Quand je passe le soir près de logements publics ou d’un ensemble résidentiel danchi, il m’arrive de me demander :
« Pourquoi est-ce si peu cher ? »
Dans une location privée ordinaire, le loyer est fixé par le marché.
Proche de la gare.
Immeuble plus récent.
Meilleurs équipements.
Quartier recherché.
Forte demande.
Plus d’espace.
Quand ces conditions se cumulent, le loyer augmente.
Le logement public et certains danchi fonctionnent autrement.
Ce sont toujours des lieux où des gens vivent, mais leurs loyers peuvent sembler nettement plus bas que ceux du parc locatif privé.
Pourquoi ?
Pour le dire très simplement :
parce qu’ils ne sont pas loués au prix maximal que le marché pourrait supporter.
Le logement public ressemble davantage à une infrastructure de vie qu’à un « produit »
Le logement locatif privé est, fondamentalement, un produit.
Un propriétaire ou une société immobilière loue un logement.
Le locataire paie un loyer.
Ce loyer reflète l’emplacement, l’âge du bâtiment, les équipements, la demande et les prix pratiqués aux alentours.
Autrement dit, c’est un prix de marché.
Le logement public a une autre nature.
C’est un système conçu pour fournir des logements à loyer modéré aux personnes à faibles revenus et à d’autres personnes qui ont du mal à obtenir un logement convenable.
Le logement public n’est donc pas simplement un produit immobilier.
Il se rapproche davantage de :
un filet de sécurité en matière de logement une infrastructure permettant de maintenir la vie quotidienne un système destiné aux personnes qui auraient du mal à vivre avec les loyers ordinaires du marché
C’est pourquoi, si on l’observe avec les mêmes présupposés que pour une location privée, on peut se dire :
« Pourquoi est-ce si peu cher ? »
Mais l’idée de base du système n’est pas :
« Faire payer autant que le marché peut supporter. »
Elle ressemble plutôt à :
« Faire en sorte que les gens puissent disposer d’un logement à un loyer compatible avec leur vie. »
Le loyer dépend en partie du revenu
Une caractéristique majeure du logement public japonais est que le loyer dépend en partie du revenu du résident.
Selon le ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, le loyer d’un logement public est fixé en fonction de facteurs tels que le revenu du résident, l’emplacement du logement, sa superficie et le nombre d’années écoulées depuis sa construction, tout en restant inférieur ou égal au loyer de logements comparables à proximité.
Le calcul n’est donc pas simplement :
« Les appartements privés des environs coûtent à peu près ce prix, alors faisons payer la même chose. »
Il prend notamment en compte :
Le revenu du résident.
La taille du logement.
L’âge du bâtiment.
L’emplacement.
Les loyers aux alentours.
Ces facteurs servent à fixer un loyer cohérent avec le système.
En conséquence, les personnes aux revenus plus faibles tendent à payer un loyer plus bas.
C’est très différent d’une location privée ordinaire.
Dans le privé, le loyer ne baisse pas simplement parce que votre revenu est faible.
Si vous n’avez pas les moyens de louer le logement, en général vous ne pouvez pas le prendre.
Le logement public est différent parce que le système lui-même fait varier le loyer en fonction du revenu.
C’est l’une des principales raisons pour lesquelles il peut sembler si peu cher.
C’est peu cher aussi parce qu’il existe des plafonds de revenu
Un loyer faible ne signifie pas que n’importe qui peut emménager.
Le logement public comporte des conditions de revenu.
Au Japon, l’éligibilité repose souvent sur une mesure appelée « revenu mensuel calculé ».
Ce n’est pas le salaire mensuel net.
Ce n’est pas non plus simplement le salaire mensuel brut.
En simplifiant, il s’agit de :
revenu annuel moins certaines déductions, puis division par 12.
En règle générale, le demandeur doit se situer sous le plafond de revenu calculé applicable.
