สรุปให้ก่อน
จิอาเงะยะ หรือผู้รวบรวมที่ดิน ไม่ใช่แค่คนที่ซื้อที่ดินถูกแล้วขายแพง
แก่นของงานนี้คือ:
คนที่เอาที่ดิน สิทธิ และความสัมพันธ์ระหว่างผู้คนที่กระจัดกระจายและใช้งานยาก มารวมกัน แล้วเปลี่ยนให้เป็นสินค้าที่พัฒนาต่อได้
พูดง่าย ๆ ก็คล้าย BPR ฉบับอสังหาริมทรัพย์ (การรื้อวิธีทำงานเดิมแล้วจัดใหม่ให้ใช้งานได้จริง)
- ที่ดินแปลงเล็ก ๆ กระจายกันอยู่
- มีบ้านเก่าตั้งอยู่
- มีผู้เช่าอาศัยอยู่
- มีทายาทหลายคน
- มีเจ้าของร่วม
- มีสิทธิจำนองติดอยู่
- แนวเขตไม่ชัดเจน
- เหลือเจ้าของคนสุดท้ายที่ไม่ยอมขาย
ทั้งหมดนี้คือเหตุผลที่ "ที่ดินแปลงนี้พัฒนาไม่ได้ในสภาพที่เป็นอยู่" และจิอาเงะยะก็ไล่แก้ไปทีละข้อ
แล้วเปลี่ยนก้อนที่ดินที่พัฒนาไม่ได้ ให้กลายเป็นที่ดินแปลงเดียวที่ผู้พัฒนาโครงการซื้อได้
ส่วนต่างราคาตรงนี้คือกำไร
แต่โครงสร้างรายได้โดยพื้นฐานเป็นรายได้แบบครั้งต่อครั้ง ได้ก้อนเดียวแล้วจบ ซึ่งค่อนข้างหนัก ถ้าดีลสำเร็จก็ได้เยอะ แต่ถ้าไม่สำเร็จก็เป็นศูนย์ บางครั้งถึงขั้นขาดทุน
จิอาเงะยะคืออะไร
"จิอาเงะ" (การรวบรวมที่ดิน) คือการซื้อที่ดินและทรัพย์สินคล้ายกัน เพื่อให้ได้พื้นที่สำหรับโครงการ
บางทีก็ซื้อเองแล้วพัฒนาเอง บางทีก็รับจ้างซื้อให้ลูกค้า หลังซื้อแล้วอาจขายต่อให้ลูกค้า หรือแค่เป็นนายหน้าให้ลูกค้าซื้อ
และจิอาเงะไม่ได้มีแค่ซื้อขาย แต่ยังรวมถึงสิ่งเหล่านี้ด้วย:
- ยกเลิกสิทธิเหนือพื้นดิน (สิทธิในการใช้ที่ดินของผู้อื่น)
- รื้อถอนอาคาร
- ให้ผู้เช่าย้ายออก
- จัดการสิทธิของแต่ละฝ่ายให้เรียบร้อย
พูดอีกอย่างคือ ไม่ใช่แค่ "งานขาย" แต่เป็นงานผสมที่รวมการเคลียร์สิทธิ การดูแลความรู้สึกของคน และการออกแบบทางออกไว้ด้วย
ต่างจาก "จิเมนชิ" อย่างไร
สิ่งแรกที่คนมักสับสนคือจิอาเงะยะกับจิเมนชิ
แยกคร่าว ๆ ได้ดังนี้
| คำ | ทำอะไร | ถูกหรือผิดกฎหมาย |
|---|---|---|
| จิอาเงะยะ | เจรจากับเจ้าของและผู้ถือสิทธิตัวจริงเพื่อรวบรวมที่ดิน | ถ้าทำตามกฎหมายก็เป็นงานที่ถูกกฎหมาย |
| จิเมนชิ | นักต้มตุ๋นที่ปลอมตัวเป็นเจ้าของเพื่อขายที่ดิน | ฉ้อโกง |
| การเก็งกำไรที่ดิน | ซื้อที่ดินหวังราคาขึ้นหรือหวังกำไรจากการขายต่อ | แล้วแต่วิธีการ |
