日本宅建士考試（全名「宅地建物取引士」，類似台灣的不動產經紀人證照）的通過率是18.7%。幫人代辦各種行政申請的行政書士考試，通過率是14.54%。
光看數字，就是「5到7個人去考，大概只有1個會過」。而且考生不是從日本人裡隨便抽出來的，而是自己報名、念過書、真的走進考場的人。
那麼，通過率不到兩成的證照到底有多難？考到了卻沒在用，真的只會換來一句「好厲害喔」嗎？年紀大了才考上宅建的人，後來都去做什麼？還有巷口那種幾乎沒看過客人進門的小房仲，到底靠什麼過活？
一路查下去，從考證照聊著聊著，最後居然聊到了「巷口小房仲的生存之道」。
1. 通過率不到20%，就是真的難
根據2025年度官方結果，宅建士考試有245,462人應考，45,821人及格，通過率18.7%。
同一年的行政書士考試有50,163人應考，7,292人及格，通過率14.54%。
粗略來說，宅建不到5個人過1個，行政書士大約7個人過1個。
官方並沒有規定「低於兩成就算難考」。但很明顯，這不是沒念書、隨便去考一下就會過的考試。
而且宅建報名人數是306,099人，實際到考的只有245,462人。大約兩成報名的人根本沒進考場。
也就是說，考生本身已經被篩過一輪，在這群人裡還只有不到兩成能過。
2. 但「通過率18%」不等於「智商前18%」
這點很重要。
證照考試的通過率18%，並不是說「及格的人智商排在全人口前18%」。
考場裡有幾乎沒念書的人，有被公司叫來考的人，有去年沒過再來一次的人，也有在補習班念了好幾百個小時的人。
而且考試的範圍和計分方式都是固定的。
所以有優勢的不只是「天生什麼都會的人」。會研究考試範圍、反覆刷考古題、把錯的地方一個個補起來、把分數磨到及格線的人，一樣很強。
這裡就要請出我自己取名的「摳分安妮亞」（就是《SPY×FAMILY 間諜家家酒》裡那個安妮亞）。
她不是一開始就考100分的天才。
「改掉這裡，安妮亞可以多3分」 「這題每年都會考喔」 「還差2分，安妮亞摳出來」
一旦看懂計分規則，考試瞬間就變成一款攻略遊戲。
證照考試不只是比天分的比賽，也是一場「摸清規則、把分數湊到線」的遊戲。
3. 沒在用的證照，只是一枚「好厲害」徽章
考到證照，薪水不會自動變高。
考過宅建，如果沒在不動產業工作，就沒機會去做法律規定的「重要事項說明」（簽約前必須跟客人講清楚房子狀況的程序）。考過行政書士，如果不登錄、不接案，也賺不到行政書士的錢。
這樣一來，證照的主要效果就變成：
「哇，你有宅建喔，好厲害。」 「行政書士也有？好厲害。」
結束。
用遊戲來說，就是拿到稀有裝備，卻一直放在倉庫裡。
當然，也不是完全沒用。證照幫你留了一條「需要時可以用」的路，換工作時多少能加分，也能證明你能把一件難事撐到最後。
不過，已經有一定證照的人，再去考三張、四張、五張跟自己無關的證照，效果會越來越小。
如果只是把「好厲害」變成「好厲害厲害」，這時間花得就有點不划算。
說到底，與其「看起來很強就去考」，不如「需要了再去考」，通常比較合理。
4. 不過，民法知識在生活裡還滿好用的
就算不靠證照吃飯，學過的法律知識也會在生活裡不時冒出來。
像是退租、押金、退租時的回復原狀、私人之間的約定、買賣、取消訂單等等。
日本民法裡還有「錯誤」和「脅迫」（被威脅、施壓而被迫同意）這類概念。
民法第95條規定，因某些重大誤會而做出的意思表示，符合條件時可以撤銷。民法第96條規定，因詐欺或脅迫做出的意思表示可以撤銷。依民法第121條，被撤銷的行為原則上視為一開始就無效。
懂一點法律的話，你就不會：
「我簽了！人生完了！」
而是能退一步想：
「這份合約是怎麼簽下來的？」 「算不算錯誤或脅迫？」 「我手上有什麼證據？」
當然，這不是說「被可怕的人逼著簽也沒關係，反正之後都能撤銷」。撤銷有條件、要證據，還牽涉到跟第三人的關係等其他問題。
證照的效果不是「攻擊力+100」，比較像一直開著的被動技能「合約糾紛抗性+15」。
