berpikir:
“Kenapa ini begitu murah?”
Namun, gagasan dasar sistemnya bukan:
“Tarik harga setinggi yang sanggup dibayar pasar.”
Melainkan lebih dekat dengan:
“Pastikan orang dapat memperoleh tempat tinggal dengan harga sewa yang masih memungkinkan mereka menjalani hidup.”
Harga sewa ditentukan sebagian oleh pendapatan
Salah satu ciri utama perumahan publik di Jepang adalah harga sewanya ditentukan sebagian oleh pendapatan penghuni.
Menurut Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata Jepang, harga sewa perumahan publik ditetapkan berdasarkan faktor-faktor seperti pendapatan penghuni, lokasi properti, ukuran, dan jumlah tahun sejak bangunan didirikan, serta tidak melebihi harga sewa hunian sebanding di sekitar lokasi tersebut.
Jadi perhitungannya bukan sekadar:
“Apartemen swasta di sekitar sini harganya kira-kira segini, jadi kita kenakan harga yang sama.”
Yang diperhitungkan antara lain:
Pendapatan penghuni.
Ukuran hunian.
Usia bangunan.
Lokasi.
Harga sewa di sekitar.
Faktor-faktor itu digunakan untuk menetapkan harga sewa yang sesuai dengan sistem.
Akibatnya, orang dengan pendapatan lebih rendah cenderung membayar sewa lebih rendah.
Ini sangat berbeda dengan hunian sewa swasta biasa.
Pada hunian sewa swasta, harga sewa tidak otomatis turun hanya karena pendapatan kita rendah.
Kalau kita tidak mampu membayar unit tersebut, pada umumnya kita tidak bisa menyewanya.
Perumahan publik berbeda karena sistemnya sendiri membuat harga sewa menyesuaikan dengan pendapatan.
Itulah salah satu alasan terbesar mengapa harganya bisa terlihat begitu murah.
Murah antara lain karena ada batas pendapatan
Sewa murah bukan berarti siapa pun bisa pindah masuk.
Perumahan publik memiliki pembatasan pendapatan.
Di Jepang, kelayakan sering dinilai menggunakan ukuran yang disebut “pendapatan bulanan terhitung”.
Ini tidak sama dengan pendapatan bersih bulanan.
Juga bukan sekadar gaji kotor bulanan.
Secara kasar, perhitungannya adalah:
pendapatan tahunan dikurangi potongan yang ditentukan, lalu dibagi 12.
Sebagai aturan umum, pemohon harus berada di bawah batas pendapatan terhitung yang berlaku.
Standar yang sering disebut antara lain:
Kategori umum: pendapatan bulanan terhitung ¥158.000 atau kurang Kategori pertimbangan khusus: pendapatan bulanan terhitung ¥214.000 atau kurang
Kategori pertimbangan khusus dapat berlaku, tergantung pemerintah daerah dan peraturannya, misalnya bagi rumah tangga dengan lansia, penyandang disabilitas, atau anak-anak.
Jadi, di balik harga sewa yang rendah ada satu syarat penting:
hunian ini hanya tersedia bagi orang yang memenuhi ketentuan kelayakan.
Harga sewanya mungkin menarik, tetapi penerimaan sebenarnya dapat bergantung pada pendapatan, kondisi rumah tangga, tingkat kebutuhan akan hunian, aturan setempat, undian, dan ketersediaan unit kosong.
Karena itu, perumahan publik bukan “sewa murah yang bebas dipilih siapa saja”.
Melainkan:
hunian bersewa rendah yang penghuninya dibatasi oleh ketentuan sistem.
Jika 1K atau 1DK sudah cukup, hidup berbiaya rendah bisa sangat kuat
Bagi orang yang tinggal sendiri, jika 1K atau 1DK sudah cukup, menurunkan biaya tempat tinggal dapat memberi dampak yang sangat besar.
Sewa adalah biaya tetap yang keluar dari rekening setiap bulan.
Kalau bebannya ringan, bagian hidup yang lain juga menjadi lebih ringan.
Rumah lebih besar.
Rumah lebih baru.
Tempat dekat stasiun.
Properti yang terlihat mengesankan.
Semua itu punya nilai.