จิเมนชิแสร้งทำเป็นว่าที่ดินของคนอื่นเป็นของตัวเอง ใช้เอกสารปลอมและการสวมรอยทำสัญญาซื้อขายจนสำเร็จ แล้วหลอกเอาเงินไป นี่คืออาชญากรรม
ส่วนจิอาเงะยะเจรจากับเจ้าของและผู้เช่าตัวจริง
ถ้าเข้าใจแบบเห็นภาพ ความต่างคือ:
จิเมนชิ "ไม่ใช่เจ้าของแต่แกล้งเป็นเจ้าของแล้วขาย"
จิอาเงะยะ "ขอความยินยอมจากผู้ถือสิทธิตัวจริงแล้วรวบรวมให้เป็นหนึ่งเดียว"
แน่นอนว่าการรวบรวมที่ดินในอดีตมีภาพลักษณ์ของการไล่ที่แบบบังคับและเกี่ยวพันกับแก๊งอาชญากรรม ถ้าใช้การขู่ การรังควาน หรือแรงกดดันที่ผิดกฎหมาย ก็ผิดแน่นอน
แต่การรวบรวมที่ดินด้วยการเจรจา การชดเชย และสัญญาที่ถูกต้อง เป็นงานปกติที่จำเป็นในการพัฒนาและฟื้นฟูเมือง
กำไรมาจากตรงไหน
แหล่งกำไรของจิอาเงะยะ ไม่ได้อยู่ที่ราคาที่ดินโดยตรงเท่าไร แต่เป็นสิ่งนี้:
ส่วนต่างที่ได้จากการจัดการเรื่องยุ่งยาก
สมมติว่าใกล้สถานีรถไฟมีที่ดินแปลงเล็ก A, B, C, D อยู่สี่แปลง
เมื่อดูทีละแปลง แต่ละแปลงมีปัญหาเช่น:
- มีบ้านเก่าติดมาด้วย
- หน้าที่ติดถนนแคบ
- รูปทรงไม่ดี
- มีผู้เช่า
- มีทายาทหลายคน
- แนวเขตกับที่ดินข้างเคียงไม่ชัด
จึงขายได้ไม่แพงนัก
แต่ถ้ารวม A, B, C, D เข้าด้วยกันทั้งหมด จะได้ว่า:
- สร้างอาคารชุดได้
- ทำเป็นอาคารพาณิชย์ได้
- ใช้เป็นโลจิสติกส์หรือที่ดินเพื่อธุรกิจได้
- การติดถนนดีขึ้น
- ได้ที่ดินผืนใหญ่รูปทรงดี
- ผู้พัฒนาโครงการซื้อได้ง่ายขึ้น
มูลค่าจึงเพิ่มขึ้น
นั่นคือ:
กลุ่มที่ดินที่ใช้ประโยชน์ได้ไม่เต็มที่
↓
ที่ดินแปลงเดียวที่พัฒนาได้
การเปลี่ยนแบบนี้ทำให้เกิดส่วนต่างของมูลค่า
นี่คือกำไรของจิอาเงะยะ
วิธีทำกำไรมีสามแบบ
1. ซื้อเอง รวมให้เป็นผืนเดียว แล้วขายแพง
เป็นแบบที่เข้าใจง่ายที่สุด
ค่อย ๆ ซื้อที่ดินทีละน้อย จัดการสิทธิ ย้ายผู้อยู่อาศัย รื้อถอน กำหนดแนวเขต จนได้ที่ดินผืนเดียวที่พัฒนาได้
แล้วขายแพงให้ผู้พัฒนาโครงการหรือบริษัทธุรกิจ
โอกาสได้กำไรสูงมาก
แต่ความเสี่ยงก็สูงที่สุดเช่นกัน
- เจ้าของคนสุดท้ายไม่ยอมขาย
- ค่าชดเชยการย้ายออกบานปลาย
- ดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น
- ตลาดแย่ลง
- ผู้พัฒนาโครงการลดราคาที่รับซื้อ
- เหลือที่ดินครึ่ง ๆ กลาง ๆ