Parmi les seuils couramment cités :
Catégorie générale : revenu mensuel calculé inférieur ou égal à 158 000 ¥ Catégorie bénéficiant d’une considération particulière : revenu mensuel calculé inférieur ou égal à 214 000 ¥
Selon la municipalité et les règles applicables, cette seconde catégorie peut concerner, par exemple, des ménages comprenant des personnes âgées, des personnes handicapées ou des enfants.
Derrière le faible loyer se trouve donc une condition importante :
le logement n’est accessible qu’aux personnes qui remplissent les critères du système.
Le loyer peut être séduisant, mais l’admission effective peut dépendre du revenu, de la situation du ménage, du degré de besoin de logement, des règles locales, de tirages au sort et du nombre de logements vacants.
Le logement public n’est donc pas « un loyer bon marché que tout le monde peut choisir librement ».
C’est :
un logement à faible loyer dont les résidents éligibles sont limités par le système.
Si un 1K ou un 1DK suffit, vivre à faible coût peut être extrêmement puissant
Pour une personne qui vit seule, si un 1K ou un 1DK suffit, réduire le coût du logement peut avoir un effet énorme.
Le loyer est une dépense fixe qui quitte le compte bancaire tous les mois.
Si cette charge est légère, le reste de la vie devient lui aussi plus léger.
Un logement plus grand.
Un logement plus récent.
Un endroit proche de la gare.
Un bien visuellement impressionnant.
Tout cela a de la valeur.
Mais tout le monde n’y accorde pas autant d’importance.
On peut vivre seul.
Dormir.
Se laver.
Manger.
Utiliser Internet.
Profiter de ses loisirs.
Faire fonctionner sa vie quotidienne.
Si cela suffit, un 1K ou un 1DK peut être très rationnel.
L’argent économisé sur le loyer peut alors servir à :
- l’épargne,
- l’investissement,
- une activité complémentaire,
- des projets de développement,
- des loisirs,
- des voyages,
- une marge pour se reposer ou changer d’emploi,
- ou la possibilité de réduire son temps de travail.
Un logement bon marché n’est donc pas seulement « une pièce plus petite ».
Il peut aussi devenir :
un dispositif permettant d’acheter de la liberté.
Un pays qui offre des options de logement peu chères a quelque chose d’appréciable
Quand je regarde le logement public et les danchi, une partie de moi pense sincèrement :
« C’est quand même un bon aspect du pays. »
Bien sûr, le système a des problèmes.
Les bâtiments peuvent être anciens.
Les équipements peuvent être rudimentaires.
Il peut y avoir des tirages au sort.
Les critères d’éligibilité peuvent être stricts.
Il peut y avoir des associations de quartier et des obligations communautaires.
Les conditions varient selon les régions.
Dans certains endroits, les personnes seules peuvent faire face à des restrictions.
Le vieillissement des bâtiments et leur reconstruction sont de vrais problèmes.
Malgré cela, il existe des logements dont le loyer est maintenu à un niveau assez bas, et des gens y maintiennent leur vie.
Certains travaillent tout en y vivant.
Certains possèdent une voiture.
Certains élèvent une famille.
Certains sont âgés.
Certains font simplement ce qu’ils peuvent pour que la vie continue.
C’est très important.
Cela reste distinct de l’accomplissement de soi ou d’un mode de vie aisé.
L’existence du logement public ne réalise pas les rêves du jour au lendemain.
Elle ne signifie pas que l’on peut faire tout ce que l’on veut.
Elle ne transforme pas la vie en « mode facile ».
Mais elle peut fournir :
un endroit où vivre
un loyer plus faible
une meilleure chance de maintenir sa vie tout en travaillant
dans certains cas, une voie vers un soutien même pendant une période où travailler est difficile
une base qui protège un niveau de vie minimal
Ces éléments sont extrêmement importants.
L’accomplissement de soi est un autre sujet.
Mais disposer d’une base stable pour survivre et maintenir la vie quotidienne est puissant.
Le fait que certains résidents puissent posséder une voiture fait aussi partie de la résilience de la vie
Certaines personnes vivant dans un logement public ou un danchi possèdent une voiture.
