日本宅建士考试（全称“宅地建物取引士”，相当于日本的房产经纪人资格）的通过率是18.7%。帮人代办各类行政手续的行政书士考试，通过率是14.54%。
光看数字，就是“5到7个人去考，大概只有1个能过”。而且考生并不是从日本人里随便抽出来的，而是自己报了名、复习过、真的走进考场的人。
那么，通过率不到两成的资格证到底有多难？考到了却不用，真的只能换来一句“好厉害”吗？上了年纪才考下宅建的人，后来都去干什么了？还有街边那种几乎从没见过客人进门的小房产中介，到底靠什么吃饭？
一路查下去，从考证聊着聊着，最后竟然聊到了“街边小中介的生存之道”。
1. 通过率不到20%，就是真的难
根据2025年度官方结果，宅建士考试有245,462人参加，45,821人合格，通过率18.7%。
同一年的行政书士考试有50,163人参加，7,292人合格，通过率14.54%。
粗略地说，宅建不到5个人过1个，行政书士大约7个人过1个。
官方并没有规定“低于两成就算难考”。但很明显，这不是不复习、随便去考一下就能过的考试。
而且宅建报名人数是306,099人，真正参加考试的只有245,462人。大约两成报名的人根本没进考场。
也就是说，考生本身已经被筛过一轮了，在这群人里还只有不到两成能过。
2. 但“通过率18%”不等于“智商前18%”
这一点很重要。
资格考试的通过率18%，并不是说“合格的人智商排在全人口前18%”。
考场里有几乎没复习的人，有被公司要求来考的人，有去年没过再来一次的人，也有在培训班里学了几百个小时的人。
而且考试的范围和评分方法都是固定的。
所以占优势的不只是“天生什么都会的人”。会研究考试范围、反复刷历年真题、把错题一个个补上、把分数磨到合格线的人，同样很强。
这里就要请出我自己起名的“抠分阿尼亚”（就是《间谍过家家》里那个阿尼亚）。
她不是一上来就考100分的天才。
“改掉这里，阿尼亚能多拿3分” “这道题每年都会考哦” “还差2分，阿尼亚抠出来”
一旦看清了评分规则，考试瞬间就变成了一款攻略游戏。
资格考试不只是比天赋的比赛，也是一个“摸清规则、把分数凑到线”的游戏。
3. 不用的证书，只是一枚“好厉害”徽章
考了证，工资并不会自动上涨。
考过宅建，如果不在房产行业工作，就没有机会去做法律规定的“重要事项说明”（签约前必须向客户讲清楚房子情况的环节）。考过行政书士，如果不登记、不接活，也赚不到行政书士的钱。
这样一来，证书的主要作用就变成了：
“哇，你有宅建啊，好厉害。” “行政书士也有？好厉害。”
结束。
用游戏来说，就是拿到了稀有装备，却一直放在仓库里。
当然，也不是完全没用。证书给你留了一条“需要时可以用”的路，换工作时多少能加点分，也能证明你能把一件难事坚持到底。
不过，已经有一定证书的人，再去考三个、四个、五个跟自己无关的证，效果会越来越小。
如果只是把“好厉害”变成“好厉害厉害”，那这时间花得就有点不划算了。
说到底，与其“看起来很强就去考”，不如“需要了再去考”，通常更合理。
4. 不过，民法知识在生活里还挺管用
就算不靠证书吃饭，学过的法律知识也会在生活里时不时冒出来。
比如退租、押金、退房时的恢复原状、私人之间的约定、买卖、取消订单等等。
日本民法里还有“错误”和“胁迫”（被威胁、施压而被迫同意）这样的概念。
民法第95条规定，因某些重大误解而作出的意思表示，满足条件时可以撤销。民法第96条规定，因欺诈或胁迫作出的意思表示可以撤销。根据民法第121条，被撤销的行为原则上视为从一开始就无效。
懂一点法律的话，你就不会：
“我签字了！人生完了！”
而是能退一步想：
“这份合同是怎么签下来的？” “算不算错误或胁迫？” “我手里有什么证据？”
当然，这不是说“被可怕的人逼着签字也没关系，反正以后都能撤销”。撤销有条件、要证据，还牵涉到跟第三方的关系等其他问题。
证书的效果不是“攻击力+100”，更像是一直开着的被动技能“合同纠纷抗性+15”。
