„Insgesamt hast du 5.000.000 Yen Miete gezahlt“ klingt zunächst nach einer erschreckend großen Summe. Doch daraus sofort „Dann hätte ich besser ein Haus gekauft“ abzuleiten, ist eine Rechnung ohne Nenner. Decken 5.000.000 Yen zehn Jahre ab, sind das rund 42.000 Yen pro Monat (genau 41.667 Yen); bei fünfzehn Jahren etwa 28.000 Yen (genau 27.778 Yen). Wenn das Geld viele Jahre Wohnen, die Übertragung eines großen Teils des Gebäudereparaturrisikos auf den Vermieter und zusätzlich Umzugsfreiheit gekauft hat, kann man ebenso sagen: „Für 5.000.000 Yen habe ich sehr viele Jahre Wohnleistung bekommen.“
Wohnen ist kein Spiel, bei dem nur zählt, ob jeder gezahlte Yen zu einem Vermögenswert geworden ist. Man kauft auch Schutz, Flexibilität, Risikoverteilung, Lage und tatsächlich nutzbare Fläche. Wenn ein oder zwei Personen mit 2DK, 1LDK oder 2LDK vollkommen zufrieden sind, während das Obergeschoss eines großen Hauses zehn Jahre lang zum Luxuslager wird, sind diese Quadratmeter zwar Vermögen, aber zugleich Fläche, die gereinigt, beheizt, repariert und finanziert werden muss.
These
Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen lässt sich nicht auf „Miete ist verlorenes Geld“ gegen „Kreditraten bauen Vermögen auf“ reduzieren. Für ein oder zwei Personen mit geringem Flächenbedarf kann es sinnvoll sein, günstig zu mieten, solange Mobilität wertvoll ist, und später eine kompakte gebrauchte Eigentumswohnung zu kaufen, wenn Haushaltsgröße, Arbeitsort und Bedürfnisse im Alter klarer sind.
Drei Gedanken sind entscheidend.
- Die kumulierte Miete sagt ohne Wohndauer wenig aus. 5 Millionen Yen über fünf Jahre und über fünfzehn Jahre sind wirtschaftlich völlig verschieden.
- Nicht jede Ausgabe eines Eigentümers wird zu Vermögen. Zinsen, Steuern, Versicherungen, Transaktionskosten, Instandhaltung, Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen kehren nicht automatisch im Wiederverkaufspreis zurück.
- Ungenutzte Fläche kostet trotzdem. Die bessere Frage lautet nicht „Wie groß kann ich kaufen?“, sondern „Wie klein kann ich wohnen, ohne Lebensqualität zu verlieren?“
Wohnen ist keine Quadratmeter-Meisterschaft. Für drei zehn Jahre lang leere Zimmer gibt es keinen Pokal.
Belege
Ein nützlicher Ausgangsrahmen lautet:
Ökonomische Eigentumskosten ≈ Kaufpreis + Zinsen + Steuern + Versicherung + Reparaturen + Verwaltungskosten + Transaktionskosten − Wiederverkaufswert
Ökonomische Mietkosten ≈ Miete + Verlängerungs-, Versicherungs-, Umzugs- und Nebenkosten
Danach kommen Opportunitätskosten hinzu: Was hätte Eigenkapital oder Bargeld für einen Barkauf in anderen Anlagen erwirtschaften können? Außerdem ist die Flexibilität zu bewerten, bei Jobwechsel, Partnerschaft, Pflegeverpflichtungen oder veränderter Haushaltsgröße umziehen zu können.
5 Millionen Yen Miete sehen mit Zeitachse plötzlich ganz anders aus
Beispielsweise entsprechen 5 Millionen Yen kumulierter Miete:
- 10 Jahre: rund 41.667 Yen pro Monat
- 15 Jahre: rund 27.778 Yen pro Monat
Je nach Region und Zustand kann das ausgesprochen günstig sein. 30.000.000 Yen kumulierte Miete verdienen dagegen einen sehr ernsthaften Vergleich mit einem Kauf. Über dreißig Jahre verteilt sind das rund 83.333 Yen pro Monat.