5. 熟齡族考到證照後，拿來做什麼？
年紀大了才考證照，實際的目標通常不是翻身逆轉，而是「讓工作細水長流做下去」。
宅建可以通往不動產業務、簽約、物件調查、租賃管理、行政，甚至店長或經營者。
行政書士、司法書士、社會保險勞務士（專門處理勞動與勞健保手續的證照）等，可以去事務所上班、和過去的工作經驗結合，或小規模自己開業。
尤其是熟齡族，「幾十年的工作經驗＋證照」比「只有一張新證照」強很多。
做過會計＋簿記證照。 做過人資勞務＋社會保險勞務士。 做過不動產＋宅建。 在地方工作多年＋法律類證照。
證照最好的用法，是當成加裝在原本經歷上的擴充零件。
反過來說，六十幾歲只拿著一張證照闖進完全陌生的行業，還想馬上拿到好待遇，並不容易。
6. 宅建士的年紀，比想像中大很多
那麼，熟齡族考上宅建，真的能在不動產業工作嗎？來看統計。
截至2026年3月31日，登錄的宅建士共有1,243,738人。其中持有宅建士證的有590,086人。再其中，持證並實際在不動產業工作的有365,008人。
這365,008人的年齡分布很有意思：
- 29歲以下：31,178人，8.5%
- 30幾歲：62,645人，17.2%
- 40幾歲：86,188人，23.6%
- 50幾歲：93,262人，25.6%
- 60幾歲：53,743人，14.7%
- 70歲以上：37,992人，10.4%
人數最多的是50幾歲。
平均年齡50.0歲。
50歲以上加起來有184,997人，占整體的50.7%。
也就是說，實際在不動產業工作的宅建士，一半以上都超過50歲。
只看租屋門市的櫃台，年輕業務特別顯眼。但翻開整個產業一看，50幾歲、60幾歲、70幾歲的人突然冒出一大堆。
「熟齡宅建士都在哪裡啊？」
答案是：一直都在，只是我們沒看到。
7. 不在客人面前的宅建士，都在忙什麼？
36.5萬名宅建士，不是每天都坐在櫃台前做重要事項說明。
不動產工作裡有大量看不見的事：
查登記資料。 到現場調查。 去公家機關查道路、土地使用分區和建築限制。 寫重要事項說明書。 核對合約。 處理租約續約。 管理物件。 審核業務帶回來的案子。 以店長或主管身分做決定。
依規定每家店都必須配置的專任宅建士約有239,933人，大約是在業36.5萬人的三分之二。
不過，我找不到把全國36.5萬人按「業務占幾成、合約行政占幾成、管理占幾成」細分的官方統計。
所以說「50幾歲的宅建士大多在幕後」就有點太超過了。
能確定的是，宅建士的工作遠不只「在客人面前唸說明書」，就算有大量客人看不到的宅建士，也一點都不奇怪。
8. 巷口小房仲，比你想的還小
再查下去，50歲以上宅建士多的原因就清楚多了。
截至2026年3月底，日本全國有133,727家不動產業者（宅建業者）。
其中員工不到5人的有112,449家，占84.1%。
也就是說，八成以上的不動產業者「不到5個人」。
平均員工數整體是4.8人，由都道府縣知事核發執照的業者平均3.2人，個人經營的業者平均只有1.6人。
個人經營的宅建業者也有11,980家。這些個人老闆平均67.0歲，60歲以上占70.8%。
只看大型連鎖門市，會覺得不動產業是「年輕業務一大堆的公司」。
但從全國統計來看，反而有很多這樣的店：
老闆是宅建士。 老闆跑業務。 老闆看合約。 老闆跑公家機關。 電話也是老闆接。
有些店與其說是公司，不如說是「一位很懂在地房子的大叔，門口掛了塊公司招牌」。
9. 沒有客人，巷口小房仲靠什麼過活？
走在路上，偶爾會看到這種店：
「這間房仲，我從來沒看過有客人進去。」 「真的有在營業嗎？」 「到底靠什麼活？」
房仲跟一般零售店，賺錢的方式完全不同。
首先，買賣仲介一件金額就很大。
例如一間3,000萬日圓的房子，按常用的法定上限計算，從單方能收的仲介費上限是未稅96萬日圓，含消費稅105萬6,000日圓。
如果符合條件，同一家公司同時代理賣方和買方，並且雙方都收到上限，理論上合計可達約211萬2,000日圓。