5. 老年人考了证之后，拿来干什么？
上了年纪再考证，现实的目标往往不是翻身逆袭，而是“把工作细水长流地做下去”。
宅建可以通向房产销售、签约、房源调查、租赁管理、文员，乃至店长或经营者。
行政书士、司法书士、社会保险劳务士（专门处理劳动和社保手续的资格）等，可以去事务所上班、和过去的工作经验结合，或者小规模自己开业。
特别是老年人，“几十年的工作经验+证书”比“只有一张新证书”强得多。
做过会计+簿记证。 做过人事劳务+社会保险劳务士。 做过房产+宅建。 在本地工作多年+法律类资格。
证书最好的用法，是当成加装在原有经验上的扩展零件。
反过来，六十多岁只拿着一张证书闯进完全陌生的行业，还想马上拿到好待遇，并不容易。
6. 宅建士的年龄，比想象中大得多
那么，老年人考下宅建，真的能在房产行业工作吗？来看统计数据。
截至2026年3月31日，登记的宅建士共有1,243,738人。其中持有宅建士证的有590,086人。再其中，持证并实际在房产行业工作的有365,008人。
这365,008人的年龄分布很有意思：
- 29岁及以下：31,178人，8.5%
- 30多岁：62,645人，17.2%
- 40多岁：86,188人，23.6%
- 50多岁：93,262人，25.6%
- 60多岁：53,743人，14.7%
- 70岁及以上：37,992人，10.4%
人数最多的是50多岁。
平均年龄50.0岁。
50岁以上加起来有184,997人，占整体的50.7%。
也就是说，实际在房产行业工作的宅建士，一半以上都在50岁以上。
只看租房门店的柜台，年轻的销售特别显眼。可翻开整个行业一看，50多岁、60多岁、70多岁的人突然冒出来一大堆。
“老年宅建士都在哪儿呢？”
答案是：一直都在，只是我们没看到。
7. 不在客人面前的宅建士，都在忙什么？
36.5万名宅建士，并不是每天都坐在柜台前做重要事项说明。
房产工作里有大量看不见的活儿：
查登记信息。 去现场调查。 去政府部门查道路、用地性质和建筑限制。 写重要事项说明书。 核对合同。 处理租约续签。 管理房产。 审核销售拿来的单子。 以店长或高管身份做决策。
按规定每家店都必须配备的专职宅建士约有239,933人，大约相当于在业36.5万人的三分之二。
不过，我没找到把全国36.5万人按“销售占几成、合同事务占几成、管理占几成”细分的官方统计。
所以说“50多岁的宅建士大多在幕后”就有点过头了。
能确定的是，宅建士的工作远不止“在客人面前念说明书”，而有大量客人看不见的宅建士存在，也一点都不奇怪。
8. 街边小中介，比你想的还要小
再查下去，50岁以上宅建士多的原因就清楚多了。
截至2026年3月底，日本全国有133,727家房产经营业者（宅建业者）。
其中员工不到5人的有112,449家，占84.1%。
也就是说，八成以上的房产公司“不到5个人”。
平均员工数整体是4.8人，由都道府县知事发牌照的业者平均3.2人，个人经营的业者平均只有1.6人。
个人经营的宅建业者也有11,980家。这些个体老板平均67.0岁，60岁以上的占70.8%。
只看大型连锁门店，会觉得房产行业是“年轻销售扎堆的公司”。
可从全国统计来看，反而有大量这样的店：
老板是宅建士。 老板跑销售。 老板看合同。 老板去政府部门。 电话也是老板接。
有些店与其说是公司，不如说是“一位很懂本地房子的大叔，门口挂了块公司招牌”。
9. 没有客人，街边小中介靠什么吃饭？
走在街上，偶尔会看到这样的店：
“这家中介，我从没见过有客人进去。” “真的在营业吗？” “靠什么活下来的？”
房产中介和普通零售店，赚钱的方式完全不同。
首先，买卖中介一单金额就很大。
比如一套3,000万日元的房子，按常用的法定上限计算，从一方能收的中介费上限是税前96万日元，含消费税105万6,000日元。
如果符合条件，同一家公司同时代理卖方和买方，并从双方都收到上限，理论上合计可达约211万2,000日元。
