En 2025, seuls 18,7 % des candidats ont réussi l’examen japonais d’agent immobilier (le « Takuchi Tatemono Torihikishi », une sorte de carte d’agent immobilier). Pour l’examen de Gyōsei Shoshi (Administrative Scrivener), un métier juridique propre au Japon, à mi-chemin entre écrivain public et juriste, le taux tombe à 14,54 %.
Autrement dit, à peu près une personne sur cinq à sept réussit. Et attention : ces candidats ne sont pas tirés au sort. Ils se sont inscrits, ont révisé plus ou moins sérieusement et sont venus le jour J.
Alors, un examen à moins de 20 % de réussite, c’est dur à quel point ? Si on ne s’en sert jamais au travail, est-ce que ça reste juste un diplôme « ah, pas mal » ? Que font les seniors qui décrochent un diplôme de l’immobilier ? Et comment tiennent ces petites agences de quartier où on ne voit jamais entrer personne ?
En tirant ce fil, on passe de la difficulté des examens à l’économie un peu étrange des petites agences immobilières au Japon.
1. Moins de 20 % de réussite, c’est vraiment difficile
En 2025, 245 462 personnes ont passé l’examen d’agent immobilier et 45 821 l’ont réussi. Soit 18,7 %.
Pour l’examen de Gyōsei Shoshi (Administrative Scrivener), il y avait 50 163 candidats et 7 292 admis, soit 14,54 %.
Aucune règle officielle ne dit que « moins de 20 % = examen difficile ». Mais clairement, ce n’est pas le genre d’examen qu’on réussit en arrivant les mains dans les poches.
Côté immobilier, un chiffre en dit long : 306 099 inscrits, mais seulement 245 462 présents. Environ un inscrit sur cinq a abandonné avant même le jour de l’épreuve.
Ceux qui s’assoient dans la salle forment donc déjà un groupe trié. Et dans ce groupe, moins d’une personne sur cinq réussit.
2. Mais 18 % de réussite, ce n’est pas « les 18 % les plus intelligents »
C’est un point important.
Un taux de réussite de 18 % ne veut pas dire que les admis font partie des 18 % les plus brillants du pays.
Parmi les candidats, il y a ceux qui ont à peine ouvert un livre, ceux que leur employeur a envoyés, ceux qui retentent après un échec, et ceux qui ont bossé des centaines d’heures.
Surtout, le programme et la façon de noter sont assez fixes.
Les plus forts ne sont donc pas seulement ceux qui comprennent tout du premier coup. Ceux qui repèrent les questions qui reviennent, refont les annales, chassent leurs erreurs et grappillent des points jusqu’à la barre d’admission sont tout aussi redoutables.
Appelons ça la méthode « Anya qui grappille les derniers points ».
Pas un génie qui part de 100.
« Si je corrige ça, je gagne trois points. » « Ce thème tombe tous les ans. » « Plus que deux points. Allez. »
Dès qu’on voit comment on est noté, l’examen n’est plus une question floue d’intelligence. Il devient un jeu avec des règles.
Un diplôme, ce n’est pas qu’une affaire de talent. C’est aussi une affaire d’optimisation.
3. Si on ne s’en sert pas, un diplôme peut finir en simple badge « pas mal »
Réussir un examen ne fait pas monter son salaire tout seul.
On peut réussir l’examen d’agent immobilier sans jamais travailler dans l’immobilier. On peut aussi réussir celui de Gyōsei Shoshi sans s’inscrire à l’ordre ni exercer.
Dans ce cas, le résultat concret peut se résumer à :
« Tu as ce diplôme ? Pas mal. » « Et celui-là aussi ? Franchement pas mal. »
Fin.
C’est comme récupérer un objet rare dans un jeu vidéo et le laisser à vie au fond de l’inventaire.
Le diplôme n’est pas inutile pour autant. Il garde une porte ouverte pour plus tard, peut aider pour un CV et prouve qu’on a mené un vrai effort jusqu’au bout.
Mais chaque diplôme en plus rapporte de moins en moins. Après un ou deux diplômes solides, en empiler un troisième, un quatrième ou un cinquième sans lien avec les autres apporte souvent beaucoup moins.