เป็นนรกจริง ๆ
2. รับงานซื้อและเจรจาแทนลูกค้า
กรณีนี้คุณไม่ต้องซื้อที่ดินทั้งหมดด้วยเงินตัวเอง
ผู้พัฒนาโครงการหรือบริษัทอสังหาฯ จะมาขอว่า:
อยากรวมย่านนี้ทั้งแถบ ช่วยไปเจรจากับเจ้าของที่ดินหน่อย
รายได้มาจากสิ่งต่าง ๆ เช่น:
- ค่านายหน้า
- ค่าจ้างงาน
- ค่าที่ปรึกษา
- ค่าตอบแทนเมื่อสำเร็จ
เพราะไม่ได้ซื้อเอง ความเสี่ยงเรื่องสต็อกจึงน้อย
แต่ศักยภาพของกำไรก็น้อยลงด้วย
3. พัฒนาเองแล้วเก็บเงินคืน
หลังรวบรวมที่ดินได้แล้ว สร้างอาคารชุด ตึก ร้านค้า หรือคลังสินค้าเองเลย
กรณีนี้เป็นผู้ซื้อที่ดินบวกผู้พัฒนาโครงการ มากกว่าจะเป็นจิอาเงะยะ
ไม่ใช่แค่กำไรจากการขาย แต่ยังหวังรายได้ค่าเช่าและกำไรจากการพัฒนาได้ด้วย
แต่เงินทุน ทีมงาน และการบริหารความเสี่ยงที่ต้องใช้จะใหญ่ขึ้นอีกมาก
ขั้นตอนการรวบรวมที่ดิน
ดีลรวบรวมที่ดินดำเนินไปคร่าว ๆ แบบนี้
1. หาโครงการ
มองหาทำเลใกล้สถานี ย่านที่มีบ้านเก่าหนาแน่น ที่มีลานจอดรถปนอยู่ ที่ยังใช้สิทธิก่อสร้างไม่เต็มที่ หรือที่มีโอกาสพัฒนาใหม่
2. ตั้งสมมติฐานทางออก
ดูว่าถ้ารวมที่ตรงนี้แล้วจะกลายเป็นอะไร
- อาคารชุด
- อาคารพาณิชย์
- บ้านจัดสรรแบบแยกหลัง
- ศูนย์โลจิสติกส์
- ลานจอดรถ
- ที่ดินเพื่อธุรกิจ
ต้องคิดตั้งแต่ต้นว่า "สุดท้ายใครจะเป็นคนซื้อ"
3. ตรวจสเปกของที่ดิน
ดูว่าตัวที่ดินเองเป็นสินค้าได้หรือไม่
- ทางเข้าออกถนน
- ผังเมืองสีที่กำหนดการใช้ที่ดิน
- อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดิน (อาคารครอบคลุมที่ดินได้กี่เปอร์เซ็นต์)
- อัตราส่วนพื้นที่ใช้สอยรวมต่อที่ดิน (สร้างพื้นที่รวมได้เท่าไรเมื่อเทียบกับขนาดที่ดิน)
- ข้อจำกัดความสูง
- แนวเขต
- สร้างใหม่ได้หรือไม่
- ดินปนเปื้อน
- สิ่งที่ฝังอยู่ใต้ดิน
- ค่ารื้อถอน
หลายโครงการตายตรงขั้นนี้
4. ไล่หาผู้ถือสิทธิ
ตรวจทะเบียนที่ดิน
- เจ้าของ
- เจ้าของร่วม
- ทายาท
- ผู้รับจำนอง
- ผู้เช่าที่ดิน
- ผู้เช่าบ้าน
- ผู้เช่าร้านค้า
- ความสัมพันธ์กับที่ดินข้างเคียง
เช็กให้ครบว่าต้องได้รับความยินยอมจากใครบ้าง
5. คำนวณความคุ้มทุน
ดูว่าต้องซื้อที่ราคาเท่าไรจึงจะไปต่อได้
สิ่งที่ต้องคิดไม่ใช่แค่ราคาที่ดิน
- ค่าชดเชยการย้ายออก