Namun, tidak semua orang menilainya sangat tinggi.
Kita bisa tinggal sendiri.
Bisa tidur.
Bisa mandi.
Bisa makan.
Bisa memakai internet.
Bisa menikmati hobi.
Kehidupan sehari-hari berjalan.
Kalau itu sudah cukup, 1K atau 1DK bisa menjadi pilihan yang sangat rasional.
Uang yang dihemat dari sewa dapat dialihkan untuk:
- tabungan,
- investasi,
- pekerjaan sampingan,
- proyek pengembangan,
- hobi,
- perjalanan,
- ruang untuk beristirahat atau berganti pekerjaan,
- atau pilihan untuk mengurangi jam kerja.
Jadi, hunian murah bukan sekadar “kamar yang lebih kecil”.
Ia juga bisa menjadi:
alat untuk membeli kebebasan.
Adanya pilihan hunian murah adalah sesuatu yang patut dihargai dari sebuah negara
Ketika melihat perumahan publik dan danchi, sebagian diri saya benar-benar berpikir:
“Ini sisi yang cukup bagus dari negara ini.”
Tentu saja sistemnya punya masalah.
Bangunannya bisa tua.
Fasilitasnya bisa sederhana.
Bisa ada sistem undian.
Persyaratan kelayakannya bisa ketat.
Bisa ada perkumpulan lingkungan dan kewajiban komunitas.
Kondisinya berbeda menurut daerah.
Di beberapa tempat, pemohon lajang bisa menghadapi pembatasan.
Penuaan bangunan dan pembangunan ulang adalah masalah nyata.
Meski begitu, ada hunian yang harga sewanya dijaga cukup rendah, dan orang-orang mempertahankan hidup mereka di sana.
Ada yang bekerja sambil tinggal di sana.
Ada yang memiliki mobil.
Ada yang membesarkan keluarga.
Ada yang sudah lanjut usia.
Ada yang sekadar melakukan apa yang mereka bisa agar kehidupan terus berjalan.
Itu sangat berarti.
Hal ini terpisah dari aktualisasi diri atau gaya hidup makmur.
Adanya perumahan publik tidak langsung mewujudkan mimpi.
Tidak berarti kita bisa melakukan apa pun yang kita inginkan.
Tidak membuat hidup menjadi “mode mudah”.
Namun, ia dapat menyediakan:
tempat tinggal
harga sewa yang lebih rendah
peluang lebih besar untuk mempertahankan kehidupan sambil bekerja
dalam beberapa keadaan, jalur menuju dukungan bahkan saat bekerja menjadi sulit untuk sementara waktu
fondasi yang melindungi standar hidup minimum
Semua itu sangat penting.
Aktualisasi diri adalah persoalan yang terpisah.
Namun, memiliki landasan yang stabil untuk bertahan hidup dan menjalani keseharian adalah hal yang kuat.
Fakta bahwa sebagian penghuni bisa memiliki mobil juga merupakan bagian dari ketahanan hidup
Sebagian orang yang tinggal di perumahan publik atau danchi memiliki mobil.
Melihat hal itu bisa membuat kita bertanya:
“Apakah sewa yang lebih murah juga membuat biaya memiliki mobil menjadi terjangkau?”
Tentu saja, kepemilikan mobil berbeda-beda menurut daerah, pendapatan, struktur rumah tangga, biaya parkir, aturan pemerintah daerah, dan pola pengeluaran pribadi.
Tinggal di perumahan publik tidak otomatis berarti kita mampu memiliki mobil.
Ketersediaan parkir, biaya, dan aturan setempat tetap penting.
Meski begitu, biaya sewa yang lebih rendah dapat membuka ruang dalam anggaran untuk biaya mempertahankan mobil.
Di banyak daerah, mobil sendiri merupakan bagian dari infrastruktur dasar kehidupan.
Belanja.
Berangkat kerja.
Pergi berobat.
Mengantar anak.
Membantu orang tua.
Mencari pekerjaan.
Ada atau tidaknya mobil dapat mengubah secara drastis kebebasan bergerak dan pilihan sehari-hari.
