Khi đi ngang qua một khu nhà ở công cộng hay khu danchi vào buổi tối, đôi lúc tôi chợt nghĩ:
“Vì sao chỗ này lại rẻ đến thế?”
Với nhà thuê tư nhân thông thường, tiền thuê được quyết định bởi thị trường.
Gần ga.
Tòa nhà mới hơn.
Trang thiết bị tốt hơn.
Khu vực được ưa chuộng.
Nhu cầu cao.
Phòng rộng hơn.
Khi những điều kiện này hội tụ, tiền thuê sẽ tăng.
Nhưng nhà ở công cộng và một số khu danchi vận hành theo cách khác.
Cũng là nơi để con người sinh sống, nhưng đôi khi mức thuê lại thấp hơn đáng kể so với nhà thuê tư nhân.
Tại sao?
Nói thật ngắn gọn thì:
vì chúng không được cho thuê theo giá thị trường.
Nhà ở công cộng gần với “hạ tầng để duy trì cuộc sống” hơn là một “sản phẩm”
Nhà thuê tư nhân về cơ bản là một sản phẩm.
Chủ nhà hoặc công ty bất động sản cho thuê phòng.
Người thuê trả tiền thuê.
Tiền thuê phản ánh vị trí, tuổi công trình, trang thiết bị, nhu cầu và mặt bằng giá xung quanh.
Nói cách khác, đó là giá thị trường.
Nhà ở công cộng có bản chất khác.
Đây là một hệ thống nhằm cung cấp chỗ ở với giá thuê thấp cho người thu nhập thấp và những người khác gặp khó khăn trong việc bảo đảm một nơi ở phù hợp.
Vì thế, nhà ở công cộng không chỉ là một sản phẩm bất động sản.
Nó gần với:
mạng lưới an sinh về chỗ ở hạ tầng giúp duy trì cuộc sống hằng ngày một hệ thống dành cho những người khó sống nổi nếu phải trả mức thuê của thị trường
Bởi vậy, nếu nhìn bằng cùng một tiêu chuẩn như nhà thuê tư nhân, ta dễ nghĩ:
“Vì sao lại rẻ thế?”
Nhưng tư tưởng của hệ thống không phải là:
“Thu mức cao nhất mà thị trường có thể chịu được.”
Mà gần hơn với:
“Bảo đảm mọi người có chỗ ở với mức thuê mà họ vẫn có thể sống được.”
Tiền thuê được quyết định một phần theo thu nhập
Một đặc điểm lớn của nhà ở công cộng tại Nhật Bản là tiền thuê được tính có xét đến thu nhập của người ở và các yếu tố khác.
Theo tài liệu của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản, tiền thuê nhà ở công cộng được xác định dựa trên những yếu tố như thu nhập của người ở, vị trí của nhà, quy mô, số năm kể từ khi xây dựng và các điều kiện khác, đồng thời không được vượt quá mức thuê của những căn nhà tương đương ở khu vực lân cận.
Vì vậy, cách tính không đơn giản là:
“Nhà thuê tư nhân gần đây có giá khoảng này, vậy ta cũng thu từng đó.”
Nó còn xét đến:
Thu nhập của người ở.
Quy mô căn nhà.
Tuổi công trình.
Vị trí.
Mặt bằng tiền thuê xung quanh.
Các yếu tố này được dùng để xác định một mức thuê phù hợp với mục đích của hệ thống.
Kết quả là người có thu nhập thấp hơn thường có tiền thuê thấp hơn.
Điều này rất khác với nhà thuê tư nhân thông thường.
Trong khu vực tư nhân, tiền thuê không tự giảm chỉ vì thu nhập của bạn thấp.
Nếu không đủ khả năng trả, thông thường bạn đơn giản là không thuê được căn đó.
Nhà ở công cộng khác ở chỗ bản thân hệ thống điều chỉnh tiền thuê theo thu nhập.
Đây là một trong những lý do lớn khiến nó trông rẻ đến vậy.
Rẻ cũng vì có giới hạn thu nhập
Tuy nhiên, rẻ không có nghĩa là ai cũng có thể vào ở.
Nhà ở công cộng có điều kiện về thu nhập.
Thông thường, việc xét đủ điều kiện sử dụng một chỉ số có thể hiểu là “thu nhập tháng được tính theo quy định của hệ thống”.
Con số này không phải tiền thực nhận hằng tháng.
Cũng không đơn giản là lương gộp hằng tháng.
