Wenn ich abends an öffentlichen Wohnanlagen oder einem Danchi vorbeigehe, denke ich manchmal:
„Warum ist das eigentlich so günstig?“
Bei einer gewöhnlichen privaten Mietwohnung wird die Miete vom Markt bestimmt.
Nähe zum Bahnhof.
Neueres Gebäude.
Bessere Ausstattung.
Beliebte Lage.
Hohe Nachfrage.
Mehr Wohnfläche.
Wenn solche Bedingungen zusammenkommen, steigt die Miete.
Öffentlicher Wohnraum und manche Danchi funktionieren anders.
Es sind ebenfalls Orte, an denen Menschen wohnen, und trotzdem wirken die Mieten manchmal deutlich niedriger als bei privaten Mietwohnungen.
Warum?
Sehr vereinfacht gesagt:
weil sie nicht zum Marktpreis vermietet werden.
Öffentlicher Wohnraum ist eher „Lebensinfrastruktur“ als ein „Produkt“
Private Mietwohnungen sind im Kern ein Produkt.
Ein Vermieter oder Immobilienunternehmen vermietet eine Wohnung.
Der Mieter zahlt Miete.
Die Miete richtet sich nach Lage, Alter des Gebäudes, Ausstattung, Nachfrage und dem Preisniveau in der Umgebung.
Mit anderen Worten: Es ist ein Marktpreis.
Öffentlicher Wohnraum hat einen anderen Charakter.
Er ist als System dafür gedacht, Menschen mit niedrigem Einkommen und anderen Personen, die Schwierigkeiten haben, angemessenen Wohnraum zu sichern, Wohnungen zu niedrigen Mieten bereitzustellen.
Öffentlicher Wohnraum ist daher nicht einfach nur ein Immobilienprodukt.
Er ähnelt eher
einem Sicherheitsnetz für das Wohnen einer Infrastruktur zum Aufrechterhalten des Alltags einem System für Menschen, für die marktübliche Mieten schwer tragbar wären
Wenn man ihn mit denselben Maßstäben wie eine private Mietwohnung betrachtet, fragt man sich deshalb:
„Warum ist das so günstig?“
Die Grundidee des Systems lautet aber nicht:
„So viel verlangen, wie der Markt maximal hergibt.“
Sondern eher:
„Wohnraum zu einer Miete sichern, mit der Menschen ihr Leben weiterführen können.“
Die Miete richtet sich teilweise nach dem Einkommen
Ein wichtiges Merkmal des öffentlichen Wohnraums in Japan ist, dass die Miete unter anderem anhand des Einkommens der Bewohner bestimmt wird.
Nach Unterlagen des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus wird die Miete für öffentlichen Wohnraum anhand von Faktoren wie dem Einkommen der Bewohner, der Lage, der Größe der Wohnung und der Zeit seit der Errichtung festgelegt und darf dabei nicht über der Miete vergleichbarer Wohnungen in der Umgebung liegen.
Die Rechnung lautet also nicht einfach:
„Private Wohnungen in der Nähe kosten ungefähr so viel, also verlangen wir dasselbe.“
Berücksichtigt werden unter anderem:
Das Einkommen der Bewohner.
Die Größe der Wohnung.
Das Alter des Gebäudes.
Die Lage.
Die Mieten in der Umgebung.
Aus diesen Faktoren wird eine Miete abgeleitet, die zum Zweck des Systems passt.
Dadurch zahlen Menschen mit niedrigerem Einkommen tendenziell weniger Miete.
Das unterscheidet sich deutlich von einer normalen privaten Mietwohnung.
Auf dem privaten Markt sinkt die Miete nicht einfach deshalb, weil das eigene Einkommen niedrig ist.
Wer sie sich nicht leisten kann, kann die Wohnung normalerweise nicht mieten.
Beim öffentlichen Wohnraum ist dagegen im System selbst vorgesehen, dass sich die Miete mit dem Einkommen verändert.
Das ist einer der Hauptgründe dafür, warum sie so niedrig wirken kann.
Günstig ist es auch, weil Einkommensgrenzen gelten
Eine niedrige Miete bedeutet allerdings nicht, dass jeder einziehen kann.
Für öffentlichen Wohnraum gelten Einkommensgrenzen.
Üblicherweise wird dafür ein nach den Regeln des Systems berechnetes monatliches Einkommen herangezogen.
Das ist nicht einfach das monatliche Nettoeinkommen.
Es ist auch nicht einfach das monatliche Bruttoeinkommen.