- ค่ารื้อถอน
- ค่ารังวัด
- ค่าจดทะเบียน
- ค่านายหน้า
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- ดอกเบี้ย
- ค่าแรง
- เงินสำรองเผื่อล้มเหลว
ใส่ทั้งหมดนี้เข้าไปแล้ว ดูว่าสุดท้ายยังเหลือกำไรไหม
6. กำหนดลำดับการเจรจา
ไม่ใช่การพุ่งไปหาทุกคนพร้อมกัน
ดูกลุ่มคนเหล่านี้:
- คนที่น่าจะยอมขาย
- ตัวหลัก
- คนที่น่าจะสร้างปัญหา
- คนที่ถ้าเหลือไว้ท้ายสุดจะอันตราย
- คนที่มีอิทธิพลต่อคนรอบข้าง
แล้ววางลำดับ
7. หยั่งเสียงเจ้าของที่ดิน
ตรงนี้คือสนามของเซลส์ตัวแม่
- มีใจจะขายไหม
- คิดราคาไว้ประมาณเท่าไร
- ครอบครัวคิดอย่างไร
- เรื่องมรดกมีข้อขัดแย้งไหม
- ย้ายออกได้ไหม
- กังวลเรื่องอะไร
- อยากปกป้องอะไร
ที่ดินไม่ใช่แค่ทรัพย์สิน
บ้านของพ่อแม่ ความทรงจำ ความสัมพันธ์กับเพื่อนบ้าน มรดก ศักดิ์ศรี ความกังวล ความโลภ และความโกรธ ถูกแบกรวมอยู่ในนั้นทั้งหมด
8. ล็อกไว้ด้วยเงื่อนไข
การซื้อขาดทั้งหมดในทีเดียวนั้นอันตราย
จึงใช้วิธีเช่น:
- ซื้อเมื่อรวมได้ครบทั้งหมด
- ทำสัญญาเมื่อรวมได้ถึงจำนวนหนึ่ง
- ยกเลิกถ้าไม่สำเร็จภายในกำหนด
- ทำสัญญาที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน (การซื้อขายจะมีผลต่อเมื่อเงื่อนไขบางอย่างเป็นจริง)
เพื่อลดความเสี่ยงเรื่องเจ้าของคนสุดท้าย
9. ตกลงกับฝั่งทางออก
ตกลงกับผู้พัฒนาโครงการหรือผู้ซื้อที่น่าจะเป็นไปได้ว่า:
ถ้ารวมได้แล้ว จะซื้อในราคาเท่าไร
ถ้าไม่มีข้อนี้ ก็จะเจอนรกที่รวมได้แล้วแต่ขายไม่ออก
10. ทำสัญญา ชำระเงิน ย้ายออก รื้อถอน
ดำเนินสัญญาซื้อขาย ถอนสิทธิจำนอง จดทะเบียนมรดก ข้อตกลงการย้ายออก การย้ายบ้าน การรื้อถอน และกำหนดแนวเขต
11. ทำให้ที่ดินเป็นสินค้า
ปรับเป็นที่ว่าง เคลียร์สิทธิ กำหนดแนวเขต จนเป็นที่ดินผืนเดียวที่พัฒนาได้
12. ขาย พัฒนา และเก็บเงินคืน
ขายให้ผู้พัฒนาโครงการ
หรือสร้างเอง
บางทีก็ทำเป็นโครงการร่วม
ถึงตรงนี้ถึงจะได้เงินคืนเสียที
สิ่งที่น่ากลัวที่สุดคือ "คนสุดท้าย"
สิ่งที่น่ากลัวในการรวบรวมที่ดินคือ รวมได้ถึงเก้าสิบเปอร์เซ็นต์แล้ว คนสุดท้ายไม่ยอมขาย
ถ้ารวมได้สิบแปลง จะขายได้ 1,000 ล้านเยน
แต่มีแค่เก้าแปลง ก็กลายเป็นที่ดินครึ่ง ๆ กลาง ๆ ที่พัฒนาไม่ได้
