A veces, al caminar de noche cerca de un conjunto de vivienda pública o de un danchi, me viene una pregunta a la cabeza:
«¿Por qué es tan barato?»
En un alquiler privado normal, el precio lo decide el mercado.
Cerca de una estación.
Edificio reciente.
Buenas instalaciones.
Zona popular.
Mucha demanda.
Habitación amplia.
Cuando se juntan esas condiciones, el alquiler sube.
Pero la vivienda pública y algunos danchi funcionan de otra manera.
Siguen siendo lugares donde vive gente y, sin embargo, a veces parecen muchísimo más baratos que un alquiler privado.
¿Por qué?
Dicho de la forma más simple:
porque no se alquilan al precio que maximiza el mercado.
La vivienda pública se parece más a una infraestructura de vida que a un «producto»
El alquiler privado es, básicamente, un producto.
Un propietario o una inmobiliaria alquila una vivienda.
El inquilino paga la renta.
El precio depende de la ubicación, la antigüedad, las instalaciones, la demanda y los precios de la zona.
Es decir, es un precio de mercado.
La vivienda pública tiene otra naturaleza.
Es un sistema destinado a ofrecer vivienda con alquileres bajos a personas de bajos ingresos y a otras personas que tienen dificultades para conseguir una vivienda adecuada.
Por tanto, no es simplemente un producto inmobiliario.
Se parece más a:
una red de seguridad habitacional una infraestructura para mantener la vida cotidiana un sistema para quienes tendrían dificultades para vivir pagando alquileres de mercado
Por eso, si se mira con la misma lógica que un alquiler privado, surge la pregunta:
«¿Por qué es tan barato?»
Pero la idea del sistema no es:
«Cobrar lo máximo que permita el mercado».
Es más bien:
«Asegurar una vivienda con un alquiler que permita seguir viviendo».
El alquiler se determina en función de los ingresos
Una de las grandes características de la vivienda pública es que el alquiler se determina, entre otros factores, en función de los ingresos del residente.
Según los materiales del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón, el alquiler de la vivienda pública se fija teniendo en cuenta los ingresos del residente, la ubicación, el tamaño de la vivienda, los años transcurridos desde su construcción y otros factores, y debe situarse por debajo o al nivel del alquiler de viviendas comparables cercanas.
Es decir, el cálculo no consiste simplemente en:
«Como los alquileres privados de la zona cuestan esto, cobraremos lo mismo».
Se tienen en cuenta elementos como:
Los ingresos del residente.
El tamaño de la vivienda.
La antigüedad del edificio.
La ubicación.
Los alquileres de los alrededores.
Con esos elementos se fija un alquiler acorde con el sistema.
Por eso, cuanto menores son los ingresos, más probable es que el alquiler sea bajo.
Esto es muy diferente de un alquiler privado normal.
En un alquiler privado, la renta no baja simplemente porque tus ingresos sean bajos.
Si no puedes pagarlo, sencillamente no puedes alquilar esa vivienda.
En la vivienda pública, en cambio, el propio sistema hace que el alquiler responda a los ingresos.
Esa es una de las principales razones por las que parece tan barata.
Es barata, en parte, porque existen límites de ingresos
Que el alquiler sea barato no significa que cualquiera pueda entrar.
La vivienda pública tiene límites de ingresos.
En Japón suele utilizarse para la admisión una cifra conocida como «ingreso mensual calculado» o «importe mensual de ingresos».
No es lo mismo que el sueldo mensual neto.
Tampoco es simplemente el salario mensual bruto.
A grandes rasgos, se calcula como:
ingresos anuales menos determinadas deducciones, dividido entre 12.
Y, como regla general, ese importe mensual debe estar por debajo de un umbral determinado.
Entre los criterios citados habitualmente están:
categoría general: ingreso mensual calculado de 158.000 yenes o menos categoría con criterios flexibilizados: ingreso mensual calculado de 214.000 yenes o menos
La categoría con criterios flexibilizados puede aplicarse, según el municipio y las normas concretas, a hogares con personas mayores, personas con discapacidad, familias con hijos y otros supuestos.
Así que detrás del alquiler bajo hay una condición importante:
solo pueden acceder las personas que cumplen los requisitos del sistema.
El alquiler puede parecer muy atractivo, pero en la práctica influyen los ingresos, la composición del hogar, el grado de necesidad de vivienda, las condiciones de cada municipio, los sorteos y la disponibilidad.
Por eso la vivienda pública no es «un alquiler barato que cualquiera puede elegir libremente».
Es:
una vivienda barata cuyo acceso está limitado por las reglas del sistema.