En voyant cela, on peut se demander :
« Est-ce que le loyer plus bas permet aussi d’avoir les moyens de garder une voiture ? »
Bien sûr, la possession d’une voiture varie selon la région, le revenu, la composition du ménage, le coût du stationnement, les règles municipales et les dépenses personnelles.
Vivre dans un logement public ne signifie pas automatiquement que l’on peut posséder une voiture.
La disponibilité des places, leur coût et les règles locales restent importants.
Malgré cela, réduire le loyer peut libérer une marge budgétaire permettant de couvrir les frais d’une voiture.
Dans beaucoup de régions, la voiture fait elle-même partie des infrastructures de base de la vie.
Faire les courses.
Aller travailler.
Se rendre chez le médecin.
Emmener les enfants.
Aider ses parents.
Chercher un emploi.
Avoir ou non une voiture peut changer radicalement la liberté de déplacement et les options du quotidien.
Ainsi, quand je vois coexister un logement à faible loyer et la possession d’une voiture, je me dis :
« Comme conception visant à protéger un niveau de vie de base, c’est en fait assez solide. »
Le logement bon marché vient avec un ensemble de contraintes
Le logement public et les danchi n’ont pas que des avantages.
Le faible loyer vient avec des contraintes intégrées.
- plafonds de revenu,
- critères d’éligibilité,
- tirages au sort,
- attente d’un logement vacant,
- bâtiments plus anciens,
- équipements plus anciens,
- choix limité des plans et des logements,
- associations de quartier,
- relations avec les voisins,
- problèmes de bruit,
- problèmes de stationnement,
- déclaration des revenus,
- loyer qui peut augmenter lorsque le revenu augmente,
- règles pouvant imposer des démarches ou une obligation de quitter le logement lorsque le revenu dépasse fortement les plafonds,
- situations où les personnes seules ont du mal à être éligibles,
- différences d’ambiance et de conditions selon les zones.
Un faible loyer n’est donc pas parfait sans condition.
Le logement public est un logement régi par un système, différent du parc locatif privé.
Il ressemble moins à un produit que chacun peut librement choisir qu’à une infrastructure de vie assortie de conditions.
Il faut comprendre cette distinction pour l’évaluer correctement.
L’UR et les logements de sociétés publiques sont encore un peu différents
Tout ce que l’on appelle « danchi » n’est pas identique.
Logement public.
Logement locatif UR.
Logement de sociétés publiques.
Ensembles résidentiels privés construits dans le style danchi.
Ce sont des systèmes différents.
Par exemple, les logements locatifs UR reposent généralement sur des loyers de marché, et non sur le modèle de faible loyer lié au revenu utilisé dans le logement public.
En revanche, l’UR peut présenter des avantages tels que l’absence de reikin, de frais d’agence et d’exigence de garant, ce qui peut alléger le coût initial.
Certains programmes UR proposent aussi des réductions de loyer à certains ménages, notamment à des personnes âgées éligibles.
Il est donc utile de les distinguer grossièrement ainsi :
Logement public = système orienté filet de sécurité, avec loyer faible lié au revenu UR = logement au loyer de marché, avec des conditions particulières de coût initial et de contrat Logement de sociétés publiques = dans certains cas, forme intermédiaire de logement fourni institutionnellement Danchi privé = location privée ordinaire sous forme d’ensemble résidentiel
Dire simplement « les danchi sont bon marché » masque ces différences.
La plus grande différence avec le locatif privé est l’objectif
La plus grande différence entre le logement locatif privé et le logement public est leur objectif.
L’objectif de base de la location privée est de louer un bien immobilier et d’en tirer un revenu.
Bien sûr, il existe des propriétaires consciencieux.
Il existe des agences immobilières bien ancrées localement.
Il existe beaucoup de locations privées réellement agréables à vivre.
Mais, comme mécanisme de marché, le loyer est déterminé par l’offre et la demande.
Le logement public, au contraire, existe pour soutenir la vie des personnes qui ont du mal à se loger.