Vereinfacht gesagt wird:
das Jahreseinkommen um bestimmte Abzüge vermindert und anschließend durch 12 geteilt.
Grundsätzlich muss dieses so berechnete Monatseinkommen unter der jeweils geltenden Grenze liegen.
Häufig genannte Schwellen sind:
Allgemeine Gruppe: berechnetes Monatseinkommen bis 158.000 Yen Gruppe mit erleichterten Voraussetzungen: bis 214.000 Yen
Je nach Kommune und geltenden Regeln kann die zweite Gruppe beispielsweise Haushalte mit älteren Menschen, Menschen mit Behinderungen oder Kindern umfassen.
Hinter der niedrigen Miete steht also eine wichtige Bedingung:
Der Kreis der Personen, die einziehen können, ist begrenzt.
Wenn man nur auf die niedrige Miete schaut, wirkt das attraktiv. In der Praxis spielen aber Einkommen, Haushaltslage, Wohnungsnot, die Regeln der jeweiligen Kommune, Losverfahren und verfügbare Wohnungen eine Rolle.
Öffentlicher Wohnraum ist daher keine „billige Mietwohnung, die jeder frei wählen kann“.
Es handelt sich vielmehr um
günstigen Wohnraum für Menschen, die die Voraussetzungen des Systems erfüllen.
Wenn 1K oder 1DK genügt, ist ein kostengünstiger Lebensstil sehr stark
Wer allein lebt und mit einer 1K- oder 1DK-Wohnung zufrieden ist, kann durch eine niedrigere Miete viel gewinnen.
Miete ist eine feste Ausgabe, die jeden Monat anfällt.
Wenn dieser Posten leichter wird, wird das ganze Leben finanziell leichter.
Eine größere Wohnung.
Eine neuere Wohnung.
Eine Wohnung nahe am Bahnhof.
Eine optisch repräsentativere Wohnung.
All das kann einen Wert haben.
Aber nicht jeder misst diesen Dingen großen Wert bei.
Allein wohnen können.
Schlafen können.
Duschen oder baden können.
Essen können.
Internet nutzen können.
Hobbys nachgehen können.
Den Alltag am Laufen halten können.
Wenn das reicht, sind 1K oder 1DK sehr vernünftig.
Das Geld, das bei der Miete gespart wird, kann stattdessen in
- Ersparnisse
- Investitionen
- Nebenjobs oder Nebeneinkünfte
- eigene Entwicklungsprojekte
- Hobbys
- Reisen
- einen finanziellen Puffer für eine Auszeit oder einen Jobwechsel
- die Möglichkeit, die Arbeitszeit zu reduzieren
fließen.
Günstiger Wohnraum ist also nicht bloß „ein kleines Zimmer“.
Er kann auch zu
einem Werkzeug werden, mit dem man sich Freiheit kauft.
Ein Land mit günstigem Wohnraum als Option ist ziemlich wertvoll
Wenn ich öffentlichen Wohnraum oder Danchi sehe, denke ich ehrlich gesagt manchmal:
„Eigentlich ist das ein ziemlich gutes System.“
Natürlich gibt es Probleme.
Alte Gebäude.
Einfache Ausstattung.
Losverfahren.
Strenge Einzugsvoraussetzungen.
Bewohnervereinigungen oder verpflichtend wirkende Nachbarschaftskontakte.
Unterschiede zwischen Regionen.
Teilweise schwieriger Zugang für Alleinstehende.
Probleme durch Alterung der Gebäude und Neubau oder Ersatzneubau.
Trotzdem existiert Wohnraum mit stark begrenzten Mieten, in dem Menschen tatsächlich leben.
Menschen arbeiten und führen dort ihren Alltag.
Manche besitzen ein Auto.
Manche ziehen eine Familie groß.
Ältere Menschen wohnen dort.
Menschen schaffen es, ihr Leben irgendwie aufrechtzuerhalten.
Das ist viel wert.
Es ist etwas anderes als Selbstverwirklichung oder ein besonders wohlhabender Lebensstil.
Nur weil öffentlicher Wohnraum existiert, erfüllen sich Träume nicht sofort.
Man kann dadurch nicht automatisch alles frei tun.
Das Leben wird dadurch nicht plötzlich leicht.
Aber
einen Ort zum Wohnen zu haben die Miete niedrig halten zu können das eigene Leben leichter aufrechterhalten zu können, solange man arbeitet in manchen Situationen auch in Phasen ohne Arbeitsfähigkeit noch Zugang zu einem Hilfesystem finden zu können eine Basis zu haben, die ein Mindestmaß an Leben absichert
ist sehr wichtig.