Nói một cách khái quát, đó là:
thu nhập hằng năm trừ các khoản khấu trừ theo quy định, rồi chia cho 12.
Về nguyên tắc, người đăng ký phải có mức thu nhập tháng tính theo cách này không vượt quá ngưỡng áp dụng.
Các mốc thường được nhắc đến gồm:
Nhóm thông thường: thu nhập tháng tính theo quy định không quá 158.000 yên Nhóm được áp dụng điều kiện nới lỏng: không quá 214.000 yên
Tùy chính quyền địa phương và quy định cụ thể, nhóm thứ hai có thể bao gồm các hộ có người cao tuổi, người khuyết tật hoặc trẻ em.
Nói cách khác, đằng sau mức thuê thấp có một điều kiện quan trọng:
chỉ những người thuộc phạm vi của hệ thống mới được vào ở.
Nếu chỉ nhìn tiền thuê, nó rất hấp dẫn. Nhưng trên thực tế còn liên quan đến thu nhập, tình trạng hộ gia đình, mức độ khó khăn về nhà ở, điều kiện của từng địa phương, bốc thăm và số căn còn trống.
Vì thế, nhà ở công cộng không phải là “nhà thuê rẻ mà ai cũng có thể tự do chọn”.
Nó là:
nhà ở giá thấp dành cho một nhóm đối tượng có điều kiện xác định.
Nếu 1K hoặc 1DK là đủ, lối sống chi phí thấp rất mạnh
Với người sống một mình, nếu căn 1K hoặc 1DK đã đủ, hiệu quả của việc giảm tiền thuê là rất lớn.
Tiền thuê là khoản cố định phải chi mỗi tháng.
Nếu khoản này nhẹ đi, toàn bộ cuộc sống cũng nhẹ đi.
Ở phòng rộng.
Ở phòng mới.
Ở gần ga.
Ở một căn trông đẹp mắt.
Những điều đó đều có giá trị.
Nhưng với một số người, chúng không có giá trị lớn đến thế.
Có thể sống một mình.
Có chỗ ngủ.
Có thể tắm.
Có thể ăn uống.
Có mạng Internet.
Có thể làm sở thích của mình.
Cuộc sống vận hành được.
Nếu vậy đã đủ, 1K hoặc 1DK là lựa chọn rất hợp lý.
Phần tiền tiết kiệm được từ tiền thuê có thể chuyển sang:
- tiết kiệm
- đầu tư
- công việc phụ
- phát triển dự án
- sở thích
- du lịch
- khoảng đệm để nghỉ việc hoặc chuyển việc
- lựa chọn giảm thời gian làm việc
Vì vậy, một nơi ở rẻ không chỉ đơn giản là “một căn phòng hẹp”.
Nó còn có thể trở thành:
một công cụ để mua thêm tự do.
Một đất nước có lựa chọn nhà ở giá thấp như vậy là điều đáng quý
Khi nhìn nhà ở công cộng và các khu danchi, thành thật mà nói có lúc tôi nghĩ:
“Cơ chế của một đất nước như thế này cũng khá tốt.”
Dĩ nhiên hệ thống có những vấn đề.
Công trình cũ.
Trang thiết bị đơn giản.
Có bốc thăm.
Điều kiện vào ở chặt chẽ.
Có thể có hội cư dân và quan hệ hàng xóm.
Khác biệt giữa các vùng.
Có nơi người độc thân khó vào ở.
Cũng có vấn đề xuống cấp và xây dựng lại.
Dù vậy, vẫn tồn tại những nơi ở có tiền thuê được giữ ở mức khá thấp, và có người đang thực sự sống ở đó.
Có người vừa làm việc vừa duy trì cuộc sống.
Có người sở hữu ô tô.
Có người nuôi gia đình.
Có người cao tuổi sinh sống.
Có người bằng cách nào đó vẫn giữ cho cuộc sống tiếp tục.
Điều đó rất lớn.
Nó khác với chuyện tự hiện thực hóa bản thân hay sống sung túc.
Có nhà ở công cộng không làm ước mơ thành hiện thực ngay lập tức.
Không có nghĩa là có thể tự do làm mọi thứ.
Cũng không khiến cuộc đời tự nhiên trở nên dễ dàng.
Nhưng có:
một nơi để ở
mức tiền thuê được giữ thấp
khả năng duy trì cuộc sống dễ hơn nếu vẫn đang làm việc
trong một số trường hợp, vẫn có đường kết nối với hệ thống hỗ trợ trong thời gian không thể làm việc
một nền tảng tối thiểu bảo vệ đời sống
là điều rất quan trọng.
