Eine ganz normale Wohnung kostet 60.000 Yen Monatsmiete. Jemand bietet sie Reisenden für 30.000 Yen pro Nacht an und behauptet, sie sei zu 80 Prozent belegt. Ist aus der Wohnung über Nacht ein Luxushotel geworden?
Unter diesen Annahmen wären in einem 30-Tage-Monat 720.000 Yen Umsatz möglich. Umsatz ist allerdings noch kein Gewinn. Statt die Wohnung einen Monat lang an einen Mieter zu vergeben, verkauft das Geschäftsmodell einzelne Übernachtungen zu bestimmten Terminen.
Vier Gäste zahlen je 7.500 Yen
In einem öffentlichen Beitrag vom November 2026 berichtete ein Betreiber, Wohnungen für ungefähr 50.000 bis 60.000 Yen Monatsmiete anzumieten und für rund 30.000 Yen pro Nacht anzubieten. Er gab eine Auslastung von etwa 80 Prozent, Platz für bis zu vier Personen und eine japanische Beherbergungsgenehmigung an. Das sind Selbstauskünfte und keine unabhängig geprüften Umsätze oder Genehmigungsnachweise.
Bei vier Personen kostet die Nacht 7.500 Yen pro Kopf. Die Gruppe bezahlt dafür, am gewünschten Abend gemeinsam am gewünschten Ort unterzukommen. Das klingt schon weniger nach Präsidentensuite.
Die Rechnung hinter 720.000 Yen Monatsumsatz
80 Prozent von 30 Tagen sind 24 verkaufte Nächte. Bei einem tatsächlich erzielten Durchschnittspreis von 30.000 Yen ergibt das 24 × 30.000 = 720.000 Yen. Nach 60.000 Yen Miete bleiben rechnerisch 660.000 Yen. Doch Buchungsgebühren, Endreinigung, Wäsche, Strom, Wasser, Verbrauchsmaterial, Möbel, Versicherung, Verwaltung und Steuern möchten ebenfalls bezahlt werden.
Zwei Beispielmonate mit nachvollziehbaren Kosten
Die folgenden Werte sind reine Rechenbeispiele, keine bestätigten Gewinne des Betreibers. Angenommen werden 15 Prozent Buchungsgebühren, 5.000 Yen Reinigung pro Abreise, 60.000 Yen Monatsmiete und 50.000 Yen für Nebenkosten und Material. Vorsichtshalber besteht jede Buchung aus nur einer Nacht, weshalb jedes Mal gereinigt werden muss.
- Starker Monat: 30.000 × 24 Nächte = 720.000 Yen Umsatz. Abzüglich 108.000 Buchungsgebühren, 120.000 Reinigung, 60.000 Miete und 50.000 sonstiger Kosten bleiben 382.000 Yen.
- Schwacher Monat: 20.000 × 15 Nächte = 300.000 Yen Umsatz. Abzüglich 45.000 Buchungsgebühren, 75.000 Reinigung, 60.000 Miete und 50.000 sonstiger Kosten bleiben 70.000 Yen.
Noch nicht abgezogen sind die anfängliche Einrichtung und mögliche Umbauten, Genehmigungskosten, Abschreibungen, zusätzliches Personal, Finanzierung und Steuern. Bei längeren Aufenthalten fallen weniger Reinigungen an; je nach Saison können aber auch Preis und Auslastung sinken. Entscheidend ist, wie viele Nächte tatsächlich verkauft werden und was jeder Gästewechsel kostet.
Was ist mit einem Spottpreis-Haus für 50.000 Yen Monatsmiete?
Die andere Idee: ein altes Haus kaufen, das für etwa 10.000 Yen angeboten wird, und es langfristig für 50.000 Yen im Monat vermieten. Bei durchgehender Vermietung wären das 600.000 Yen Bruttomiete pro Jahr, meist ohne täglichen Gästewechsel. Zum Kaufpreis kommen jedoch mögliche Sanierungen, Grundbucheintrag, Steuern, Reparaturen und Leerstand hinzu.
Bei der Kurzzeitvermietung wird die Nutzung einer Fläche zum festen Monatspreis eingekauft und in einzelne Nächte aufgeteilt weiterverkauft. Das kann erheblich mehr Umsatz bringen. Jede leere Nacht ist jedoch unwiederbringlich verloren. Sinnvoll sind Vergleiche von Startkapital, Nettogewinn, Arbeitszeit und Risiko.
Nicht die Herkunft der Reisenden ist der Trick, sondern der Termin
Interessant war die Aussage, gezielt Orte zu wählen, an denen Menschen aus einem bestimmten Anlass zusammenkommen. Veranstaltungen, Reisezeiten, berufliche Einsätze oder knappe Hotelkapazitäten können die Nachfrage an einzelnen Tagen treiben. Der Preisunterschied entsteht durch örtliche und zeitliche Knappheit.
Japans Tourismusbehörde meldete für 2025 eine Zimmerauslastung von 61,6 Prozent über alle Beherbergungsbetriebe. Die behaupteten 80 Prozent wirken hoch, doch Betriebstypen und Erhebungsmethoden unterscheiden sich. Ein direkter Vergleich wäre irreführend.[1]
Ohne passenden Mietvertrag und Genehmigung geht es nicht
In Japan sind Unterkünfte nach dem Meldeverfahren des Gesetzes über private Beherbergung grundsätzlich auf 180 Betriebstage im Jahr begrenzt. Eine Genehmigung nach dem Hotel- und Gasthofgesetz unterliegt nicht dieser 180-Tage-Grenze, verlangt aber die Einhaltung von Bau-, Standort-, Hygiene- und Brandschutzauflagen.[2] Das japanische Gesundheitsministerium erläutert, dass auch gemietete Gebäude für genehmigte Beherbergung genutzt werden können, sofern Mietvertrag und Vermieter beziehungsweise Verwaltung Untervermietung und diese Nutzung erlauben.[3]
Vor dem Start müssen tägliche Nachfrage, realistisch erzielbare Preise, vollständige Betriebskosten und die rechtliche Nutzbarkeit geprüft werden.
Fazit: Eigentlich wird der Kalender verkauft
Bei ausreichender Nachfrage kann Kurzzeitvermietung deutlich mehr Umsatz als eine normale Monatsmiete erzielen. Im Gegenzug betreibt man fast schon ein kleines Hotel – mit entsprechendem Aufwand und Risiko.
Die Wohnung ist nicht plötzlich fünfzigmal wertvoller geworden. Statt eines monatlichen Preisschilds hängen nun dreißig Preisschilder am Kalender. Entscheidend ist, wie viele davon einen Käufer finden.
Quellen (3)
- Japanische Tourismusbehörde, endgültige Übernachtungsstatistik 2025, veröffentlicht am 6. Juli 2026 mlit.go.jp
- Japanische Tourismusbehörde, FAQ zur privaten Beherbergung mlit.go.jp
- Japanisches Gesundheitsministerium, Fragen zu Beherbergung und Untervermietung mhlw.go.jp