Selbstverwirklichung ist eine andere Frage.
Aber eine stabile Grundlage für Überleben und Alltag ist stark.
Dass manche Bewohner ein Auto haben können, gehört ebenfalls zur Absicherung des Alltags
Auch unter Bewohnern öffentlicher Wohnungen und Danchi gibt es Menschen mit einem Auto.
Wenn ich das sehe, denke ich manchmal:
„Bleibt wegen der niedrigen Miete vielleicht genug Spielraum für ein Auto?“
Natürlich hängt Autobesitz von Region, Einkommen, Haushaltsgröße, Parkplatzkosten, kommunalen Regeln und den persönlichen Ausgaben ab.
Öffentlicher Wohnraum bedeutet nicht automatisch, dass man sich ein Auto leisten kann.
Auch freie Stellplätze, Kosten und Hausregeln spielen eine Rolle.
Trotzdem kann eine niedrigere Miete Spielraum schaffen, um laufende Fahrzeugkosten zu tragen.
In vielen ländlicheren Regionen ist ein Auto selbst ein Teil der Lebensinfrastruktur.
Einkaufen.
Zur Arbeit fahren.
Zum Arzt oder ins Krankenhaus fahren.
Kinder bringen und abholen.
Erledigungen für die Eltern.
Arbeit suchen.
Ob man ein Auto hat oder nicht, kann die eigene Bewegungs- und Handlungsfreiheit stark verändern.
Wenn ich also sehe, dass niedrige Wohnkosten und ein Auto gleichzeitig möglich sind, denke ich:
„Als Konstruktion zur Absicherung eines Mindestlebensstandards ist das ziemlich stark.“
Günstiger Wohnraum bringt allerdings auch Bedingungen mit
Natürlich haben öffentlicher Wohnraum und Danchi nicht nur Vorteile.
Mit der niedrigen Miete kommen Dinge mitgeliefert.
- Einkommensgrenzen
- Einzugsvoraussetzungen
- Losverfahren
- Wartezeiten auf freie Wohnungen
- ältere Gebäude
- ältere Ausstattung
- eingeschränkte Grundrisse
- Bewohnervereinigungen
- Nachbarschaftskontakte
- Lärm
- Parkplatzprobleme
- Einkommensmeldungen
- mögliche Mietsteigerungen bei höherem Einkommen
- Regeln, nach denen bei Überschreiten der Einkommensgrenzen ein Auszug oder Bemühungen um die Rückgabe der Wohnung verlangt werden können
- teilweise erschwerter Zugang für Alleinstehende
- Unterschiede in Atmosphäre und Umfeld je nach Region
Darum kann man nicht sagen: günstig bedeutet bedingungslos am besten.
Öffentlicher Wohnraum ist systemgebundener Wohnraum und funktioniert anders als der private Mietmarkt.
Er ist eher bedingte Lebensinfrastruktur als ein Produkt, das man frei auswählen kann.
Das sollte man bei der Bewertung im Kopf behalten.
UR-Wohnungen und Wohnungen öffentlicher Träger funktionieren wiederum etwas anders
Auch wenn vieles unter dem Begriff „Danchi“ zusammengefasst wird, ist nicht alles dasselbe.
Öffentlicher Wohnraum.
UR-Mietwohnungen.
Wohnungen öffentlicher oder kommunaler Wohnungsunternehmen.
Private Wohnanlagen im Danchi-Stil.
Dahinter stehen unterschiedliche Systeme.
UR-Mietwohnungen unterscheiden sich zum Beispiel vom öffentlichen Wohnraum: Ihre Miete ist grundsätzlich am Markt orientiert und nicht als einkommensabhängige Niedrigmiete für einkommensschwache Haushalte ausgestaltet.
UR hat jedoch in bestimmten Fällen den Vorteil, dass keine sogenannte Dankeszahlung bei Vertragsbeginn, keine Maklergebühr und kein Bürge erforderlich sind. Dadurch können die anfänglichen Kosten niedriger ausfallen.
Teilweise gibt es außerdem Mietermäßigungsprogramme für ältere Haushalte und andere Gruppen.
Grob kann man daher so unterscheiden:
Öffentlicher Wohnraum = eher Sicherheitsnetz mit niedriger, einkommensbezogener Miete UR = marktnahe Miete, aber besondere Vorteile bei Anfangskosten und Vertragsbedingungen Wohnungen öffentlicher Träger = je nach Fall eine Zwischenform von systemgebundenem Wohnraum Private Danchi = normale private Mietwohnungen
Einfach zu sagen „Danchi sind billig“ greift also zu kurz. Hinter dem Begriff stehen unterschiedliche Systeme.
