밤에 단지나 공영주택 근처를 걷다 보면 문득 이런 생각이 들 때가 있다.
“왜 저렇게 저렴하지?”
보통 민간 임대주택이라면 임대료는 시장에서 정해진다.
역에서 가깝다.
준공된 지 오래되지 않았다.
설비가 좋다.
인기 지역이다.
수요가 많다.
방이 넓다.
이런 조건이 갖춰지면 임대료는 올라간다.
하지만 공영주택이나 일부 단지는 다르다.
똑같이 사람이 사는 곳인데도 민간 임대보다 훨씬 저렴해 보이는 경우가 있다.
왜일까.
아주 단순하게 말하면,
시장가격으로 임대하지 않기 때문이다.
공영주택은 ‘상품’보다 ‘생활 인프라’에 가깝다
민간 임대주택은 기본적으로 상품이다.
집주인이나 부동산회사가 집을 빌려준다.
입주자는 임대료를 낸다.
임대료는 입지, 건물 연식, 설비, 수요, 주변 시세에 따라 정해진다.
즉, 시장가격이다.
반면 공영주택은 성격이 다르다.
공영주택은 주거 확보에 어려움을 겪는 저소득자 등에게 낮은 임대료로 주택을 공급하기 위한 제도다.
따라서 공영주택은 단순한 부동산 상품이 아니다.
주거 안전망
생활을 유지하기 위한 인프라
시장 임대료로는 생활하기 어려운 사람을 위한 제도
에 가깝다.
그래서 민간 임대와 같은 감각으로 보면,
“왜 이렇게 싸지?”
라는 생각이 든다.
하지만 제도의 기본 발상은
“시장가격으로 최대한의 수익을 얻는다”가 아니라
“생활 가능한 임대료로 주거를 확보한다”
에 가깝다.
임대료는 소득에 따라 정해진다
공영주택의 큰 특징은 임대료가 입주자의 소득 등에 따라 정해진다는 점이다.
일본 국토교통성 자료에서도 공영주택 임대료는 입주자의 소득, 공영주택의 입지 조건, 규모, 건설 후 경과 연수 등에 따라, 주변의 유사한 주택 임대료 이하로 정하도록 되어 있다.
즉,
“근처 민간 임대가 이 정도니까 우리도 이 가격으로 하자”
만으로 정해지는 것이 아니다.
입주자의 소득.
주택의 규모.
건물 연식.
입지.
주변 임대료.
이런 요소를 반영해 제도에 맞는 임대료가 정해진다.
그래서 소득이 낮은 사람일수록 임대료도 낮아지는 경향이 있다.
이는 일반적인 민간 임대와 상당히 다르다.
민간 임대에서는 소득이 낮다고 해서 임대료가 내려가는 것은 아니다.
감당할 수 없다면 그 집을 빌리지 못할 뿐이다.
하지만 공영주택은 제도 자체가 소득에 따라 임대료가 달라지도록 되어 있다.
이것이 공영주택이 저렴해 보이는 큰 이유다.
소득 제한이 있기 때문에 저렴하다
다만 저렴하다고 해서 누구나 입주할 수 있는 것은 아니다.
공영주택에는 소득 제한이 있다.
일반적으로 입주 소득 기준에는 ‘정령월수입’이나 ‘소득월액’이라고 불리는 지표가 사용된다.
이는 월 실수령액 그 자체가 아니다.
단순한 월 세전 급여도 아니다.
대략적으로 말하면,
연간 소득에서 각종 공제를 뺀 뒤 12로 나눈 금액
이다.
그리고 공영주택은 원칙적으로 이 소득월액이 일정 기준 이하이어야 한다.
흔히 사용되는 기준으로는,
원칙 계층: 소득월액 15만 8천 엔 이하
재량 계층: 소득월액 21만 4천 엔 이하
같은 기준이 있다.
재량 계층은 고령자, 장애인, 자녀 양육 가구 등 지자체와 제도에 따라 입주 기준이 완화될 수 있는 계층이다.
즉, 낮은 임대료 뒤에는
입주할 수 있는 사람이 제한되어 있다
는 조건이 있다.
임대료만 보면 매력적이지만 실제 입주에는 소득, 가구 상황, 주거 곤란 정도, 지자체별 조건, 추첨, 공실 상황 등이 관계한다.
따라서 공영주택은 ‘싸니까 누구나 자유롭게 선택할 수 있는 임대주택’이 아니다.
저렴한 대신 제도의 대상자가 제한되는 주거
다.
1K·1DK로 충분하다면 저비용 생활은 상당히 강력하다
혼자 살면서 1K나 1DK면 충분하다면 주거비를 낮추는 효과는 상당히 크다.