Jadi, ketika melihat hunian bersewa rendah dan kepemilikan mobil dapat berjalan berdampingan, saya berpikir:
“Sebagai desain untuk melindungi standar hidup dasar, ini sebenarnya cukup kuat.”
Hunian murah datang bersama paket pembatasan
Perumahan publik dan danchi tidak hanya punya sisi positif.
Hunian murah datang dengan berbagai hal yang menjadi bagian dari paketnya.
- batas pendapatan,
- persyaratan kelayakan,
- undian,
- menunggu unit kosong,
- bangunan yang lebih tua,
- fasilitas yang lebih tua,
- keterbatasan tata ruang dan pilihan unit,
- perkumpulan lingkungan,
- hubungan dengan tetangga,
- masalah kebisingan,
- masalah parkir,
- pelaporan pendapatan,
- sewa yang dapat naik ketika pendapatan naik,
- aturan seperti upaya atau kewajiban untuk pindah ketika pendapatan jauh melampaui batas,
- kasus ketika pemohon lajang sulit memenuhi syarat,
- serta perbedaan suasana dan kondisi menurut daerah.
Jadi, sewa murah bukan sesuatu yang sempurna tanpa syarat.
Perumahan publik adalah hunian berbasis sistem, berbeda dari hunian sewa swasta.
Ia tidak terlalu seperti produk yang bebas dipilih siapa saja, melainkan lebih seperti infrastruktur kehidupan dengan syarat tertentu.
Perbedaan itu perlu dipahami saat menilainya.
UR dan perumahan korporasi publik sedikit berbeda lagi
Tidak semua yang disebut “danchi” adalah hal yang sama.
Perumahan publik.
Hunian sewa UR.
Perumahan korporasi publik.
Kompleks apartemen swasta yang dibangun dengan gaya danchi.
Sistemnya berbeda-beda.
Sebagai contoh, hunian sewa UR pada umumnya menggunakan harga sewa pasar, bukan model sewa rendah berbasis pendapatan seperti perumahan publik.
Di sisi lain, UR dapat memiliki keuntungan seperti tidak ada uang kunci, tidak ada biaya perantara, dan tidak memerlukan penjamin, sehingga biaya awal bisa lebih mudah dikelola.
Beberapa program UR juga memberikan potongan sewa untuk kelompok tertentu, misalnya lansia yang memenuhi syarat.
Jadi, secara kasar berguna untuk membedakannya seperti ini:
Perumahan publik = sistem berorientasi jaring pengaman dengan sewa rendah yang terkait pendapatan UR = hunian dengan sewa pasar dan ketentuan biaya awal serta kontrak yang khas Perumahan korporasi publik = dalam beberapa kasus, bentuk antara dari hunian yang disediakan secara kelembagaan Danchi swasta = hunian sewa swasta biasa dalam bentuk kompleks
Sekadar mengatakan “danchi itu murah” menutupi perbedaan-perbedaan ini.
Perbedaan terbesar dari hunian sewa swasta adalah tujuannya
Perbedaan terbesar antara hunian sewa swasta dan perumahan publik adalah tujuannya.
Tujuan dasar hunian sewa swasta adalah menyewakan properti dan memperoleh pendapatan darinya.
Tentu saja, ada pemilik yang bertanggung jawab.
Ada perusahaan properti yang berakar di komunitas lokal.
Ada banyak hunian sewa swasta yang benar-benar nyaman untuk ditinggali.
Namun, sebagai mekanisme pasar, harga sewa ditentukan oleh penawaran dan permintaan.
Sebaliknya, perumahan publik ada untuk menopang kehidupan orang yang kesulitan memperoleh tempat tinggal.
Jadi, meskipun keduanya sama-sama “menyewakan rumah”, tujuannya berbeda.
Hunian sewa swasta adalah rumah sebagai produk.
Perumahan publik adalah rumah sebagai jaring pengaman.
Perbedaan itu penting.
Gagasan tentang “harga untuk menopang kehidupan”
Jika harus merangkum dalam satu ungkapan mengapa perumahan publik dan sebagian danchi terasa begitu murah, saya akan menyebutnya:
harga untuk menopang kehidupan.
Bukan harga maksimum yang bisa ditarik oleh pasar.
Melainkan harga yang disusun agar penghuni dapat terus menjalani hidup.