Si te basta con un 1K o un 1DK, vivir con pocos costes puede ser muy potente
Para una persona que vive sola, si un 1K o un 1DK es suficiente, reducir el coste de la vivienda tiene un efecto enorme.
El alquiler es un gasto fijo que sale cada mes.
Si esa carga es ligera, toda la vida se vuelve más ligera.
Vivir en una casa más grande.
Vivir en una casa nueva.
Vivir cerca de una estación.
Vivir en una vivienda que luzca mejor.
Todo eso tiene valor.
Pero no todo el mundo le da tanta importancia.
Puedes vivir solo.
Puedes dormir.
Puedes bañarte.
Puedes comer.
Puedes usar internet.
Puedes disfrutar de tus aficiones.
La vida cotidiana funciona.
Si con eso basta, un 1K o un 1DK puede ser una opción muy racional.
El dinero que ahorras en alquiler puede destinarse a:
- ahorrar,
- invertir,
- trabajos o proyectos paralelos,
- desarrollo,
- aficiones,
- viajes,
- tener margen para descansar o cambiar de empleo,
- o poder reducir las horas de trabajo.
Así que una vivienda barata no es simplemente «una habitación pequeña».
También puede convertirse en:
un dispositivo para comprar libertad.
Tener opciones de vivienda barata es algo que se puede agradecer
Cuando miro la vivienda pública y los danchi, hay una parte de mí que piensa, sinceramente:
«En esto, el país está bastante bien».
Por supuesto, el sistema también tiene problemas.
Edificios antiguos.
Instalaciones sencillas.
Sorteos.
Requisitos estrictos.
Asociaciones vecinales y relaciones con el barrio.
Diferencias según la zona.
Casos en los que una persona sola tiene más difícil acceder.
Problemas de envejecimiento de los edificios y reconstrucción.
Aun así, existen viviendas con alquileres bastante contenidos y hay personas que mantienen allí su vida.
Algunas trabajan mientras viven allí.
Algunas tienen coche.
Algunas crían a sus familias.
Algunas son personas mayores.
Algunas, simplemente, hacen lo posible por mantener su vida en marcha.
Eso es importante.
Esto es algo distinto de la autorrealización o de llevar una vida acomodada.
Que exista vivienda pública no hace que los sueños se cumplan de inmediato.
No significa que puedas hacer todo lo que quieras.
No convierte la vida en «modo fácil».
Pero sí puede ofrecer:
un lugar donde vivir
un alquiler más bajo
más facilidad para mantener la vida mientras se trabaja
en algunos casos, una vía para conectarse con ayudas incluso durante periodos en los que trabajar sea difícil
una base que protege unas condiciones mínimas de vida
Eso tiene mucho valor.
La autorrealización es otra cuestión.
Pero disponer de una base estable para sobrevivir y mantener la vida cotidiana es una gran ventaja.
Que algunos residentes puedan tener coche también forma parte de la capacidad para defender la vida cotidiana
Hay personas que viven en vivienda pública o en danchi y tienen coche.
Al verlo, a veces pienso:
«¿Será que, como el alquiler es bajo, también les queda margen para tener coche?»
Por supuesto, tener coche depende de la zona, los ingresos, la composición familiar, el coste del aparcamiento, las normas del municipio y los gastos de cada persona.
Vivir en vivienda pública no significa que automáticamente puedas tener coche.
También importan la disponibilidad y el precio del aparcamiento y las reglas aplicables.
Aun así, un alquiler más bajo puede dejar margen en el presupuesto para los costes de mantener un coche.
En muchas zonas fuera de los grandes centros urbanos, el coche también es infraestructura para la vida.
Ir de compras.
Ir al trabajo.
Ir al médico.
Llevar a los niños.
Ayudar a los padres.
Buscar empleo.
Tener o no tener coche puede cambiar mucho la libertad de movimiento y las opciones cotidianas.
Por eso, cuando veo coexistir una vivienda de bajo alquiler y la posibilidad de tener coche, pienso:
«Como diseño para proteger un mínimo de vida, esto es bastante fuerte».
La vivienda barata también trae cosas incluidas en el paquete
Por supuesto, la vivienda pública y los danchi no son todo ventajas.
La vivienda barata viene con cosas incluidas.
- límites de ingresos,
- requisitos de acceso,
- sorteos,
- espera por vacantes,
- edificios antiguos,
- instalaciones antiguas,
- limitaciones en la distribución y en la elección de vivienda,
- asociaciones vecinales,
- relaciones con los vecinos,
- ruido,
- problemas de aparcamiento,
- obligación de declarar ingresos,
- posibilidad de que el alquiler suba si aumentan los ingresos,
- reglas como el deber de esforzarse por dejar la vivienda o entregarla cuando los ingresos superan determinados límites,
- casos en los que una persona sola tiene más difícil acceder,
- diferencias de ambiente y condiciones según la zona.