Tự hiện thực hóa bản thân là một câu chuyện khác.
Nhưng có nền tảng để sinh tồn và duy trì cuộc sống là một sức mạnh lớn.
Việc một số người vẫn có thể sở hữu ô tô cũng là một phần của khả năng tự bảo vệ cuộc sống
Ngay cả trong nhà ở công cộng hay danchi cũng có người sở hữu ô tô.
Khi nhìn thấy điều đó, đôi khi tôi nghĩ:
“Có phải vì tiền thuê thấp nên họ còn đủ dư địa để nuôi xe không?”
Tất nhiên, việc sở hữu ô tô phụ thuộc vào khu vực, thu nhập, quy mô gia đình, phí đỗ xe, quy định của địa phương và cách chi tiêu của mỗi người.
Sống trong nhà ở công cộng không có nghĩa là chắc chắn có thể sở hữu ô tô.
Còn có chuyện chỗ đỗ xe, chi phí và nội quy.
Dù vậy, việc giảm được tiền thuê có thể tạo thêm khoảng trống để trang trải chi phí duy trì xe.
Ở nhiều vùng ngoài đô thị lớn, ô tô còn là hạ tầng của đời sống.
Đi mua sắm.
Đi làm.
Đi khám bệnh.
Đưa đón con.
Làm việc cho cha mẹ.
Tìm việc.
Có hay không có ô tô có thể làm mức độ tự do trong cuộc sống thay đổi rất nhiều.
Vì vậy, khi thấy một người vừa ở nhà thuê thấp vừa có thể duy trì ô tô, tôi cảm thấy:
“Nếu nhìn như một thiết kế để bảo vệ mức sống tối thiểu, cơ chế này khá mạnh.”
Nhưng nhà ở rẻ cũng có những thứ đi kèm
Tất nhiên, nhà ở công cộng và danchi không phải chỉ có mặt tốt.
Nhà ở rẻ đi kèm với nhiều điều kiện.
- giới hạn thu nhập
- điều kiện vào ở
- bốc thăm
- chờ căn trống
- công trình cũ
- thiết bị cũ
- hạn chế về mặt bằng căn hộ
- hội cư dân
- quan hệ hàng xóm
- tiếng ồn
- vấn đề chỗ đỗ xe
- khai báo thu nhập
- trường hợp thu nhập tăng thì tiền thuê cũng tăng
- các quy định có thể yêu cầu chuyển đi hoặc nỗ lực hoàn trả nhà khi thu nhập vượt ngưỡng
- có nơi người độc thân khó vào ở
- bầu không khí khác nhau tùy khu vực
Vì thế, không thể nói rằng cứ rẻ thì vô điều kiện là tốt nhất.
Nhà ở công cộng là nhà ở thuộc một hệ thống khác với thị trường thuê tư nhân.
Nó giống hạ tầng đời sống có điều kiện hơn là một sản phẩm có thể tự do lựa chọn.
Cần hiểu điều đó khi đánh giá.
Nhà ở UR và nhà do các tổ chức công cung cấp lại hơi khác
Ngay cả khi cùng được gọi chung là “danchi”, không phải tất cả đều giống nhau.
Nhà ở công cộng.
Nhà cho thuê UR.
Nhà ở do các công ty hoặc tổ chức nhà ở công cung cấp.
Các khu căn hộ kiểu danchi của tư nhân.
Mỗi loại có cơ chế khác nhau.
Ví dụ, nhà cho thuê UR khác với nhà ở công cộng ở chỗ về cơ bản tiền thuê được đặt theo mức thị trường, chứ không phải cơ chế thuê thấp liên kết với thu nhập dành cho người thu nhập thấp.
Tuy nhiên, UR có những trường hợp không cần tiền lễ khi ký hợp đồng, không mất phí môi giới và không cần người bảo lãnh, nhờ đó có thể giảm chi phí ban đầu.
Một số chương trình cũng có cơ chế giảm tiền thuê cho hộ người cao tuổi và các nhóm khác.
Vì vậy, có thể phân biệt đại thể như sau:
Nhà ở công cộng = nghiêng về mạng lưới an sinh, tiền thuê thấp và liên kết với thu nhập UR = tiền thuê theo thị trường nhưng có điểm riêng về chi phí ban đầu và điều kiện hợp đồng Nhà ở của tổ chức công = trong một số trường hợp là loại nhà ở có tính hệ thống nằm ở khoảng giữa Danchi tư nhân = nhà thuê tư nhân thông thường
Chỉ nói “danchi rẻ” là chưa đủ, vì bên trong là những cơ chế khác nhau.
