Một căn hộ bình thường ở Nhật được thuê với giá 60.000 yên mỗi tháng, sau đó được rao cho khách du lịch ở mức 30.000 yên một đêm. Người kinh doanh nói phòng kín khách khoảng 80% số đêm. Căn hộ vừa tự nâng cấp thành khách sạn hạng sang sao?
Nếu những con số đó đúng, doanh thu tháng 30 ngày là 720.000 yên. Nhưng doanh thu không phải lợi nhuận ròng. Cách làm này đổi thứ được bán: thay vì cho một người thuê trọn tháng, chủ kinh doanh bán từng đêm lưu trú theo đúng ngày khách cần.
Bốn người ở chung chỉ khoảng 7.500 yên mỗi người
Một bài đăng công khai vào tháng 11/2026 kể rằng người kinh doanh thuê căn hộ giá khoảng 50.000–60.000 yên/tháng rồi cho khách du lịch ở mức khoảng 30.000 yên/đêm. Họ tự cho biết tỷ lệ lấp đầy đạt gần 80%, đón tối đa bốn người và đã có giấy phép kinh doanh lưu trú tại Nhật. Đây là lời kể của người đăng, chưa phải số liệu tài chính hay giấy phép được kiểm chứng độc lập.
Chia đều cho bốn người, mỗi người trả 7.500 yên. Khách mua sự tiện lợi: cả nhóm được ở cùng nhau, đúng địa điểm, đúng thời điểm. Không phải mỗi người đều trả 30.000 yên cho một phòng sang trọng.
Tính doanh thu 720.000 yên
80% của 30 ngày bằng 24 đêm có khách. Nếu giá bán bình quân thực nhận là 30.000 yên, ta có 24 × 30.000 = 720.000 yên. Trừ tiền thuê nhà 60.000 yên còn 660.000 yên, nhưng phí nền tảng, dọn phòng, giặt giũ, điện nước, đồ dùng, nội thất, bảo hiểm, quản lý và thuế vẫn chưa được tính.
Thử hai kịch bản có cả chi phí
Đây là phép tính giả định, không phải lợi nhuận thực tế của người trong bài đăng. Giả sử phí đặt phòng bằng 15% doanh thu, vệ sinh sau mỗi lượt khách là 5.000 yên, tiền thuê 60.000 yên/tháng và điện nước cùng vật tư tiêu hao 50.000 yên/tháng. Để thận trọng, mỗi lượt đặt chỉ kéo dài một đêm nên phải dọn phòng sau mọi đêm có khách.
- Tháng tốt: 30.000 × 24 đêm = 720.000 yên doanh thu; trừ 108.000 phí nền tảng, 120.000 phí dọn phòng, 60.000 tiền thuê và 50.000 khoản khác, còn 382.000 yên.
- Tháng yếu: 20.000 × 15 đêm = 300.000 yên doanh thu; trừ 45.000 phí, 75.000 dọn phòng, 60.000 tiền thuê và 50.000 khoản khác, còn 70.000 yên.
Các khoản còn lại đều chưa trừ tiền mua nội thất và sửa chữa ban đầu, phí xin phép, khấu hao, nhân công bổ sung, trả nợ và thuế. Khách ở liên tiếp nhiều đêm giúp giảm số lần vệ sinh, còn mùa thấp điểm có thể làm giảm cả giá lẫn tỷ lệ có khách. Điều quyết định là bán được bao nhiêu đêm thật và tốn bao nhiêu cho mỗi đoàn khách.
So với mua nhà cũ cực rẻ rồi cho thuê dài hạn?
Ý tưởng được đem ra so sánh là mua một căn nhà cũ rao bán khoảng 10.000 yên, rồi cho người thuê dài hạn trả 50.000 yên mỗi tháng. Nếu không trống tháng nào, tiền thuê gộp một năm là 600.000 yên. Mô hình đó thường ít phải đón và tiễn khách mỗi ngày, nhưng giá mua thấp không xóa được chi phí sửa chữa, đăng ký, thuế hay thời gian bỏ trống.
Kinh doanh lưu trú ngắn ngày thuê quyền sử dụng không gian theo tháng, rồi bán lại từng đêm theo nhu cầu. Doanh thu có thể quay vòng rất nhanh, nhưng đêm trống hôm qua không thể bán bù ngày mai. Muốn biết cách nào tốt hơn, hãy tính vốn ban đầu, lợi nhuận sau chi phí, công sức và rủi ro.
Bí quyết nằm ở ngày cụ thể và nơi cụ thể
Điểm đáng chú ý trong bài đăng là người kinh doanh tìm nơi có nhiều người cần tụ họp vì một lý do nhất định. Sự kiện, du lịch theo mùa, công tác hay thiếu chỗ ở trong vài ngày có thể đẩy giá phòng lên. Nhu cầu tập trung vào đúng ngày và đúng địa điểm mới tạo ra chênh lệch giá.
Cơ quan Du lịch Nhật Bản công bố tỷ lệ sử dụng phòng của toàn bộ cơ sở lưu trú năm 2025 là 61,6%. Con số 80% được kể lại có vẻ cao, nhưng nhóm cơ sở và phương pháp tính khác nhau nên không thể so sánh trực tiếp.[1]
Thuê lại rồi kinh doanh lưu trú có hợp pháp không?
Ở Nhật, hoạt động lưu trú theo hình thức thông báo dành cho nhà ở thường bị giới hạn 180 ngày mỗi năm. Giấy phép theo luật kinh doanh khách sạn không bị trần 180 ngày này, nhưng có điều kiện về khu vực, công trình, vệ sinh và phòng cháy chữa cháy.[2] Bộ Y tế Nhật Bản nêu rõ nhà thuê vẫn có thể dùng để kinh doanh lưu trú được cấp phép nếu hợp đồng cho phép cho thuê lại và sử dụng làm nơi lưu trú, sau khi xác nhận với chủ nhà hoặc đơn vị quản lý.[3]
Hãy kiểm tra nhu cầu từng ngày, giá bán thực tế, toàn bộ chi phí, sự đồng ý của chủ nhà và điều kiện cấp phép trước khi triển khai.
Kết luận: lịch đặt phòng mới là món hàng
Nếu có nhu cầu thực, cho thuê ngắn ngày có thể tạo doanh thu cao hơn hẳn hợp đồng thuê tháng; đổi lại là công việc vận hành và biến động kiểu khách sạn.
Căn hộ không bỗng tăng giá gấp năm mươi lần. Người kinh doanh chỉ đổi một tấm bảng giá theo tháng thành ba mươi tấm bảng giá theo từng ô lịch. Điều khó là bán được bao nhiêu ô.
- Cơ quan Du lịch Nhật Bản, thống kê lưu trú chính thức năm 2025 (06/07/2026) mlit.go.jp
- Cơ quan Du lịch Nhật Bản, hỏi đáp về lưu trú tư nhân mlit.go.jp
- Bộ Y tế Nhật Bản, hỏi đáp về luật kinh doanh lưu trú mhlw.go.jp