ตอนนั้นเจ้าของคนสุดท้ายก็บอกว่า:
ไม่ขาย
หรือไม่ก็:
ขายก็ได้ แต่ขอให้ซื้อแพงกว่านี้
ฝั่งจิอาเงะยะจึงลำบากมาก
ถ้าซื้อที่ดินแปลงอื่นไปแล้ว ดอกเบี้ย ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และค่าดูแลรักษาจะทับถมทุกเดือน
คนสุดท้ายรู้ว่าตัวเองถือไพ่เหนือกว่า
ดังนั้นการรวบรวมที่ดินจึงไม่ใช่งานขายธรรมดา สิ่งสำคัญคือการออกแบบลำดับ เงื่อนไข ทางออก และการบริหารเงินสด
ดอกเบี้ยขาขึ้นกระทบการรวบรวมที่ดินอย่างหนัก
การรวบรวมที่ดินเป็นธุรกิจที่ต้องลงเงินก่อนแล้วค่อยเก็บคืนทีหลัง
ดังนั้นยิ่งใช้เวลานาน ดอกเบี้ยก็ยิ่งมีผล
ในยุคดอกเบี้ยต่ำ ต่อให้ยืดเยื้อไปบ้างก็ยังทนไหว
แต่พอดอกเบี้ยขึ้น แค่รอเฉย ๆ กำไรก็ละลาย
ตัวอย่างเช่น กู้ 1,000 ล้านเยนมาซื้อที่ดิน ถ้าดอกเบี้ยขึ้น 1% ต้นทุนจะเพิ่มปีละ 10 ล้านเยน
ถ้าใช้เวลาสองปีก็ 20 ล้านเยน
แล้วยังมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่ารื้อถอน ค่าชดเชยการย้ายออก และค่าแรงมาบวกอีก
ยิ่งไปกว่านั้น ผู้พัฒนาโครงการฝั่งทางออกก็ได้รับผลจากดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเช่นกัน
ผู้พัฒนาโครงการจะคำนวณย้อนกลับจาก:
- ต้นทุนการได้มาซึ่งที่ดิน
- ค่าก่อสร้าง
- ดอกเบี้ย
- ระยะเวลาขาย
- ราคาขายหลังสร้างเสร็จ
เพื่อกำหนดราคาซื้อ
เมื่อดอกเบี้ยขึ้น ต่อให้ราคาโครงการที่สร้างเสร็จเท่าเดิม เงินที่จ่ายให้ค่าที่ดินได้ก็มักจะลดลง
ดังนั้นจิอาเงะยะจึงถูกหนีบทั้งสองข้าง:
- ต้นทุนเงินทุนสำหรับซื้อสูงขึ้น
- ต้นทุนการถือครองสูงขึ้น
- ผู้ซื้อฝั่งทางออกต่อราคาลง
ในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น เกมจะกลายเป็น:
มีแต่คนที่รวมได้เร็วและส่งต่อไปยังทางออกได้เร็วเท่านั้นที่ชนะ
ทำเป็นเซลส์พนักงานบริษัท หนักมาก
งานขายแบบรวบรวมที่ดินหนักกว่างานขายทั่วไปมาก
สิ่งที่ต้องมีไม่ใช่แค่ทักษะอธิบายสินค้า
- ทำให้คนที่ไม่อยากขายยอมฟัง
- รวมทายาทและเจ้าของร่วมให้เห็นพ้อง
- อ่านสถานการณ์ของผู้เช่าและร้านค้า
- หาจุดลงตัวระหว่างความรู้สึกกับตัวเงิน
- ถูกเจ้าของคนสุดท้ายยื้อสู้
- ดูกำไรของผู้พัฒนาโครงการ
- ดูดอกเบี้ยและระยะเวลา