Perhitungan sewa secara hukum dan administratif tentu jauh lebih rinci.
Pendapatan, lokasi, ukuran, usia bangunan, harga sewa di sekitar, dan faktor-faktor lain berpengaruh.
Namun, sebagai cara intuitif untuk memahami sistem, gagasannya dekat dengan:
harga yang dirancang agar kehidupan sehari-hari tidak runtuh.
Hunian dengan harga pasar mungkin nyaman, tetapi mahal.
Hunian dengan harga untuk menopang kehidupan mungkin memiliki pembatasan, tetapi bebannya tetap ringan.
Mana yang lebih baik bergantung pada orangnya.
Namun, bagi seseorang yang menghargai kebebasan dan tingkat stres yang rendah, memiliki pilihan yang menurunkan biaya sewa bisa sangat kuat.
Hunian berbiaya rendah menambah pilihan dalam hidup
Ketika sewa rendah, pilihan kita bertambah.
Misalnya, kita mungkin bisa:
- hidup dengan pendapatan lebih rendah,
- memilih pekerjaan dengan lebih bebas,
- mengambil risiko lebih besar saat berganti karier,
- memberi lebih banyak ruang untuk beristirahat,
- meluangkan waktu untuk kerja sampingan atau belajar,
- memasukkan lebih banyak uang ke investasi atau tabungan,
- mengurangi ketergantungan pada promosi atau lembur yang tidak diinginkan,
- bersiap meninggalkan lingkungan yang tidak kita sukai.
Itu sangat berarti.
Sewa tinggi meningkatkan ketergantungan pada pemberi kerja.
Sewa rendah meningkatkan pilihan.
Karena itu, hunian berbiaya rendah bisa sangat cocok bagi seseorang yang sudah puas dengan 1K atau 1DK.
Kebebasan daripada rumah besar.
Biaya tetap rendah daripada bangunan serba baru.
Ketahanan daripada penampilan.
Jika itu prioritas kita, pertukaran tersebut bisa sangat menguntungkan.
Namun, ini tetap terpisah dari aktualisasi diri
Pembedaan ini penting.
Adanya perumahan publik atau hunian bersewa rendah tidak berarti hunian terjangkau saja akan memberi kita aktualisasi diri.
Kita mungkin mampu membayar rumah.
Mungkin mampu mempertahankan kehidupan sehari-hari.
Beban biaya perumahan mungkin ringan.
Namun, hal-hal seperti:
- kepuasan terhadap pekerjaan,
- kegiatan kreatif,
- romansa,
- kebebasan,
- karier,
- hobi,
- hubungan,
- impian masa depan,
- aktualisasi diri,
adalah persoalan yang terpisah.
Hunian bersewa rendah bukan sihir yang otomatis memperbaiki seluruh hidup.
Namun, ia dapat menjadi:
fondasi yang mencegah hidup kita runtuh.
Bertahan hidup dan aktualisasi diri adalah dua hal yang berbeda.
Namun, jika kelangsungan hidup tidak stabil, aktualisasi diri menjadi jauh lebih sulit.
Itulah sebabnya hunian berbiaya rendah tidak glamor, tetapi penting.
“Kalau bisa bekerja, kemungkinan besar kita bisa mempertahankan kehidupan” adalah sesuatu yang patut dihargai
Kualitas sebuah masyarakat juga terlihat dari hal-hal seperti ini.
Tidak semua orang harus berpenghasilan tinggi.
Tidak semua orang harus mendirikan perusahaan.
Tidak semua orang harus menjadi sangat sukses.
Yang penting, orang dapat bekerja dalam pekerjaan biasa dan menjalani kehidupan biasa.
Dan jika penyakit atau keadaan lain membuat seseorang tidak bisa bekerja untuk sementara waktu, penting pula bahwa masih mungkin ada jalur menuju sistem yang melindungi standar hidup minimum.
Itu adalah sesuatu yang patut dihargai.
Tentu saja, sistem nyata punya celah.
Bantuan publik dan perumahan publik sama-sama punya masalah.
Hambatan pengajuan, perbedaan daerah, stigma, kekurangan unit kosong, kesulitan bagi sebagian pemohon lajang, dan bangunan yang menua semuanya nyata.