当然，这只是“收入上限”，不是利润。不是每单都能两头收，也有和别家合作分成、打折的时候。
即便如此，成交一单金额就很可观，所以不需要像便利店那样每天有几百个客人上门。
另外，做租赁管理的店还有管理费之类的稳定收入。一有空房，就要招租、签约、续约、退租、恢复原状、再招租，同一套房子会反复带来生意。
还有一些房产公司同时做建筑，或者出租自己名下的房子。
所以从外面看是：
“今天又是零客人。”
而店里其实在说：
“地主家的土地过户结款办完了。” “管理的房子有40件要续约。” “下个月要集中挂出一批公寓招租。”
店里安静，不代表收入也安静。
10. 36.5万名宅建士，并不都是房产投资者
“既然老年宅建士这么多，是不是很多人是为了投资房产才考的？”
也会有人这么想。
有一部分人应该是。但用这个解释不了36.5万名在业宅建士。
只是把自己名下的房子租出去，一般不算经营房产业务。当房东收租金，既不需要宅建士资格，也不需要宅建业牌照。
36.5万这个数字，是持有宅建士证、并实际在房产行业工作的人数。
其中有做销售的、签约的、调查的、管理的、经营的。
当然，下面这条路是可能的：
开始投资房产。 为了看懂房子去学宅建。 规模越做越大。 把买卖和中介也做成生意。 正式进入房产行业。
但要说“50岁以上的宅建士多＝里面混了大量房东”，还为时过早。
11. 学费有时能用“教育训练给付金”报销一部分
如果要考证，在自掏腰包交全部学费之前，有个制度值得先查一下。
那就是日本厚生劳动省的“教育训练给付金”。
截至2026年，大致分三种。
一般教育训练：报销学费的20%，上限10万日元。
特定一般教育训练：先报40%，上限20万日元。满足取得资格、就业等条件后，合计可到50%，上限25万日元。
专门实践教育训练：先报50%，每年上限40万日元。满足取得资格、就业等条件可到70%，每年上限56万日元。再满足培训后工资比培训前涨5%以上等条件，合计可到80%，每年上限64万日元。
要注意的是，对象不是“某个资格”，而是“厚生劳动大臣指定的课程”。
就算学的是同一个资格，也不是随便哪个课程都能自动拿到补贴。
另外，名字几乎一模一样的“教育训练休假给付金”是另一个制度。它是给符合一定条件的雇佣保险一般被保险人，在公司制度下连续休30天以上无薪培训假时发放的。
一个帮你付学费，一个在你无薪休假时帮你撑生活。
名字实在太像了。
简直是国家给新手挖的坑。
12. 结论：证书不用收集，需要时再考
查到这里，对证书的看法会有点不一样。
通过率不到两成的证书，确实难。
但通过率不是智商排名。能不能吃透考试范围、把分数推到合格线，这种“攻略能力”也很关键。
而且证书光考下来，并不会变成收入。
不用的话，就是一枚“好厉害”徽章。
另一方面，上了年纪才考的证，只要和过去的经验结合起来，就可能成为再就业、小规模开业、长久工作的工具。
在业宅建士一半以上是50岁以上，70岁以上的也有约3.8万人。全国宅建业者中84.1%员工不到5人。
只是我们没注意到而已：靠证书默默工作的中老年人，和小小的街边中介，其实多得很。
所以，证书不需要收藏。
需要了就考。 考了就用。 就算不用，对法律和合同的抗性也会留下来。
而一旦看清了评分标准，就去抠分。
阿尼亚：“还要再拿2分哦。”
考完证以后，比的不再是“考了多少分”，而是“这张牌要在哪里打出去”。
主要公共资料
- 不动产适正取引推进机构：2025年度宅地建物取引士资格考试实施结果
- 行政书士考试研究中心：2025年度行政书士考试结果
- 不动产适正取引推进机构：截至2026年3月31日的宅地建物取引业者、宅地建物取引士统计
- 国土交通省：宅建业者报酬标准、租赁住宅管理相关调查
- 厚生劳动省 / Hello Work：教育训练给付金、教育训练休假给付金
- e-Gov法令检索 / 法务省：民法第95条、第96条、第121条