Ainsi, même si dans les deux cas il s’agit de « louer un logement », l’objectif diffère.
La location privée est le logement comme produit.
Le logement public est le logement comme filet de sécurité.
Cette différence compte.
L’idée d’un « prix pour soutenir la vie »
Si je devais résumer en une seule expression pourquoi le logement public et certains danchi semblent si peu chers, je parlerais de :
prix pour soutenir la vie.
Ce n’est pas le prix maximal que le marché peut extraire.
C’est un prix structuré pour que le résident puisse continuer à vivre.
Le calcul juridique et administratif réel du loyer est bien sûr plus détaillé.
Le revenu, l’emplacement, la superficie, l’âge du bâtiment, les loyers environnants et d’autres facteurs comptent.
Mais, comme manière intuitive de comprendre le système, l’idée se rapproche de :
un prix conçu pour éviter que la vie quotidienne ne s’effondre.
Un logement au prix du marché peut être pratique mais cher.
Un logement tarifé pour soutenir la vie peut comporter des restrictions mais garder la charge financière légère.
Ce qui est préférable dépend de la personne.
Mais, pour quelqu’un qui accorde de l’importance à la liberté et à un faible niveau de stress, avoir une option qui réduit le loyer peut être extrêmement puissant.
Un logement à faible coût augmente les choix dans la vie
Lorsque le loyer est bas, les possibilités augmentent.
On peut par exemple peut-être :
- vivre avec un revenu plus faible,
- choisir son emploi plus librement,
- prendre davantage de risques lors d’un changement de carrière,
- se ménager plus de marge pour se reposer,
- consacrer du temps à une activité complémentaire ou à l’étude,
- mettre davantage d’argent dans l’investissement ou l’épargne,
- dépendre moins de promotions ou d’heures supplémentaires non désirées,
- se préparer à quitter un environnement que l’on n’aime pas.
C’est très important.
Un loyer élevé accroît la dépendance vis-à-vis de l’employeur.
Un loyer faible accroît les options.
C’est pourquoi un logement à faible coût peut particulièrement bien convenir à quelqu’un qui se satisfait d’un 1K ou d’un 1DK.
La liberté plutôt qu’un grand logement.
De faibles coûts fixes plutôt qu’un immeuble flambant neuf.
La résilience plutôt que les apparences.
Si telles sont vos priorités, le compromis peut être très avantageux.
Mais cela reste distinct de l’accomplissement de soi
Cette distinction est importante.
L’existence de logements publics ou à faible loyer ne signifie pas qu’un logement abordable, à lui seul, apportera l’accomplissement de soi.
On peut être capable de payer son logement.
On peut être capable de maintenir sa vie quotidienne.
La charge du logement peut être légère.
Mais des choses comme :
- la satisfaction au travail,
- l’activité créative,
- l’amour,
- la liberté,
- la carrière,
- les loisirs,
- les relations,
- les rêves pour l’avenir,
- l’accomplissement de soi,
sont des questions distinctes.
Un logement peu cher n’est pas une magie qui améliore automatiquement toute la vie.
Mais il peut devenir :
une fondation qui empêche la vie de s’effondrer.
La survie et l’accomplissement de soi sont différents.
Mais si la survie est instable, l’accomplissement de soi devient bien plus difficile.
C’est pourquoi le logement à faible coût est peu glamour, mais important.
« Si l’on peut travailler, on peut probablement maintenir sa vie » est quelque chose à apprécier
La qualité d’une société se voit aussi dans des choses comme celle-ci.
Tout le monde n’a pas besoin d’avoir un revenu élevé.
Tout le monde n’a pas besoin de créer une entreprise.
Tout le monde n’a pas besoin de connaître un immense succès.
Il importe que les gens puissent occuper des emplois ordinaires et vivre des vies ordinaires.
Et si une maladie ou d’autres circonstances rendent le travail impossible pendant un certain temps, il importe qu’il puisse encore exister une voie vers des systèmes qui protègent un niveau de vie minimum.