Trotzdem gilt nicht: „30.000.000 Yen Miete = ich hätte ein Haus für 30.000.000 Yen kaufen können.“ Eigentum bringt Erwerbsnebenkosten, Kreditzinsen, Grundsteuern, Versicherung, Wartung und Verkaufskosten mit sich. Am Ende kann ein Restwert bestehen, aber dessen Höhe hängt von Lage, Alter, Management und Nachfrage ab.
Sämtliche Miete als „verbranntes Geld“ zu bezeichnen, ähnelt der Behauptung, ein Hotelaufenthalt sei ein Totalverlust gewesen, weil man das Hotel danach nicht besitzt. Miete kauft auch eine Wohnleistung.
Ein großes Einfamilienhaus für ein oder zwei Personen kann „ungenutzte Wohnfläche“ bedeuten
Wenn 2DK, 1LDK oder 2LDK bereits genügen, kann der zusätzliche Nutzen eines viel größeren Hauses gering sein. Trotzdem wachsen die Flächen, die gereinigt, gekühlt, beheizt, abgedichtet, versichert und repariert werden müssen – einschließlich Fassade, Dach, Leitungen und technischer Anlagen.
Wird das Obergeschoss kaum genutzt, ist es zugleich „wertvoller Raum“ und „Premium-Lager mit Steuern und Wartung im Abo“. Das ist wie ein großer Van für den täglichen Weg mit meist nur einer Person: hervorragend, wenn man ihn braucht, überdimensioniert, wenn nicht.
Eine gebrauchte Eigentumswohnung kann helfen, „nur die benötigte Fläche zu kaufen“
Wohnungseigentum umfasst normalerweise die private Einheit sowie Anteile an Gemeinschaftsflächen und am Grundstück beziehungsweise entsprechende Nutzungsrechte. Das ist nicht dasselbe wie alleiniger Besitz eines Grundstücks und des gesamten Gebäudes, aber kompakte Einheiten von 40–60 m² lassen sich leichter an ein oder zwei Personen anpassen. Wohnen auf einer Ebene reduziert außerdem tote Fläche und spätere Treppenprobleme.
Doch „Eigentumswohnung = wartungsfrei“ ist ein Mythos. Die japanische umfassende Wohnungs-/Condominium-Erhebung für FY2023 meldete durchschnittliche monatliche Verwaltungskosten von 11.503 Yen je Einheit, wenn Zuführungen aus Park- und ähnlichen Nutzungsgebühren ausgeschlossen werden, sowie durchschnittliche Beiträge zur Instandhaltungsrücklage von 13.054 Yen. Einfach addiert sind das 24.557 Yen pro Monat beziehungsweise rund 295.000 Yen pro Jahr. Außerdem lagen bei 36,6 % der Anlagen die aktuellen Instandhaltungsrücklagen unter dem laut langfristigem Instandhaltungsplan vorgesehenen Betrag. Der Kredit kann enden; Verwaltungskosten und Rücklagen gehen nicht mit in Rente.
Eine Eigentumswohnung beseitigt Dach- und Fassadenprobleme daher nicht. Sie macht aus einer individuellen Großreparatur ein gemeinsames Finanzierungs- und Governance-Problem der Eigentümergemeinschaft.
Neun Millionen leerstehende Wohnungen bedeuten nicht, dass jede gute Gebrauchtimmobilie fast kostenlos wird
Japans Wohnungs- und Grundstückserhebung 2023 zählte rund 9.000.000 leerstehende Wohnungen beziehungsweise Häuser und eine Rekord-Leerstandsquote von 13,8 %. Ein großer Bestand kann künftigen Käufern gebrauchter Immobilien Chancen bieten.