임대료는 매달 고정적으로 빠져나간다.
이 부담이 가벼우면 생활 전체가 가벼워진다.
넓은 방에 산다.
새 집에 산다.
역 가까이에 산다.
보기 좋은 집에 산다.
이것들도 분명 가치가 있다.
하지만 사람에 따라서는 거기에 큰 가치를 두지 않을 수 있다.
혼자 살 수 있다.
잘 수 있다.
목욕할 수 있다.
밥을 먹을 수 있다.
인터넷을 쓸 수 있다.
취미를 즐길 수 있다.
일상이 돌아간다.
이 정도면 충분하다면 1K·1DK는 꽤 합리적이다.
임대료를 줄인 만큼,
- 저축
- 투자
- 부업
- 개발
- 취미
- 여행
- 휴직·이직을 위한 여유
- 노동시간을 줄일 선택지
에 돈을 돌릴 수 있다.
즉, 저렴한 주거는 단순히 ‘좁은 방’이 아니다.
자유를 사는 장치
가 될 수도 있다.
저렴한 주거 선택지가 있는 나라는 꽤 고맙다
공영주택이나 단지를 보고 있으면 솔직히
“괜찮은 나라네”
라고 느끼는 부분이 있다.
물론 제도에는 문제도 있다.
낡았다.
설비가 단순하다.
추첨이 있다.
입주 조건이 엄격하다.
자치회나 이웃 교류가 있을 수 있다.
지역 차이가 있다.
1인 가구가 입주하기 어려운 경우도 있다.
노후화와 재건축 문제도 있다.
그래도 임대료가 상당히 낮게 억제된 집이 있고, 그곳에서 생활을 이어가는 사람들이 있다.
일하면서 살고 있다.
차를 가진 사람도 있다.
가족을 키우는 사람도 있다.
고령자도 살고 있다.
어떻게든 생활을 유지하고 있다.
이것은 꽤 큰 의미가 있다.
자아실현이나 풍요로운 생활과는 별개의 문제다.
공영주택이 있다고 해서 곧바로 꿈이 이루어지는 것은 아니다.
무엇이든 자유롭게 할 수 있는 것도 아니다.
인생이 쉬운 모드가 되는 것도 아니다.
하지만,
살 곳이 있다
임대료를 억제할 수 있다
일하고 있다면 생활을 유지하기 쉬워진다
경우에 따라 일을 못 하는 시기에도 제도와 연결될 여지가 있다
최소한의 생활을 지켜 주는 기반이 있다
는 것은 매우 중요하다.
자아실현은 별개의 문제다.
하지만 생존과 생활 유지의 기반이 있는 것은 강하다.
차를 보유할 수 있는 사람이 있다는 점도 생활 방어력의 일부다
공영주택이나 단지에 사는 사람 중에도 차를 가진 사람이 있다.
그 모습을 보면
“임대료가 싸니까 차도 유지할 수 있는 걸까?”
라는 생각이 들 때가 있다.
물론 차량 보유 여부는 지역, 소득, 가구 구성, 주차비, 지자체 규칙, 개인의 지출 상황에 따라 달라진다.
공영주택에 산다고 해서 반드시 차를 가질 수 있는 것은 아니다.
주차장 공실 여부, 비용, 규약도 관계한다.
그래도 임대료 부담이 낮아지면 차량 유지비에 돌릴 수 있는 여유가 생길 수 있다.
지방에서는 자동차 자체가 생활 인프라인 경우도 많다.
장보기.
통근.
병원 방문.
아이 등하원·이동.
부모의 용무.
구직 활동.
차가 있느냐 없느냐에 따라 생활의 자유도와 선택지가 크게 달라진다.
그래서 낮은 임대료의 주거와 차량 보유가 함께 성립하는 모습을 보면,
“생활의 최소선을 지키는 설계로서는 꽤 강하네”
라고 느낀다.
하지만 저렴한 주거에는 함께 딸려오는 조건도 있다
물론 공영주택이나 단지가 장점만 있는 것은 아니다.
저렴한 주거에는 함께 묶여 오는 조건들이 있다.
- 소득 제한
- 입주 조건
- 추첨
- 공실 대기
- 오래된 건물
- 오래된 설비
- 평면과 선택 가능한 주택의 제한
- 자치회
- 이웃 관계
- 소음 문제
- 주차장 문제
- 소득 신고
- 소득이 오르면 임대료가 오를 수 있음
- 소득 기준을 크게 초과했을 때의 퇴거·명도 노력 의무 등의 제도
- 1인 가구가 자격을 얻기 어려운 경우
- 지역에 따른 분위기와 조건 차이
따라서 싸다고 해서 무조건 최고라고 할 수는 없다.