C’est quelque chose que l’on peut apprécier.
Bien sûr, les systèmes réels ont des failles.
L’aide publique et le logement public ont tous deux des problèmes.
Les obstacles aux demandes, les différences régionales, la stigmatisation, le manque de logements disponibles, les difficultés pour certaines personnes seules et le vieillissement des bâtiments existent réellement.
Malgré cela, c’est bien mieux qu’une société où tout repose entièrement sur la responsabilité individuelle, sans aucun filet de sécurité.
Disposer d’un filet de sécurité en matière de logement signifie :
tomber ne doit pas forcément signifier un « game over » immédiat.
C’est socialement important.
Si l’on vit seul et que l’on valorise la liberté, réduire le loyer peut être particulièrement précieux
Pour quelqu’un qui vit seul et accorde beaucoup d’importance à la liberté, réduire le loyer peut être particulièrement précieux.
On n’a peut-être pas besoin d’un grand logement.
On n’a peut-être pas besoin de chambres pour des enfants.
On n’a peut-être pas besoin de gros meubles.
On n’a peut-être pas besoin d’un logement choisi pour les apparences.
On a peut-être simplement besoin d’un endroit où la vie quotidienne fonctionne.
Pour ce type de personne, un 1K ou un 1DK peut suffire.
Bien sûr, certaines personnes ont besoin de plus d’espace.
Certaines ont besoin d’une zone dédiée au télétravail.
Certaines vivent en famille.
Certaines ont des loisirs qui nécessitent beaucoup de matériel.
Mais si l’on peut vivre légèrement seul, un espace limité n’est peut-être pas un problème sérieux.
La charge locative plus faible peut avoir davantage de valeur que les mètres carrés supplémentaires.
Réduire les coûts fixes peut aussi signifier reprendre une partie du contrôle sur sa propre vie.
Conclusion : le logement public est peu cher parce que son prix est conçu pour protéger la vie quotidienne
Le logement public et certains danchi peuvent sembler peu chers parce qu’ils ne sont pas simplement loués au prix maximal que le marché accepterait.
Le logement locatif privé est un produit dont le loyer est largement façonné par l’offre et la demande.
Le logement public est un filet de sécurité conçu pour soutenir les personnes qui ont du mal à se loger.
Le loyer est déterminé à partir de facteurs tels que le revenu du résident, la taille du logement, l’âge du bâtiment et l’emplacement.
Il existe aussi des plafonds de revenu et des critères d’éligibilité.
Tout le monde ne peut pas y emménager librement.
Cela fait partie des raisons pour lesquelles il est peu cher.
Le faible prix vient avec des contraintes.
Mais malgré cela :
Il y a un endroit où vivre.
La charge du loyer est légère.
Les gens peuvent maintenir leur vie quotidienne tout en travaillant.
Dans certaines circonstances, il peut exister une voie vers un soutien même pendant une période où travailler est difficile.
La vie peut être maintenue à moindre coût.
Certains résidents peuvent posséder une voiture tout en vivant là.
Certains peuvent y élever une famille.
Ces choses comptent beaucoup.
L’accomplissement de soi est une question distincte.
La liberté, les rêves, la créativité et la carrière doivent encore se construire autrement.
Mais le simple fait d’avoir une base qui ne s’effondre pas a de la valeur.
Le faible loyer du logement public et des danchi n’est pas simplement une bonne affaire.
C’est un logement dont le prix est conçu non pour maximiser le marché, mais pour aider à soutenir la vie.
Vu ainsi, cela peut apparaître comme une composante réellement précieuse du système social.
Il y a des problèmes.
Il y a des restrictions.
Tout le monde n’est pas éligible.
Malgré cela, disposer d’un filet de sécurité en matière de logement est puissant.
Tomber ne doit pas forcément signifier un effondrement immédiat.
Travailler peut permettre de maintenir une vie ordinaire.
Et lorsque les circonstances rendent la vie difficile, il peut encore exister une voie vers l’aide publique.
C’est une base importante pour une société.