Der größte Unterschied zu privaten Mietwohnungen
Der größte Unterschied zwischen privaten Mietwohnungen und öffentlichem Wohnraum liegt im Zweck.
Private Mietwohnungen dienen im Grundsatz dazu, Immobilien zu vermieten und damit Einnahmen zu erzielen.
Natürlich gibt es faire Vermieter.
Es gibt Immobilienunternehmen, die eng mit ihrer Region verbunden sind.
Und es gibt sehr angenehme private Mietwohnungen.
Als Marktmechanismus wird die Miete jedoch durch Angebot und Nachfrage bestimmt.
Öffentlicher Wohnraum soll dagegen das Leben von Menschen stützen, die Schwierigkeiten mit ihrer Wohnsituation haben.
Obwohl in beiden Fällen also „Wohnraum vermietet“ wird, ist das Ziel unterschiedlich.
Private Mietwohnungen sind ein Wohnprodukt.
Öffentlicher Wohnraum ist ein Sicherheitsnetz für das Wohnen.
Das ist der entscheidende Unterschied.
Die Idee eines „Preises zum Aufrechterhalten des Lebens“
Wenn ich die niedrigen Kosten von öffentlichem Wohnraum und Danchi mit einem Ausdruck beschreiben müsste, wäre es:
ein Preis zum Aufrechterhalten des Lebens.
Nicht der höchste Preis, den der Markt bestimmt.
Sondern ein Preis, bei dem der Bewohner sein Leben weiterführen kann.
Natürlich gibt es formal deutlich genauere Berechnungen der Miete.
Einkommen, Lage, Größe, Alter des Gebäudes und die Mieten in der Umgebung spielen eine Rolle.
Vom Grundgefühl her ist es aber eher
ein Preis, der verhindern soll, dass das Leben auseinanderbricht.
Wohnraum zum Marktpreis kann bequemer sein, ist aber teurer.
Wohnraum zu einem Preis zum Aufrechterhalten des Lebens bringt Einschränkungen mit sich, belastet aber weniger.
Was besser ist, hängt vom Menschen ab.
Für jemanden, der Freiheit und wenig Stress wichtig findet, ist die Möglichkeit, die Miete zu senken, jedoch sehr stark.
Kostengünstiger Wohnraum vergrößert die Auswahl im Leben
Wenn die Miete niedrig ist, entstehen mehr Wahlmöglichkeiten im Leben.
Zum Beispiel:
- auch mit geringerem Einkommen leben können
- Arbeit leichter auswählen können
- das Risiko eines Jobwechsels eher eingehen können
- mehr Spielraum zum Ausruhen haben
- leichter Zeit für Lernen oder Nebentätigkeiten finden
- mehr Geld für Investitionen oder Ersparnisse haben
- weniger von Beförderungen oder übermäßigen Überstunden abhängig sein
- sich leichter auf den Ausstieg aus einem schlechten Umfeld vorbereiten können
Das ist ein großer Unterschied.
Hohe Miete erhöht die Abhängigkeit vom Arbeitgeber.
Niedrige Miete erhöht die Zahl der Optionen.
Für Menschen, die mit 1K oder 1DK zufrieden sind, kann kostengünstiger Wohnraum deshalb sehr gut passen.
Weniger Fläche, dafür mehr Freiheit.
Nicht unbedingt Neubau, dafür niedrigere Fixkosten.
Weniger Status, dafür mehr Widerstandsfähigkeit im Alltag.
Mit solchen Prioritäten ist das eine starke Option.
Selbstverwirklichung ist trotzdem eine andere Frage
Dieser Punkt ist wichtig.
Nur weil öffentlicher oder günstiger Wohnraum verfügbar ist, verwirklicht man sich dadurch nicht automatisch selbst.
Man kann günstig wohnen.
Das Leben kann weiterlaufen.
Die Mietbelastung ist geringer.
Aber
- Zufriedenheit mit der Arbeit
- kreatives Schaffen
- Liebe und Partnerschaft
- Freiheit
- Karriere
- Hobbys
- zwischenmenschliche Beziehungen
- Zukunftsträume
- Selbstverwirklichung
sind noch einmal andere Themen.
Günstiger Wohnraum ist keine Magie, die das Leben automatisch gut macht.
Er kann aber
eine Grundlage sein, die verhindert, dass das Leben zerbricht.
Überleben und Selbstverwirklichung sind nicht dasselbe.