공영주택은 민간 임대와 다른 제도형 주거다.
누구나 자유롭게 고르는 상품이라기보다 조건이 붙은 생활 인프라에 가깝다.
그 차이를 이해한 뒤 평가할 필요가 있다.
UR과 공사 주택은 또 조금 다르다
‘단지’라고 불리는 곳이 모두 같은 것은 아니다.
공영주택.
UR 임대주택.
공사 주택.
민간의 단지형 아파트.
이들은 제도가 서로 다르다.
예를 들어 UR 임대주택은 공영주택처럼 저소득자를 대상으로 한 소득 연동형 저임대료 제도가 아니라 기본적으로 시장 임대료를 기준으로 한다.
반면 UR에는 사례금, 중개수수료, 보증인이 필요 없다는 등의 장점이 있어 초기 비용을 줄이기 쉬운 경우가 있다.
또 일부 제도에서는 고령자 가구 등 일정한 대상에게 임대료 감액 제도를 제공하기도 한다.
따라서 대략적으로는,
공영주택 = 소득 연동·저렴한 임대료의 안전망 성격이 강한 제도 UR = 시장 임대료이지만 초기 비용과 계약 조건에 특징이 있는 임대주택 공사 주택 = 지자체나 공사가 공급하는 중간적 성격의 제도 주택인 경우도 있음 민간 단지형 주택 = 일반적인 민간 임대주택
정도로 나누어 생각하는 편이 좋다.
한마디로 ‘단지는 싸다’라고 해도 실제 내용은 서로 다르다.
민간 임대와의 가장 큰 차이는 목적이다
민간 임대주택과 공영주택의 가장 큰 차이는 목적이다.
민간 임대의 기본 목적은 부동산을 빌려주고 수익을 얻는 것이다.
물론 양심적인 집주인도 있다.
지역에 뿌리내린 부동산회사도 있다.
살기 좋은 민간 임대주택도 많다.
하지만 시장의 구조로 보면 임대료는 수요와 공급에 따라 정해진다.
반면 공영주택은 주거 확보에 어려움을 겪는 사람의 생활을 지원하기 위해 존재한다.
따라서 똑같이 ‘집을 빌려준다’고 해도 목적이 다르다.
민간 임대는 주거라는 상품.
공영주택은 주거 안전망.
이 차이가 크다.
‘생활 유지 가격’이라는 생각
공영주택이나 일부 단지가 저렴하게 느껴지는 이유를 한마디로 표현한다면,
생활 유지 가격
이라고 부를 수 있다고 생각한다.
시장이 받아낼 수 있는 최대 가격이 아니다.
사는 사람이 생활을 유지할 수 있도록 구성된 가격이다.
물론 실제 법적·행정적 임대료 산정은 훨씬 더 세밀하다.
소득, 입지, 규모, 건물 연식, 주변 임대료 등 여러 요소가 관계한다.
하지만 제도를 직관적으로 이해하는 표현으로는
일상이 무너지지 않도록 하는 가격
에 가깝다.
시장가격의 주거는 편리하지만 비쌀 수 있다.
생활 유지 가격의 주거는 제약이 있지만 부담이 가볍다.
어느 쪽이 더 좋은지는 사람에 따라 다르다.
하지만 자유와 낮은 스트레스를 중시하는 사람에게 임대료를 낮출 수 있는 선택지는 상당히 강력하다.
저비용 주거는 인생의 선택지를 늘린다
임대료가 낮아지면 인생의 선택지가 늘어난다.
예를 들면,
- 적은 소득으로도 생활할 수 있다
- 일을 더 자유롭게 고르기 쉬워진다
- 이직의 위험을 감수하기 쉬워진다
- 쉴 수 있는 여유가 늘어난다
- 부업이나 공부에 시간을 쓰기 쉬워진다
- 투자나 저축에 돈을 돌릴 수 있다
- 원치 않는 승진이나 잔업에 덜 의존하게 된다
- 싫은 환경에서 빠져나올 준비를 하기 쉬워진다
이 효과는 꽤 크다.
높은 임대료는 회사에 대한 의존을 키운다.
낮은 임대료는 선택지를 늘린다.
그래서 1K·1DK로 충분한 사람에게 저비용 주거는 상당히 잘 맞을 수 있다.
넓은 집보다 자유.
신축보다 낮은 고정비.
체면보다 생활 방어력.
이런 가치를 중시한다면 꽤 강력한 선택이 된다.
다만 자아실현과는 별개의 문제다
이 구분은 중요하다.
공영주택이나 저임대료 주택이 있다고 해서 저렴한 주거만으로 자아실현까지 할 수 있는 것은 아니다.