Leerstand ist aber nicht gleichmäßig verteilt. Selbst bei sinkender Gesamtbevölkerung kann die Nachfrage nach kleinen Wohnungen nahe Bahnhöfen, Krankenhäusern, Supermärkten und Arbeitsplätzen bestehen bleiben. Wahrscheinlicher ist eine stärkere Spreizung zwischen gut gelegenen, gut verwalteten Objekten und schlecht erreichbaren Immobilien mit hohem Reparaturbedarf. „Mit sechzig gibt es so viel Leerstand, dann schnappe ich mir ein Schnäppchen“ kann zu einem Spiel werden, bei dem in der Schatztruhe ein Kostenvoranschlag für die Dachsanierung liegt.
Beispiele und Vergleich
| Faktor | Günstige Miete | Kompakte gebrauchte Eigentumswohnung | Größeres Einfamilienhaus |
|---|---|---|---|
| Eignung für 1–2 Personen | Hoch | Hoch | Kann zu groß sein |
| Anfangskapital | Niedrig | Mittel–hoch | Hoch |
| Umzugsflexibilität | Hoch | Niedrig | Niedrig |
| Verbleibender Vermögenswert | Meist keiner | Möglich | Möglich |
| Große Gebäudereparaturen | Vor allem Vermieter | Gemeinschaftlich | Eigentümer selbst |
| Laufende Fixkosten | Miete usw. | Verwaltung und Rücklage | Steuern, Versicherung, eigene Rücklagen |
| Treppenrisiko | Objektabhängig | Eine Ebene leicht wählbar | Häufig bei zwei Etagen |
| Tote Fläche | Leicht reduzierbar | Leicht reduzierbar | Kann groß sein |
| Gestaltungsfreiheit | Niedrig | Mittel | Hoch |
Die Strategie „bis ungefähr sechzig mieten und dann je nach Lage eine gebrauchte Immobilie bar kaufen“ besitzt innere Logik, auch wenn sie keine Zauberformel ist. In jüngeren Jahren können Arbeitsort, Mitbewohnerzahl und Flächenbedarf leichter wechseln. Ein späterer Kauf verhindert, dass man heute für eine Vier-Schlafzimmer-Zukunft bezahlt, die vielleicht nie eintritt.
60 ist jedoch keine magische Zahl. Eine hervorragende Gelegenheit in den 50ern kann einen Kauf rechtfertigen; angenehmes Mieten bis in die 70er kann genauso vernünftig sein. Entscheidend sind Lebensstabilität, finanzielle Tragfähigkeit sowie der bauliche und finanzielle Zustand des Objekts.
Häufige Missverständnisse
1. „Miete ist komplett verloren, weil kein Vermögenswert entsteht“
Nur halb richtig. Sie schafft kein Eigentum, kauft aber Wohnen und Flexibilität und verlagert einen Teil des Wertverlust-, Großreparatur- und Wiederverkaufsrisikos auf den Eigentümer.
2. „Jede Kreditrate wird zu meinem Vermögen“
Tilgung erhöht das Eigenkapital, Zinsen, Steuern, Versicherung, Wartung und Transaktionskosten jedoch nicht. Nicht jeder Yen, der das Konto verlässt, wird als Ziegelstein wiedergeboren.
3. „Der eigentliche Vermögenswert ist das Grundstück, also zählt nur Land“
Daran ist etwas wahr: Gebäude altern, gut gelegenes Land kann seinen Wert halten. Aber auch Bodenwerte unterscheiden sich stark nach Lage. Bei Eigentumswohnungen ist Land üblicherweise ein Gemeinschaftsanteil, der nicht beliebig separat verkauft werden kann. Gebäudemanagement, Rücklagen und Wiederaufbaumöglichkeiten beeinflussen ebenfalls den späteren Wert.
4. „Kleine Wohnungen sind pro Quadratmeter immer günstiger“
Nicht unbedingt. Küche, Bad, Toilette, Eingang und Leitungen werden bei 40 m² ebenso wie bei 80 m² benötigt; ein Teil der Ausstattungskosten ist daher fix. Kleine Einheiten können pro m² teurer sein. Trotzdem lässt sich der Gesamtaufwand leichter begrenzen, als wenn man zusätzliche 40 m² kauft, die man nicht nutzt.