Por eso, que sea barata no significa que sea incondicionalmente la mejor opción.
La vivienda pública es una vivienda regida por un sistema, distinta del alquiler privado.
Se parece menos a un producto que cualquiera puede elegir libremente y más a una infraestructura de vida con condiciones.
Hay que evaluarla entendiendo esa diferencia.
UR y la vivienda de corporaciones públicas son algo diferentes
Aunque se use la palabra «danchi», no todo es lo mismo.
Vivienda pública.
Alquileres de UR.
Vivienda de corporaciones públicas.
Complejos residenciales privados de tipo danchi.
Son sistemas diferentes.
Por ejemplo, el alquiler de UR se basa, en general, en rentas de mercado, a diferencia de la vivienda pública orientada a personas de bajos ingresos con rentas vinculadas a los ingresos.
Por otro lado, UR puede ofrecer ventajas como no exigir reikin —el pago de cortesía al propietario—, comisión de agencia ni avalista, lo que puede reducir los costes iniciales.
Además, algunos programas ofrecen reducciones de alquiler para determinados hogares, como ciertos hogares de personas mayores.
De forma muy aproximada, conviene distinguirlos así:
vivienda pública = sistema de red de seguridad con alquiler bajo y vinculado a los ingresos UR = alquiler a precios de mercado, pero con características particulares en costes iniciales y condiciones del contrato vivienda de corporaciones públicas = en algunos casos, una modalidad intermedia de vivienda institucional danchi privado = alquiler privado normal
Decir simplemente «los danchi son baratos» oculta diferencias importantes.
La mayor diferencia respecto al alquiler privado es el objetivo
La mayor diferencia entre el alquiler privado y la vivienda pública es su finalidad.
El objetivo básico del alquiler privado es alquilar un inmueble y obtener ingresos.
Por supuesto, hay propietarios responsables.
Hay inmobiliarias arraigadas en su comunidad.
Hay muchas viviendas privadas agradables para vivir.
Pero, como mecanismo de mercado, el alquiler se determina por la oferta y la demanda.
La vivienda pública, en cambio, existe para apoyar la vida de personas que tienen dificultades para conseguir una vivienda.
Aunque en ambos casos «se alquila una casa», la finalidad es distinta.
El alquiler privado es la vivienda como producto.
La vivienda pública es la vivienda como red de seguridad.
Ahí está la diferencia.
La idea de un «precio para sostener la vida»
Si tuviera que resumir en una sola expresión por qué la vivienda pública y algunos danchi son tan baratos, diría:
precio para sostener la vida.
No es el precio máximo que el mercado puede obtener.
Es un precio que permite que la persona siga manteniendo su vida.
Por supuesto, el cálculo real del alquiler dentro del sistema es más detallado.
Intervienen los ingresos, la ubicación, el tamaño, la antigüedad del edificio, los alquileres de la zona y otros factores.
Pero, como intuición, se parece a:
un precio pensado para que la vida cotidiana no se rompa.
La vivienda a precio de mercado puede ser cómoda, pero cara.
La vivienda a un precio para sostener la vida puede tener restricciones, pero aligera la carga.
Cuál es mejor depende de cada persona.
Pero para alguien que valora la libertad y un nivel bajo de estrés, disponer de una opción que reduzca el alquiler puede ser muy potente.
La vivienda de bajo coste aumenta las opciones en la vida
Cuando el alquiler es bajo, aumentan las opciones.
Por ejemplo, puedes:
- vivir con menos ingresos,
- elegir el trabajo con más libertad,
- asumir más riesgo al cambiar de empleo,
- tener más margen para descansar,
- dedicar tiempo a proyectos paralelos o a estudiar,
- destinar más dinero a inversión o ahorro,
- depender menos de ascensos u horas extra que no deseas,
- prepararte para salir de un entorno que no te gusta.
Eso es importante.
Un alquiler alto aumenta la dependencia del trabajo.
Un alquiler bajo aumenta las opciones.
Por eso, la vivienda de bajo coste puede encajar especialmente bien con quien está satisfecho con un 1K o un 1DK.
Libertad antes que una casa grande.
Costes fijos bajos antes que un edificio nuevo.
Capacidad de resistencia antes que las apariencias.
Si esas son tus prioridades, el intercambio puede ser muy favorable.
Pero esto sigue siendo algo distinto de la autorrealización
Esta distinción es importante.
Que exista vivienda pública o vivienda de alquiler bajo no significa que por sí sola vaya a darte autorrealización.