Meski begitu, ini jauh lebih baik daripada masyarakat yang sepenuhnya menyerahkan semuanya pada tanggung jawab pribadi tanpa jaring pengaman sama sekali.
Adanya jaring pengaman perumahan berarti:
jatuh tidak harus langsung berarti “game over”.
Secara sosial, itu penting.
Jika tinggal sendiri dan menghargai kebebasan, menurunkan sewa bisa sangat berharga
Bagi seseorang yang tinggal sendiri dan sangat menghargai kebebasan, menurunkan biaya sewa bisa memiliki nilai khusus.
Kita mungkin tidak membutuhkan rumah besar.
Mungkin tidak membutuhkan kamar anak.
Mungkin tidak membutuhkan furnitur besar.
Mungkin tidak membutuhkan rumah yang dipilih demi penampilan.
Mungkin hanya membutuhkan tempat di mana kehidupan sehari-hari dapat berjalan.
Bagi orang seperti itu, 1K atau 1DK mungkin sudah cukup.
Tentu saja, sebagian orang membutuhkan ruang lebih besar.
Sebagian membutuhkan area khusus untuk bekerja dari rumah.
Sebagian tinggal bersama keluarga.
Sebagian memiliki hobi yang membutuhkan banyak perlengkapan.
Namun, jika bisa hidup ringan seorang diri, ruang yang terbatas mungkin bukan masalah besar.
Beban sewa yang lebih ringan bisa lebih bernilai daripada luas lantai tambahan.
Mengurangi biaya tetap juga bisa berarti merebut kembali sebagian kendali atas hidup kita sendiri.
Kesimpulan: perumahan publik murah karena harganya dimaksudkan untuk melindungi kehidupan sehari-hari
Perumahan publik dan sebagian danchi bisa terlihat murah karena tidak sekadar disewakan pada harga tertinggi yang sanggup dibayar pasar.
Hunian sewa swasta adalah produk yang harga sewanya banyak dibentuk oleh penawaran dan permintaan.
Perumahan publik adalah jaring pengaman yang dirancang untuk menopang orang yang kesulitan memperoleh tempat tinggal.
Harga sewa ditentukan menggunakan faktor seperti pendapatan penghuni, ukuran hunian, usia bangunan, dan lokasi.
Ada pula batas pendapatan dan persyaratan kelayakan.
Tidak semua orang bebas pindah masuk.
Itulah bagian dari alasan mengapa harganya murah.
Harga rendah datang bersama pembatasan.
Namun, tetap saja:
Ada tempat untuk tinggal.
Beban sewanya ringan.
Orang dapat mempertahankan kehidupan sehari-hari sambil bekerja.
Dalam keadaan tertentu, mungkin ada jalur menuju dukungan bahkan ketika bekerja menjadi sulit untuk sementara.
Hidup dapat dipertahankan dengan biaya lebih rendah.
Sebagian penghuni dapat memiliki mobil sambil tinggal di sana.
Sebagian dapat membesarkan keluarga di sana.
Hal-hal itu sangat berarti.
Aktualisasi diri adalah persoalan lain.
Kebebasan, impian, kreativitas, dan karier tetap harus dibangun dengan cara lain.
Namun, sekadar memiliki fondasi yang tidak runtuh sudah memiliki nilai.
Sewa murah pada perumahan publik dan danchi bukan sekadar obral.
Ini adalah hunian dengan harga yang dimaksudkan bukan untuk memaksimalkan pasar, melainkan untuk membantu menopang kehidupan.
Dilihat seperti itu, sistem ini dapat tampak sebagai bagian yang benar-benar bernilai dari masyarakat.
Ada masalah.
Ada pembatasan.
Tidak semua orang memenuhi syarat.
Meski begitu, memiliki jaring pengaman perumahan adalah hal yang kuat.
Jatuh tidak harus berarti langsung runtuh.
Bekerja dapat memungkinkan kita mempertahankan kehidupan biasa.
Dan ketika keadaan membuat hidup menjadi sulit, mungkin masih ada jalur menuju dukungan publik.
Itulah fondasi penting bagi sebuah masyarakat.