Wenn das Überleben aber nicht stabil ist, wird Selbstverwirklichung erst recht schwierig.
Darum ist günstiger Wohnraum unspektakulär, aber wichtig.
„Solange man arbeiten kann, kommt man irgendwie zurecht“ ist ziemlich wertvoll
Die Qualität einer Gesellschaft zeigt sich auch an solchen Stellen.
Nicht jeder muss ein hohes Einkommen haben.
Nicht jeder muss ein Unternehmen gründen.
Nicht jeder muss außergewöhnlich erfolgreich werden.
Normal arbeiten und normal leben können.
Oder in einer Phase, in der man wegen Krankheit oder anderer Umstände nicht arbeiten kann, zumindest die Chance haben, über ein Hilfesystem das Existenzminimum zu sichern.
Das ist ziemlich wertvoll.
Natürlich gibt es in der Realität Lücken im System.
Auch Sozialhilfe und öffentlicher Wohnraum haben Probleme.
Es gibt Hürden bei Anträgen, regionale Unterschiede, Vorurteile, Wohnungsmangel, einen erschwerten Zugang für Alleinstehende und alternde Gebäude.
Trotzdem ist das deutlich besser als eine Gesellschaft, in der alles vollständig als individuelle Verantwortung behandelt wird.
Ein Sicherheitsnetz beim Wohnen bedeutet:
Wenn man fällt, ist nicht sofort alles vorbei.
Das ist für eine Gesellschaft sehr wichtig.
Wer allein lebt und Freiheit wichtig findet, profitiert besonders von niedriger Miete
Für Menschen, die allein leben und Freiheit wichtig finden, ist es besonders wertvoll, die Miete zu senken.
Kein großes Zimmer nötig.
Kein Kinderzimmer nötig.
Keine großen Möbel nötig.
Kein Haus für den äußeren Eindruck nötig.
Der Alltag muss einfach funktionieren.
Für solche Menschen können 1K oder 1DK völlig ausreichen.
Natürlich brauchen andere mehr Platz.
Manche benötigen einen Bereich für die Arbeit von zu Hause.
Manche leben mit einer Familie.
Manche haben viele Dinge für ihre Hobbys.
Wer aber allein und leicht leben kann, für den muss eine kleine Wohnung kein großes Problem sein.
Im Gegenteil: Die geringere Miete kann zu Freiheit werden.
Fixkosten zu senken bedeutet auch, die Kontrolle über das eigene Leben zurückzugewinnen.
Fazit: Öffentlicher Wohnraum und Danchi sind günstig, weil der Preis das Leben schützen soll
Öffentlicher Wohnraum und manche Danchi wirken günstig, weil sie nicht zum Marktpreis vermietet werden.
Private Mietwohnungen sind Produkte, deren Mieten durch Angebot und Nachfrage geprägt werden.
Öffentlicher Wohnraum ist ein Sicherheitsnetz, das das Leben von Menschen stützt, die Schwierigkeiten haben, angemessenen Wohnraum zu sichern.
Die Miete richtet sich unter anderem nach dem Einkommen der Bewohner, der Größe der Wohnung, dem Alter des Gebäudes und der Lage.
Es gibt Einkommensgrenzen und Einzugsvoraussetzungen.
Nicht jeder kann frei einziehen.
Deshalb ist die Miete niedrig.
Diese niedrigen Kosten bringen Einschränkungen mit sich.
Aber trotzdem gibt es
einen Ort zum Wohnen.
eine geringe Mietbelastung.
die Möglichkeit, arbeitend das eigene Leben aufrechtzuerhalten.
in manchen Fällen auch in Zeiten ohne Arbeitsfähigkeit einen möglichen Zugang zu Unterstützung.
die Möglichkeit, das Leben mit geringen Kosten zu sichern.
Menschen, die trotzdem ein Auto besitzen.
Menschen, die trotzdem eine Familie großziehen.
Das ist viel wert.
Selbstverwirklichung ist eine andere Frage.
Freiheit, Träume, kreatives Schaffen und Karriere müssen zusätzlich aufgebaut werden.
Aber allein die Tatsache, dass die Grundlage des Lebens nicht zerbricht, hat einen eigenen Wert.
Die niedrigen Kosten von öffentlichem Wohnraum und Danchi sind nicht einfach ein Rabatt.
Es ist Wohnraum zu einem Preis zum Aufrechterhalten des Lebens statt zum Marktpreis.
Aus dieser Perspektive wirkt das wie ein ziemlich gutes Element eines staatlichen Systems.