Si on passe juste de « pas mal » à « vraiment très pas mal », ces heures de révision seraient peut-être mieux utilisées ailleurs.
Bien souvent, il est plus malin de passer un diplôme quand on en a vraiment besoin que de les collectionner parce que « ça fait bien ».
4. Même sans exercer, le droit civil sert au quotidien
Le droit revient dans des situations très banales : quitter un logement loué, récupérer sa caution, payer la remise en état, signer un contrat entre particuliers, vendre ou annuler un achat.
Le Code civil japonais contient par exemple des règles sur l’erreur et la contrainte.
L’article 95 permet, sous conditions, d’annuler un engagement pris à cause d’une erreur importante. L’article 96 permet d’annuler un engagement obtenu par tromperie ou sous la menace. Et selon l’article 121, un acte annulé est en principe considéré comme nul depuis le début.
Connaître un peu ces règles, c’est passer de :
« J’ai signé. C’est trop tard. »
à :
« Dans quelles conditions ce contrat a-t-il été signé ? » « Est-ce qu’on peut parler d’erreur ou de contrainte ? » « Quelles preuves j’ai ? »
Ça ne veut évidemment pas dire qu’on peut signer n’importe quoi sous pression en se disant qu’on annulera tout plus tard. Les conditions juridiques, les preuves et les droits des autres personnes comptent.
Le diplôme ne donne peut-être pas « attaque +100 ». Mais il laisse parfois un bonus permanent « résistance aux galères de contrat +15 ».
5. À quoi sert un nouveau diplôme quand on est senior ?
Passé un certain âge, un diplôme sert surtout à prolonger sa carrière plutôt qu’à tout recommencer à zéro du jour au lendemain.
Un diplôme de l’immobilier peut mener à la vente, aux contrats, aux recherches sur les biens, à la gestion locative, au travail administratif, à l’encadrement ou à la direction d’une petite agence.
Les diplômes juridiques ou liés au droit du travail peuvent se combiner avec une expérience passée, servir dans un cabinet ou devenir la base d’une petite activité à son compte.
Pour un senior, « des dizaines d’années d’expérience + un nouveau diplôme » vaut en général bien plus qu’un diplôme tout neuf seul.
Expérience en compta + diplôme de comptabilité. Expérience en RH + droit du travail. Expérience dans l’immobilier + diplôme de l’immobilier. Expérience commerciale locale + diplôme juridique.
Le diplôme devient alors une extension ajoutée à une carrière déjà bien construite.
À l’inverse, se lancer après 60 ans dans un secteur totalement inconnu avec un seul diplôme tout frais en espérant être bien payé tout de suite, c’est beaucoup plus compliqué.
6. Les agents immobiliers en activité sont bien plus âgés qu’on ne le croit
Au 31 mars 2026, le Japon comptait 1 243 738 agents immobiliers diplômés et enregistrés. Parmi eux, 590 086 avaient la carte professionnelle, et 365 008 avaient cette carte tout en travaillant réellement dans une agence immobilière agréée.
Voici la répartition par âge de ces 365 008 personnes :
- 29 ans ou moins : 31 178, soit 8,5 %
- 30 à 39 ans : 62 645, soit 17,2 %
- 40 à 49 ans : 86 188, soit 23,6 %
- 50 à 59 ans : 93 262, soit 25,6 %
- 60 à 69 ans : 53 743, soit 14,7 %
- 70 ans ou plus : 37 992, soit 10,4 %
La tranche la plus nombreuse, ce sont les quinquagénaires.
L’âge moyen est de 50,0 ans.
Les 50 ans et plus sont 184 997, soit 50,7 % du total.
Au comptoir d’une agence de location, on voit surtout de jeunes commerciaux. Mais dès qu’on ouvre les chiffres de tout le secteur, des dizaines de milliers d’agents de 50, 60 et 70 ans apparaissent.
« Ils sont où, les agents immobiliers âgés ? »
Partout. Simplement, le client les voit moins.
7. Que fait un agent immobilier quand il n’est pas face au client ?
Les 365 008 agents ne passent pas leurs journées à lire des contrats au comptoir.