當然，這只是「營收上限」，不是利潤。不是每件都能雙邊收，也常跟別家合作分帳，或者打折。
即使如此，成交一件金額就很可觀，所以不需要像便利商店那樣每天有幾百個客人上門。
另外，有做租賃管理的店，還有管理費之類的穩定收入。一有空房，就要招租、簽約、續約、退租、回復原狀、再招租，同一間房子會一直帶來工作。
也有不動產公司同時做營建，或出租自己名下的房子。
所以從外面看是：
「今天又是零客人。」
但店裡其實在說：
「地主的土地交屋款項結清了。」 「管理的物件有40件要續約。」 「下個月要一口氣刊登一批公寓招租。」
店裡安靜，不代表營收也安靜。
10. 36.5萬名宅建士，不全是不動產投資人
「既然熟齡宅建士這麼多，是不是很多人是為了投資房地產才去考的？」
也會有人這樣想。
有一部分人應該是。但這解釋不了36.5萬名在業宅建士。
只是把自己名下的房子租出去，一般不算經營不動產業。當房東收租金，不需要宅建士證照，也不需要宅建業執照。
36.5萬這個數字，是持有宅建士證、並實際在不動產業工作的人數。
裡面有做業務的、簽約的、調查的、管理的、經營的。
當然，下面這條路是有可能的：
開始投資房地產。 為了看懂物件去念宅建。 規模越做越大。 把買賣和仲介也做成生意。 正式進入不動產業。
但要說「50歲以上宅建士很多＝裡面混了一大堆房東」，還太早。
11. 學費有時能用「教育訓練給付金」補助一部分
如果要考證照，在自掏腰包付全部學費之前，有個制度值得先查一下。
就是日本厚生勞動省的「教育訓練給付金」。
截至2026年，大致分三種。
一般教育訓練：補助學費的20%，上限10萬日圓。
特定一般教育訓練：先補助40%，上限20萬日圓。符合取得證照、就業等條件後，合計可到50%，上限25萬日圓。
專門實踐教育訓練：先補助50%，每年上限40萬日圓。符合取得證照、就業等條件可到70%，每年上限56萬日圓。再符合訓練後薪水比訓練前高5%以上等條件，合計可到80%，每年上限64萬日圓。
要注意的是，補助對象不是「某張證照」，而是「厚生勞動大臣指定的課程」。
就算念的是同一張證照，也不是隨便哪個課程都能自動拿到補助。
另外，名字幾乎一模一樣的「教育訓練休假給付金」是另一個制度。它是給符合一定條件的就業保險一般被保險人，依公司制度連續請30天以上無薪進修假時發放的。
一個幫你付學費，一個在你無薪請假時幫你撐生活。
名字真的太像了。
根本是國家幫新手挖的坑。
12. 結論：證照不用收集，需要時再考
查到這裡，對證照的看法會有點不一樣。
通過率不到兩成的證照，確實難。
但通過率不是智商排名。能不能吃透考試範圍、把分數推到及格線，這種「攻略能力」也很關鍵。
而且證照光考到，並不會變成收入。
沒在用的話，就是一枚「好厲害」徽章。
另一方面，年紀大了才考的證照，只要跟過去的經驗結合，就可能成為二度就業、小規模開業、長久工作的工具。
在業宅建士一半以上超過50歲，70歲以上的也有約3.8萬人。全國宅建業者中84.1%員工不到5人。
只是我們沒注意到而已：靠證照默默工作的中高齡族，和小小的巷口房仲，其實多得很。
所以，證照不用收藏。
需要了就考。 考到就用。 就算不用，對法律和合約的抗性也會留下來。
而一旦看懂計分標準，就去摳分。
安妮亞：「還要再拿2分喔。」
考完證照之後，比的不再是「考了幾分」，而是「這張牌要在哪裡打出去」。
主要公共資料
- 不動產適正取引推進機構：2025年度宅地建物取引士資格考試實施結果
- 行政書士考試研究中心：2025年度行政書士考試結果
- 不動產適正取引推進機構：截至2026年3月31日的宅地建物取引業者、宅地建物取引士統計
- 國土交通省：宅建業者報酬標準、租賃住宅管理相關調查
- 厚生勞動省 / Hello Work：教育訓練給付金、教育訓練休假給付金
- e-Gov法令檢索 / 法務省：民法第95條、第96條、第121條