Khác biệt lớn nhất so với nhà thuê tư nhân
Khác biệt lớn nhất giữa nhà thuê tư nhân và nhà ở công cộng là mục đích.
Mục đích cơ bản của nhà thuê tư nhân là cho thuê bất động sản để tạo doanh thu.
Tất nhiên có những chủ nhà tử tế.
Có những công ty bất động sản gắn bó với địa phương.
Và có những căn nhà rất dễ sống.
Nhưng với tư cách là một cơ chế thị trường, tiền thuê được quyết định bởi cung và cầu.
Nhà ở công cộng thì nhằm hỗ trợ cuộc sống của những người gặp khó khăn về chỗ ở.
Vì vậy, dù cả hai đều là “cho thuê nhà”, mục đích lại khác nhau.
Nhà thuê tư nhân là một sản phẩm nhà ở.
Nhà ở công cộng là mạng lưới an sinh về chỗ ở.
Đó là khác biệt cốt lõi.
Cách nghĩ về “mức giá duy trì cuộc sống”
Nếu phải diễn đạt bằng một cụm từ vì sao nhà ở công cộng và danchi có thể rẻ, tôi nghĩ đó là:
mức giá duy trì cuộc sống.
Không phải mức giá tối đa mà thị trường quyết định.
Mà là mức giá để người ở có thể tiếp tục duy trì cuộc sống.
Dĩ nhiên về mặt quy định, công thức tính tiền thuê chi tiết hơn nhiều.
Thu nhập, vị trí, quy mô, tuổi công trình và tiền thuê xung quanh đều có liên quan.
Nhưng về cảm nhận, nó gần với:
mức giá giúp cuộc sống không bị đổ vỡ.
Nhà ở theo giá thị trường có thể tiện lợi nhưng đắt.
Nhà ở theo mức giá duy trì cuộc sống có những hạn chế nhưng gánh nặng nhẹ hơn.
Cái nào tốt hơn tùy từng người.
Nhưng với người coi trọng tự do và mức căng thẳng thấp, việc có lựa chọn giảm tiền thuê là rất mạnh.
Nhà ở chi phí thấp làm tăng số lựa chọn trong cuộc đời
Khi tiền thuê thấp, số lựa chọn trong đời tăng lên.
Ví dụ:
- vẫn sống được với mức thu nhập thấp hơn
- dễ lựa chọn công việc hơn
- dễ chấp nhận rủi ro khi chuyển việc hơn
- có thêm khoảng trống để nghỉ ngơi
- dễ dành thời gian cho việc học hoặc công việc phụ
- có thể chuyển tiền sang đầu tư hoặc tiết kiệm
- ít phải phụ thuộc vào thăng chức hay làm thêm giờ quá sức
- dễ chuẩn bị rời khỏi một môi trường tồi tệ hơn
Điều này rất lớn.
Tiền thuê cao làm mức độ phụ thuộc vào công ty tăng lên.
Tiền thuê thấp làm số lựa chọn tăng lên.
Vì vậy, với người hài lòng với 1K hoặc 1DK, nhà ở chi phí thấp rất hợp.
Ít diện tích hơn, đổi lấy nhiều tự do hơn.
Ít ưu tiên nhà mới, ưu tiên chi phí cố định nhẹ hơn.
Ít ưu tiên thể diện, ưu tiên khả năng phòng vệ cho đời sống.
Nếu có hệ giá trị như vậy, đây là một lựa chọn rất mạnh.
Nhưng điều này khác với tự hiện thực hóa bản thân
Điểm này rất quan trọng.
Có nhà ở công cộng hay nhà thuê rẻ không có nghĩa là chỉ thế thôi đã có thể tự hiện thực hóa bản thân.
Bạn có thể sống trong một căn nhà rẻ.
Có thể duy trì cuộc sống.
Gánh nặng tiền thuê nhẹ hơn.
Nhưng:
- sự thỏa mãn trong công việc
- sáng tạo
- tình yêu
- tự do
- sự nghiệp
- sở thích
- quan hệ con người
- ước mơ tương lai
- tự hiện thực hóa bản thân
là những câu chuyện khác.
Nhà thuê rẻ không phải phép thuật tự động làm cuộc đời tốt lên.
Nhưng nó có thể trở thành:
nền móng để cuộc đời không đổ vỡ.