L’immobilier, c’est beaucoup de travail invisible.
Vérifier le cadastre et les registres. Visiter et inspecter les biens. Se renseigner en mairie sur les routes, le zonage et les règles de construction. Préparer les documents d’information obligatoires. Relire les contrats. Gérer les renouvellements de bail. Gérer les biens. Contrôler les dossiers montés par les commerciaux. Trancher en tant que responsable ou patron.
Environ 239 933 agents sont désignés comme agents attitrés de leur agence, soit à peu près les deux tiers de tous les agents en activité.
En revanche, on n’a trouvé aucune statistique nationale officielle qui répartit précisément les 365 008 personnes entre vente, contrats, gestion et autres postes.
Ce serait donc faux de dire que « la plupart des agents âgés travaillent en coulisses ».
Ce qu’on peut dire, c’est que leur métier va bien au-delà de « la personne qui explique le contrat au client ».
8. Les agences immobilières de quartier sont étonnamment petites
En mars 2026, le Japon comptait 133 727 agences immobilières agréées.
Parmi elles, 112 449 avaient moins de cinq employés.
Soit 84,1 %.
En moyenne, une agence compte 4,8 personnes. Pour les sociétés agréées par une préfecture, la moyenne est de 3,2, et pour les entreprises individuelles, de seulement 1,6.
On comptait aussi 11 980 agences tenues par un entrepreneur individuel. Leurs patrons avaient en moyenne 67,0 ans, et 70,8 % avaient 60 ans ou plus.
À ne regarder que les grandes enseignes, on croirait l’immobilier rempli de jeunes commerciaux.
Les chiffres nationaux montrent un tout autre monde :
C’est le patron qui a le diplôme. C’est le patron qui vend. C’est le patron qui relit les contrats. C’est le patron qui va à la mairie. Et c’est encore le patron qui décroche le téléphone.
Certaines « sociétés » ressemblent presque plus à « un monsieur qui connaît l’immobilier du coin par cœur et qui a mis un nom de société sur sa porte ».
9. Comment une petite agence tient-elle alors qu’on n’y voit jamais de clients ?
C’est le grand mystère du quartier.
« Je ne vois jamais personne entrer. » « C’est vraiment ouvert ? » « Ils vivent de quoi ? »
Dans l’immobilier, l’argent ne rentre pas comme dans un commerce classique.
Une seule vente peut rapporter une somme importante.
Pour un bien à 30 millions de yens, le calcul habituel du plafond légal donne une commission maximale de 960 000 yens hors taxe, soit 1 056 000 yens avec la TVA japonaise de 10 %, payée par une des deux parties.
Si la même agence représente à la fois le vendeur et l’acheteur et touche le plafond des deux côtés, le total peut en théorie atteindre environ 2 112 000 yens.
Attention, c’est un plafond de chiffre d’affaires, pas un bénéfice. Toutes les ventes ne se font pas avec un seul intermédiaire des deux côtés, il y a des agences qui partagent l’affaire, des remises et des frais.
Mais ça montre pourquoi une petite agence n’a pas besoin de centaines de clients par jour comme une supérette.
La gestion locative peut aussi apporter des revenus réguliers. Un même logement crée du travail en boucle : trouver un locataire, signer le bail, le renouveler, gérer le départ, remettre en état, puis relouer.
Certaines agences font aussi de la construction, louent leurs propres biens ou ont d’autres activités liées.
Depuis la rue :
« Toujours personne aujourd’hui. »
À l’intérieur :
« La vente du terrain est signée. » « On a des dizaines de renouvellements ce mois-ci. » « Plusieurs appartements se libèrent le mois prochain. »
Une vitrine calme ne veut pas dire une caisse vide.
10. Les 365 008 agents en activité ne sont pas juste des investisseurs immobiliers
Avec autant d’agents âgés, on pourrait croire que beaucoup ont passé le diplôme pour investir eux-mêmes dans la pierre.
Certains, oui, sans doute.
Mais ça n’explique pas les 365 008 agents en activité.
Louer un bien qu’on possède soi-même n’est en général pas, à lui seul, une activité d’agent immobilier agréé. Un propriétaire qui encaisse le loyer de son propre logement n’a pas besoin pour autant de ce diplôme ni d’une licence d’agence.