저렴한 집에 살 수 있다.
생활을 유지할 수 있다.
주거비 부담은 가볍다.
하지만,
- 일에 대한 만족
- 창작
- 연애
- 자유
- 커리어
- 취미
- 인간관계
- 미래의 꿈
- 자아실현
은 별개의 문제다.
저임대료 주택은 인생 전체를 자동으로 좋게 만들어 주는 마법이 아니다.
다만,
인생이 무너지지 않게 받쳐 주는 기반
은 될 수 있다.
생존과 자아실현은 다르다.
하지만 생존이 불안정하면 자아실현을 생각할 여유도 사라진다.
그래서 저렴한 주거는 화려하지 않아도 중요하다.
‘일할 수만 있다면 어떻게든 생활을 이어갈 수 있다’는 것은 꽤 고마운 일이다
사회의 질은 이런 부분에서도 드러난다.
모두가 고소득일 필요는 없다.
모두가 창업할 필요도 없다.
모두가 크게 성공할 필요도 없다.
평범하게 일하고 평범하게 살 수 있는 것.
그리고 병이나 다른 사정으로 한동안 일할 수 없을 때도 제도와 연결되면 최소한의 생활을 지킬 가능성이 있는 것.
이것은 꽤 고마운 일이다.
물론 현실의 제도에는 빈틈도 있다.
생활보호와 공영주택 모두 문제가 있다.
신청 장벽, 지역 격차, 낙인, 부족한 공실, 일부 1인 가구의 입주 어려움, 건물 노후화 등의 문제도 존재한다.
그래도 안전망이 전혀 없는 완전한 자기책임 사회보다는 훨씬 낫다.
주거 안전망이 있다는 것은
한 번 떨어졌다고 곧바로 게임 오버가 되는 것은 아니다
라는 뜻이다.
이는 사회적으로 매우 중요하다.
혼자 살고 자유를 중시한다면 임대료를 낮추는 가치가 특히 크다
혼자 살면서 자유를 중요하게 생각하는 사람에게 임대료를 낮추는 가치는 특히 크다.
넓은 집이 필요하지 않을 수 있다.
아이 방도 필요하지 않을 수 있다.
큰 가구도 필요하지 않을 수 있다.
남에게 보여주기 위한 집도 필요하지 않을 수 있다.
그저 일상이 제대로 돌아가는 공간이면 될 수 있다.
그런 사람에게는 1K나 1DK면 충분할 수 있다.
물론 더 넓은 공간이 필요한 사람도 있다.
재택근무 전용 공간이 필요한 사람도 있다.
가족과 함께 사는 사람도 있다.
취미 장비가 많은 사람도 있다.
하지만 혼자 가볍게 살아갈 수 있다면 좁은 공간이 큰 문제가 아닐 수도 있다.
오히려 가벼운 임대료 부담이 더 큰 자유가 된다.
고정비를 낮추는 것은 인생의 주도권을 일부 되찾는 일이기도 하다.
정리: 공영주택과 단지가 저렴한 것은 생활을 지키기 위한 가격이기 때문이다
공영주택과 일부 단지가 저렴해 보이는 이유는 단순히 시장이 감당할 수 있는 가격으로 임대하는 주택이 아니기 때문이다.
민간 임대주택은 수요와 공급이 임대료를 크게 좌우하는 상품이다.
공영주택은 주거 확보에 어려움을 겪는 사람의 생활을 지원하기 위한 안전망이다.
임대료는 입주자의 소득, 주택 규모, 건물 연식, 입지 등을 바탕으로 정해진다.
소득 제한과 입주 조건도 있다.
누구나 자유롭게 들어갈 수 있는 것은 아니다.
그래서 저렴하다.
낮은 가격에는 제약도 함께 따라온다.
그래도,
살 곳이 있다.
임대료 부담이 가볍다.
일하면서 생활을 유지할 수 있다.
경우에 따라 일을 할 수 없는 시기에도 제도와 연결될 여지가 있다.
더 낮은 비용으로 생활을 유지할 수 있다.
차를 보유하면서 사는 사람도 있다.
가족을 키우며 사는 사람도 있다.
이것은 상당히 큰 의미가 있다.
자아실현은 별개의 문제다.
자유와 꿈, 창작, 커리어는 또 다른 방식으로 만들어 가야 한다.
하지만 생활의 기반이 무너지지 않는 것 자체에 가치가 있다.
공영주택과 단지의 저렴함은 단순한 할인 판매가 아니다.
시장가격이 아니라, 생활을 유지하기 위한 가격의 주거다.
이렇게 보면 꽤 좋은 사회 제도로 보이기 시작한다.