Sinh tồn và tự hiện thực hóa không phải một việc.
Nhưng nếu sinh tồn chưa ổn định, tự hiện thực hóa càng khó bàn tới.
Vì vậy, nhà ở giá thuê thấp có thể không hào nhoáng, nhưng rất quan trọng.
“Chỉ cần còn làm việc được thì vẫn có thể xoay xở” là một điều đáng quý
Chất lượng của xã hội cũng thể hiện ở những chỗ như thế này.
Không phải ai cũng cần có thu nhập cao.
Không phải ai cũng cần khởi nghiệp.
Không phải ai cũng cần thành công lớn.
Làm việc bình thường và sống bình thường.
Hoặc trong giai đoạn không thể làm việc vì bệnh tật hay hoàn cảnh khác, vẫn có khả năng giữ mức sống tối thiểu nếu kết nối được với hệ thống hỗ trợ.
Điều đó rất đáng quý.
Dĩ nhiên trong thực tế hệ thống vẫn có những khoảng trống.
Trợ cấp sinh hoạt và nhà ở công cộng đều có vấn đề.
Còn có rào cản khi nộp đơn, khác biệt giữa các vùng, định kiến, thiếu căn trống, khó khăn đối với người độc thân và tình trạng công trình xuống cấp.
Nhưng vẫn tốt hơn rất nhiều so với một xã hội hoàn toàn đẩy mọi trách nhiệm cho từng cá nhân.
Có một mạng lưới an sinh về chỗ ở nghĩa là:
dù có rơi xuống, cũng không phải lập tức là hết đường.
Điều này rất quan trọng đối với một xã hội.
Nếu sống một mình và coi trọng tự do, giảm tiền thuê rất đáng giá
Với người sống một mình và coi trọng tự do, giảm tiền thuê có giá trị lớn.
Không cần căn phòng rộng.
Không cần phòng cho trẻ em.
Không cần đồ nội thất lớn.
Không cần căn nhà để giữ thể diện.
Chỉ cần cuộc sống vận hành được.
Với người như vậy, 1K hoặc 1DK có thể là đủ.
Tất nhiên có người cần nhiều diện tích hơn.
Có người cần không gian làm việc tại nhà.
Có người có gia đình.
Có người có nhiều dụng cụ cho sở thích.
Nhưng nếu sống một mình và có thể sống gọn nhẹ, diện tích nhỏ không nhất thiết là vấn đề lớn.
Ngược lại, tiền thuê nhẹ hơn có thể biến thành tự do.
Giảm chi phí cố định cũng là giành lại quyền chủ động đối với cuộc đời mình.
Tóm lại: nhà ở công cộng và danchi rẻ vì mức giá được thiết kế để bảo vệ cuộc sống
Lý do nhà ở công cộng và một số khu danchi trông rẻ là vì chúng không được cho thuê theo giá thị trường.
Nhà thuê tư nhân là sản phẩm có tiền thuê do cung và cầu quyết định.
Nhà ở công cộng là mạng lưới an sinh hỗ trợ cuộc sống của những người gặp khó khăn về chỗ ở.
Tiền thuê được xác định dựa trên thu nhập của người ở, quy mô nhà, tuổi công trình, vị trí và các yếu tố khác.
Có giới hạn thu nhập và điều kiện vào ở.
Không phải ai cũng có thể tự do vào ở.
Đó là lý do nó rẻ.
Mức giá thấp ấy đi kèm các ràng buộc.
Nhưng ngay cả như vậy, vẫn có:
một nơi để ở.
tiền thuê nhẹ hơn.
khả năng vừa làm việc vừa duy trì cuộc sống.
trong một số trường hợp, vẫn có con đường kết nối với hệ thống khi có giai đoạn không thể làm việc.
khả năng duy trì đời sống với chi phí thấp.
có người vẫn sở hữu ô tô.
có người vẫn nuôi gia đình.
Điều đó rất lớn.
Tự hiện thực hóa bản thân là chuyện khác.
Tự do, ước mơ, sáng tạo và sự nghiệp vẫn phải được xây dựng riêng.
Nhưng việc nền tảng của cuộc sống không bị phá vỡ tự nó đã có giá trị.
Sự rẻ của nhà ở công cộng và danchi không đơn giản là bán rẻ.
Đó là nhà ở theo mức giá duy trì cuộc sống, chứ không phải giá thị trường.
Nhìn theo cách này, cơ chế ấy trông như một phần khá tốt trong thiết kế của một đất nước.