- ยังมีเรื่องกฎหมาย การจดทะเบียน การรังวัด และการย้ายผู้อยู่อาศัยเข้ามาเกี่ยวด้วย
นี่ใกล้กับการพัฒนาธุรกิจความเสี่ยงสูงฉบับอสังหาริมทรัพย์มากกว่างานขาย
ดังนั้นเซลส์ที่ทำงานนี้อยู่ก็เก่งจริง ๆ
เข้าใจได้ว่าทำไมดูมีอำนาจ
ด้วยสภาพจิตใจธรรมดา จะพังกลางทางจากการโดนปฏิเสธซ้ำ ๆ โดนด่า เรื่องวนกลับไปเริ่มใหม่ และล้มตอนท้าย
ถ้าอย่างนั้นทำเองไปเลยไม่ดีกว่าหรือ
เมื่อเห็นความยากขนาดนี้ ก็อาจคิดว่า:
ถ้าต้องทำถึงขนาดนี้ในฐานะเซลส์บริษัท ทำเองไปเลยไม่ดีกว่าหรือ
เข้าใจความรู้สึกนั้น
แต่การเป็นพนักงานบริษัทก็มีเหตุผลของมัน
ถ้าเป็นพนักงานบริษัท คุณใช้สิ่งเหล่านี้ได้:
- เงินทุนของบริษัท
- ชื่อบริษัท
- ระบบของบริษัทที่มีใบอนุญาตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
- เครือข่ายภายนอกด้านกฎหมาย การจดทะเบียน และการรังวัด
- วงเงินสินเชื่อของธนาคาร
- สายสัมพันธ์เดิมกับผู้พัฒนาโครงการ
- ความเสียหายของโครงการที่ล้มเหลวบริษัทเป็นคนรับ
ถ้าออกมาทำเอง ส่วนแบ่งตอนสำเร็จจะมากขึ้น
แต่ความเสี่ยงเหล่านี้จะตกมาที่คุณทั้งหมด:
- ความเสี่ยงเรื่องสต็อก
- ความเสี่ยงเรื่องดอกเบี้ย
- ความเสี่ยงเรื่องเจ้าของคนสุดท้าย
- ความเสี่ยงเรื่องคดีฟ้องร้อง
- ความเสี่ยงที่ทางออกหายไป
- ความเสี่ยงที่ตลาดแย่ลง
- ความเสี่ยงเรื่องเงินสดหมุนเวียน
โครงสร้างจึงเป็นแบบนี้:
เป็นพนักงานบริษัท ล่มสลายยาก แต่กำไรก้อนโตก็ถูกบริษัทเอาไปด้วย
ออกมาทำเอง กำไรก้อนโตเป็นของตัวเอง แต่ความพังก็เป็นของตัวเองเหมือนกัน
เซลส์รวบรวมที่ดินใกล้เคียงกับงานของกึ่งผู้ประกอบการที่สวมหน้ากากพนักงานบริษัท
ความยากของรายได้แบบครั้งต่อครั้ง
การรวบรวมที่ดินโดยพื้นฐานเป็นรายได้แบบครั้งต่อครั้ง
หาโครงการ
เจรจา
รวมให้เป็นหนึ่ง
ขาย
และตอนนั้นเองจึงได้ส่วนต่าง ค่าธรรมเนียม หรือค่าตอบแทนเมื่อสำเร็จ
นั่นคือ:
ถ้ารวมได้ก็ได้ก้อนใหญ่ทีเดียว
ถ้ารวมไม่ได้ก็ศูนย์ บางครั้งขาดทุน
แล้วก็ไปหาโครงการถัดไปอีก
เป็นธุรกิจแบบนี้
ไม่ใช่รายได้แบบสะสมที่เงินไหลเข้ามาทุกเดือน
แต่ก็มีสิ่งที่สะสมได้เหมือนกัน
- ความสามารถในการเจรจากับเจ้าของที่ดิน
- สายสัมพันธ์ฝั่งทางออกกับผู้พัฒนาโครงการ