Puedes poder pagar tu casa.
Puedes mantener tu vida cotidiana.
La carga de la vivienda puede ser ligera.
Pero cosas como:
- satisfacción con el trabajo,
- creación,
- amor,
- libertad,
- carrera profesional,
- aficiones,
- relaciones humanas,
- sueños de futuro,
- autorrealización,
son asuntos diferentes.
La vivienda barata no es una magia que mejora automáticamente toda tu vida.
Pero sí puede convertirse en:
una base que evita que tu vida se derrumbe.
Sobrevivir y autorrealizarse son cosas distintas.
Pero si la supervivencia es inestable, la autorrealización se vuelve mucho más difícil.
Por eso la vivienda barata es poco llamativa, pero importante.
Que «si puedes trabajar, probablemente puedas mantener la vida» es algo que merece valorarse
La calidad de una sociedad también se ve en cosas como esta.
No todo el mundo tiene que tener ingresos altos.
No todo el mundo tiene que crear una empresa.
No todo el mundo tiene que alcanzar un éxito enorme.
Poder trabajar de forma normal y vivir de forma normal.
O, si por enfermedad u otras circunstancias hay un periodo en el que no se puede trabajar, tener la posibilidad de conectarse con un sistema que proteja unos mínimos.
Eso es algo que merece mucho la pena.
Por supuesto, en la realidad también hay huecos en el sistema.
La asistencia pública y la vivienda pública tienen problemas.
Existen barreras para solicitar ayudas, diferencias regionales, estigma, falta de vacantes, dificultades para personas solas y envejecimiento de los edificios.
Aun así, es mucho mejor que una sociedad de responsabilidad individual absoluta.
Que exista una red de seguridad para la vivienda significa:
que caer no equivale a quedar fuera de juego de inmediato.
Eso es muy importante para una sociedad.
Para quien vive solo y valora la libertad, bajar el alquiler tiene mucho valor
Para una persona que vive sola y valora la libertad, reducir el alquiler puede tener un valor enorme.
No necesitas una habitación grande.
No necesitas un cuarto para los niños.
No necesitas muebles enormes.
No necesitas una casa para aparentar.
Te basta con que la vida funcione.
Para alguien así, un 1K o un 1DK puede ser suficiente.
Por supuesto, algunas personas sí necesitan espacio.
Hay quien necesita una zona para trabajar desde casa.
Hay quien vive con familia.
Hay quien tiene muchas herramientas o equipos para sus aficiones.
Pero si puedes vivir solo y con pocas cosas, el tamaño reducido quizá no sea un gran problema.
Al contrario: un alquiler ligero se convierte en libertad.
Reducir los costes fijos también es recuperar el control de tu propia vida.
Resumen: la vivienda pública y los danchi son baratos porque su precio está pensado para proteger la vida
La vivienda pública y algunos danchi parecen baratos porque no se alquilan siguiendo únicamente el precio de mercado.
El alquiler privado es un producto cuyo precio se mueve con la oferta y la demanda.
La vivienda pública es una red de seguridad destinada a apoyar la vida de quienes tienen dificultades para conseguir vivienda.
El alquiler se calcula teniendo en cuenta los ingresos del residente, el tamaño de la vivienda, la antigüedad, la ubicación y otros factores.
También hay límites de ingresos y requisitos de acceso.
No cualquiera puede entrar libremente.
Por eso es barata.
Y detrás de ese precio bajo también hay restricciones.
Pero aun así:
Hay un lugar donde vivir.
El alquiler pesa menos.
Se puede mantener la vida mientras se trabaja.
En algunos casos, incluso durante periodos en los que no se puede trabajar, existe margen para conectarse con el sistema.
Se puede mantener la vida con menos costes.
Hay personas que viven así y tienen coche.
Hay personas que crían a sus familias.
Eso es muy importante.
La autorrealización es otra cosa.
La libertad, los sueños, la creación y la carrera profesional también tienen que construirse aparte.
Pero que la base de la vida no se rompa ya tiene valor por sí mismo.
El bajo precio de la vivienda pública y de algunos danchi no es una simple rebaja.
Es vivienda a un precio para sostener la vida, no al precio máximo del mercado.
Visto así, parece una parte bastante valiosa del sistema social.
Por supuesto, hay problemas.
Hay restricciones.
No cualquiera puede acceder.
Aun así, disponer de una red de seguridad habitacional es una fortaleza.
Caer no significa quedar fuera de juego de inmediato.
Si puedes trabajar, hay más posibilidades de mantener la vida.
Y si tus circunstancias cambian, existe la posibilidad de conectarte con un sistema de apoyo.
Esa es una base muy importante para una sociedad.
