每月花6萬日圓租房，再以每晚3萬日圓出租給旅客，據稱住房率還有80%。這間普通公寓是突然取得豪華飯店的身分證嗎？
按這些條件計算，30天營業額可達72萬日圓。但營業額和實際賺到手的錢是兩回事。 長租把整個月交給一位住戶；短期住宿賣的是指定日期與地點的住宿機會。
四個人一起住，每人才7,500日圓
2026年11月，一則公開貼文提到，經營者租下月租約5萬至6萬日圓的公寓，再以每晚約3萬日圓提供給旅客。對方自述住房率約80%、最多容納四人，也取得日本旅館業相關許可。這些都是當事人的說法，並非經查核的財報或許可紀錄。
四人均分3萬，每人是7,500日圓。價格比較像一群朋友能在指定夜晚住在一起的便利，而非每人一晚3萬的頂級套房。
72萬日圓從哪裡來？
30天的80%是24晚。假設實際成交平均房價為3萬日圓，24晚 × 3萬＝72萬日圓。扣掉6萬月租，好像還有66萬；但訂房平台、退房清潔、洗衣、耗材、水電、家具損耗、保險、管理和稅金，正在排隊領錢。
加入費用，試算兩種月份
以下為示範算法的假設，不是貼文者的實際獲利。假設平台費占營業額15%，每次退房清潔5,000日圓，月租6萬、水電與備品每月5萬。為求保守，每筆訂單都只住一晚，因此每晚都須清掃一次。
- 熱門月份： 3萬 × 24晚＝72萬營業額；扣平台10.8萬、清潔12萬、房租6萬、其他5萬，剩38.2萬日圓。
- 一般偏淡月份： 2萬 × 15晚＝30萬營業額；扣平台4.5萬、清潔7.5萬、房租6萬、其他5萬，剩7萬日圓。
這些餘額還沒扣最初的家具與裝修、許可申請、折舊、額外人力、貸款及稅金。連住可減少清潔次數，旺季過後房價與住房率也可能一起下滑。重點不在開價3萬，而在真正成交幾晚、接待每組客人花費多少。
跟買超便宜老屋、每月收5萬租金相比呢？
另一種想法是買進標價約1萬日圓的老房子，長期出租每月收5萬。全年滿租就有60萬日圓的租金收入，日常接待負擔通常較低。但便宜買價之外，修繕、登記、稅金、設備與空置成本依舊存在。
短租模式則是用固定月租取得空間，再依日期、人數與地點賣出住宿機會。營業額可能高得驚人，卻也必須處理每晚過期就作廢的庫存。比較時，應把啟動資金、淨收益、工時及最壞情境放在一起。
真正值錢的是「那天非住這裡不可」
貼文裡最有意思的線索，是經營者專找有特定原因讓人潮聚集的區域。活動、旅遊旺季、工作出差與住宿供給不足，都會讓某些日期特別搶手。造成價差的，是時間與地點的供需落差。
日本觀光廳公布的2025年全國住宿設施客房住房率為61.6%。貼文所說的80%看似突出，但設施類型與統計口徑不同，不能直接比較。[1]
租來的房子可以直接做短租嗎？
日本《住宅宿泊事業法》申報型原則上每年限180天；取得《旅館業法》許可者不受這個180天上限限制，但須符合地點、建物、衛生及消防等規範。[2] 日本厚生勞動省也說明，承租他人的建物仍可能取得旅館業許可，關鍵是租約允許轉租及住宿用途，並向房東或管理公司確認。[3]
先調查日別需求、可成交房價、完整成本，再確認屋主同意及申請條件。合約與許可是商業模式的一部分。
結論：房間沒變，日曆上的價籤變了
需求扎實時，短租營業額確實可能遠超傳統月租；相對地，經營工作與風險也更接近飯店。
公寓沒有一夜之間身價暴漲50倍。只是把原本每月貼一次的價籤，改貼到日曆的30個格子上。 問題是，其中幾格真能賣出去。
參考資料（3筆）
- 日本觀光廳，2025年住宿統計確定值（2026-07-06公布） mlit.go.jp
- 日本觀光廳，民宿制度常見問答 mlit.go.jp
- 日本厚生勞動省，民宿與旅館業法問答 mhlw.go.jp