- ความสัมพันธ์กับธนาคาร
- สายตาในการดูที่ดิน
- เครือข่ายนักกฎหมายจดทะเบียน นักรังวัดที่ดิน และทนายความ
- ประสบการณ์ในการจัดการเจ้าของคนสุดท้าย
นั่นคือ:
กระแสเงินสดเป็นแบบครั้งต่อครั้ง
ทักษะ ความน่าเชื่อถือ และคอนเนกชันเป็นแบบสะสม
ถ้าถึงขั้นถือครองเองหรือพัฒนาเอง รายได้ก็จะเปลี่ยนเป็นแบบสะสมด้วย
สรุปได้แบบนี้
เหมาะกับตัวเองไหม
ในฐานะเรื่องที่น่าสังเกต ถือว่าสนุกมาก
ที่ดิน เงิน ความสัมพันธ์ระหว่างผู้คน กฎหมาย การเงิน การพัฒนา และการขาย พัวพันกันหมด
แต่ในฐานะสนามหลักของตัวเอง ดูเป็นงานแบบที่ดูดพลังชีวิต (HP) หมดหลอด
โดยเฉพาะข้อเหล่านี้ที่เด่น:
- งานขายความยากสูง
- เจรจายืดเยื้อ
- ความเสี่ยงเจ้าของคนสุดท้าย
- ความเสี่ยงเรื่องดอกเบี้ย
- ขาดทุนเมื่อล้มเหลว
- รายได้แบบครั้งต่อครั้ง
- ความสัมพันธ์ระหว่างผู้คนที่หนักทางอารมณ์
มองจากวิธีสร้างทรัพย์สินของตัวเอง ถ้าไม่ทำงานขายรวบรวมที่ดินเอง แต่ขยับไปทางฝั่งระบบ จะรู้สึกว่ามีกำไรมากกว่า:
- วิเคราะห์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
- ประเมินทรัพย์สิน
- ประเมินราคาด้วย AI
- จัดระเบียบข้อมูลเรื่องสิทธิ
- สนับสนุนการตัดสินใจลงทุน
- BPR อสังหาริมทรัพย์
- คัดกรองตัวเลือกที่จะซื้อ
งานขายรวบรวมที่ดินน่านับถือ
คนที่ทำอยู่ก็เก่งจริง ๆ
แต่ในฐานะสนามหลักของตัวเองที่เป็นพนักงานบริษัท สมดุลระหว่างความยากกับส่วนแบ่งที่ได้ดูหนักเกินไป
สรุป
จิอาเงะยะไม่ใช่แค่คนซื้อขายที่ดินต่อ
แก่นของมันคือ:
คนที่จัดที่ดินให้อยู่ในรูปแบบที่ใช้งานได้
เอาที่ดินที่กระจัดกระจาย สิทธิที่ซับซ้อน ผู้เช่า มรดก ความรู้สึก ดอกเบี้ย และทางออก มารวมกัน แล้วเปลี่ยนเป็นสินค้าที่ผู้พัฒนาโครงการซื้อได้
ดังนั้นแหล่งกำไรคือ:
ส่วนต่างที่ได้จากการจัดการเรื่องยุ่งยาก
แต่ในทางกลับกัน ความเสี่ยงก็ใหญ่
- เจ้าของคนสุดท้ายไม่ยอมขาย
- มารู้ทีหลังว่าสเปกของที่ดินไม่ผ่าน
- การย้ายผู้อยู่อาศัยยืดเยื้อ
- ดอกเบี้ยทำให้กำไรละลาย
- ผู้ซื้อฝั่งทางออกลดราคา
- ถ้ารวมไม่ได้ก็ศูนย์หรือขาดทุน
และรายได้โดยพื้นฐานเป็นแบบครั้งต่อครั้ง
งานขายรวบรวมที่ดินนั้น มากกว่าจะเป็นงานขาย มันคือ:
BPR อสังหาริมทรัพย์ระดับยาก
การพัฒนาธุรกิจความเสี่ยงสูง
ศิลปะการต่อสู้ผสมของที่ดิน เงิน และผู้คน
น่าสนใจ
แต่หนัก
เพราะอย่างนั้นแหละ คนที่ทำอยู่จึงน่านับถือ
อย่างไรก็ตาม ถ้าตัวเองจะเข้าไปในโลกนั้น คิดว่ามีโอกาสที่จะมีอะไรสะสมมาที่ตัวเองมากกว่า ถ้าขยับไปทางข้อมูล ระบบ การประเมิน และการสนับสนุนการตัดสินใจ แทนที่จะสู้ในฐานะเซลส์ด้วยรายได้แบบครั้งต่อครั้ง
ข้อควรระวังตอนเผยแพร่
- ไม่ผูกกับบริษัท บุคคล หรือโครงการใดโดยเฉพาะ
- ไม่ฟันธงว่า "การรวบรวมที่ดิน = ผิดกฎหมาย"
- แยกการรวบรวมที่ดินที่ถูกกฎหมายออกจากการข่มขู่ การรังควาน และการฉ้อโกงแบบจิเมนชิที่ผิดกฎหมาย
- เผยแพร่เป็นบทความเพื่อความเข้าใจโครงสร้าง ไม่ใช่บทความที่แนะนำให้ทำงานนี้
- ถ้าใส่ข้อความว่าไม่ใช่คำแนะนำด้านการลงทุนจะปลอดภัยกว่า
ไอเดียลิงก์ภายใน
- ทำไมการดูแค่ผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ถึงอันตราย
- ปัญหาส่วนแบ่งเมื่อพนักงานบริษัททำงานยากที่มีรายได้แบบครั้งต่อครั้ง
- ดูงานจากว่าทักษะสะสมได้หรือหายไปทุกโครงการ
- ทั้งการเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัลและอสังหาริมทรัพย์ สุดท้ายก็คือ "งานที่จัดสิ่งต่าง ๆ ให้อยู่ในรูปแบบที่ใช้งานได้"
- เมื่อดอกเบี้ยขึ้น ธุรกิจที่ต้องถือสต็อกจะยากขึ้นทันที
- Mizuho Real Estate Sales "จิอาเงะ (การรวบรวมที่ดิน) คืออะไร": นิยามของการรวบรวมที่ดิน การขายต่อหรือเป็นนายหน้าให้ลูกค้า การยกเลิกสิทธิเหนือพื้นดิน การรื้อถอนอาคาร และการให้ผู้เช่าย้ายออก
- กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน คมนาคม และการท่องเที่ยวของญี่ปุ่น "ประกาศเกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์": เพดานค่านายหน้าซื้อขาย และอื่น ๆ
- ธนาคารแห่งประเทศญี่ปุ่น "การดำเนินงานในตลาดเงิน": ใช้ตรวจสอบอัตราดอกเบี้ยนโยบาย อัตราดอกเบี้ยระหว่างธนาคารข้ามคืน และอื่น ๆ
- Reuters "Japan pushes back on views it is pressuring BOJ to keep rates low": ข่าวเกี่ยวกับการเพิ่มขึ้นของอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลญี่ปุ่น ณ เดือนกรกฎาคม 2026