Les 365 008 personnes ont la carte professionnelle et travaillent vraiment dans l’activité immobilière encadrée par la loi.
On y trouve de la vente, des contrats, des recherches, de la gestion et de la direction.
Un parcours comme celui-ci reste bien sûr possible :
Commencer à investir. Étudier le droit immobilier pour mieux comprendre les biens. Agrandir son patrimoine. Faire de l’achat-revente ou de l’intermédiation un vrai métier. Entrer dans le secteur immobilier agréé.
Mais « beaucoup d’agents âgés » ne veut pas forcément dire « beaucoup de propriétaires âgés ».
11. Les aides publiques à la formation peuvent alléger le coût des études
Avant de payer une formation plein pot, ça vaut le coup de regarder les aides publiques japonaises à la formation.
En 2026, il en existe trois grands types.
La formation générale rembourse 20 % des frais éligibles, jusqu’à 100 000 yens.
La formation générale spécifique verse d’abord 40 %, jusqu’à 200 000 yens. Si d’autres conditions sont remplies, comme obtenir le diplôme et trouver un emploi, le total peut monter à 50 %, jusqu’à 250 000 yens.
La formation professionnelle pratique verse d’abord 50 %, avec un plafond de 400 000 yens par an. Si les conditions liées au diplôme et à l’emploi sont remplies, le total peut passer à 70 %, avec un plafond de 560 000 yens par an. Et si d’autres conditions sont aussi remplies, notamment une hausse de salaire d’au moins 5 % après la formation, le total peut atteindre 80 %, avec un plafond de 640 000 yens par an.
Le point clé : l’État agrée des formations précises, pas simplement des noms de diplômes.
Préparer le même examen dans n’importe quelle école ne donne donc pas forcément droit à la même aide.
Il existe aussi une autre aide au nom presque identique, pour certains salariés assurés qui prennent au moins 30 jours d’affilée de congé formation sans solde, dans le cadre d’un dispositif officiel de leur entreprise.
L’une aide à payer la formation. L’autre aide à tenir pendant un congé sans salaire.
Les noms se ressemblent presque à l’identique.
Le piège classique du débutant, version paperasse.
12. En bref : passez un diplôme quand il vous sert, pas pour la collection
Un examen à moins de 20 % de réussite est vraiment exigeant.
Mais le taux de réussite n’est pas un classement d’intelligence. Comprendre les règles du jeu et grappiller des points jusqu’à la barre, c’est aussi une vraie compétence.
Un diplôme ne se transforme pas tout seul en argent.
Si on ne s’en sert pas, il peut finir en simple badge « pas mal ».
En revanche, pour les seniors, combiné à une expérience passée, il peut aider à retrouver un emploi, lancer une petite activité à son compte ou travailler plus longtemps.
Plus de la moitié des agents immobiliers en activité au Japon ont 50 ans ou plus. Près de 38 000 ont 70 ans ou plus. Et 84,1 % des agences agréées ont moins de cinq employés.
Il y avait bien plus d’agents âgés et de petites agences qui travaillent discrètement que ce que laisse imaginer le comptoir.
Pas besoin de collectionner les diplômes.
En passer un quand on en a besoin. S’en servir quand ça rapporte quelque chose. Et même sans en faire son métier, une partie des connaissances en droit et en contrats reste.
Et dès qu’on voit comment on est noté, grappiller les derniers points.
Anya : « Plus que deux points. »
Après l’examen, la vraie question n’est plus « combien de points ? », mais « où est-ce que je peux vraiment jouer cette carte ? ».
Principales sources publiques
- Real Estate Transaction Improvement Organization : résultats de l’examen d’agent immobilier 2025
- Administrative Scrivener Examination Research Center : résultats de l’examen 2025
- Real Estate Transaction Improvement Organization : statistiques des agences et des agents au 31 mars 2026
- Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme : règles sur les commissions et enquêtes sur la gestion locative
- Ministère de la Santé, du Travail et des Affaires sociales / Hello Work : aides à la formation
- e-Gov / ministère de la Justice : articles 95, 96 et 121 du Code civil japonais