5. „Mehr Leerstand bedeutet, dass später alles spottbillig ist“
Die nationale Zahl leerstehender Wohnungen ist nicht dasselbe wie der Preis einer guten Wohnung dort, wo man wirklich leben möchte. Ein verdächtig niedriger Preis kann nur die Vorausrechnung für schlechte Erreichbarkeit, schwache Erdbebensicherheit, rechtliche Einschränkungen oder aufgeschobene Reparaturen sein.
6. „In einer Eigentumswohnung muss ich mich nicht um Instandhaltung kümmern“
Doch. Man tauscht „ich beauftrage den Dachdecker“ gegen „ich brauche eine finanziell gesunde und entscheidungsfähige Eigentümergemeinschaft“. Langfristiger Sanierungsplan, Rücklagen, Zahlungsrückstände, Reparaturhistorie und Protokolle können wichtiger sein als frische Tapeten.
Bedingungen und Ausnahmen
Frühes Kaufen kann vorteilhaft sein, wenn man sehr wahrscheinlich lange in derselben Region bleibt, Haushaltsgröße und Flächenbedarf stabil sind, Preis und Verwaltung des Objekts gut sind und nach dem Kauf noch genügend Liquidität vorhanden ist. Wer Garten, mehrere Stellplätze, DIY-Freiheit, zusätzliche Zimmer oder die Privatsphäre eines Hauses tatsächlich nutzt, verschwendet mit größerer Fläche nichts.
Langes Mieten kann besonders rational sein, wenn die Miete niedrig ist, kompakter Wohnraum bereits genügt, ein Umzug weiterhin möglich ist und die Liquidität des Kapitals hohen Wert hat.
Vor dem Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung sollte mindestens geprüft werden:
- Deckt der langfristige Instandhaltungsplan 30 Jahre oder mehr ab?
- Sind die Rücklagen im Verhältnis zum Plan ausreichend?
- Gibt es erhebliche Rückstände bei Verwaltungskosten oder Rücklagen?
- Welche großen Reparaturen wurden durchgeführt und welche stehen an?
- Funktioniert die Eigentümergemeinschaft tatsächlich?
- Wie stehen Erdbebensicherheit, Leitungen und Aufzüge da?
- Welche Grundstücksrechte bestehen, einschließlich möglicher Erbpacht-/Leasehold-Modelle?
- Wie gut sind Supermärkte, Krankenhäuser und öffentlicher Verkehr erreichbar?
- Kann man sich beim späteren Verkauf einen nächsten Käufer vorstellen?
Japans Zertifizierungssystem für Condominium-Managementpläne bewertet unter anderem Governance, getrennte Buchführung, langfristige Reparaturplanung und Rücklagen. Eine Zertifizierung ersetzt keine Due Diligence, ist aber ein nützlicher zusätzlicher Hinweis auf Managementqualität.
Und wer später bar kaufen will, sollte nicht das gesamte Vermögen in Wände und Böden verwandeln. Ein Barkauf beseitigt Zinsen; er sollte nicht gleichzeitig die Liquidität beseitigen. Niemand bekommt einen Preis dafür, sein Bankkonto in Tapete verwandelt zu haben.
Fazit
Ob 5 Millionen Yen Miete „verschwendet“ waren, hängt davon ab, wie viele Jahre Wohnen sie gekauft haben und welche realistischen Alternativen bestanden. Bei 30 Millionen Yen wird ein gründlicher Kaufvergleich wichtiger, aber kumulierte Miete und Kaufpreis dürfen weiterhin nicht eins zu eins gegeneinandergestellt werden.
Für ein oder zwei Personen, die mit einer Fläche etwa in der Größe eines 2DK wirklich zufrieden sind, besteht ein großer struktureller Vorteil: Wer keine zusätzliche Fläche begehrt, kann Wohnkosten stark senken, ohne die Lebensqualität im gleichen Maß zu reduzieren.
Günstig mieten, solange Flexibilität wertvoll ist. Wenn die Lebensumstände klarer sind, eine kleine, gut verwaltete gebrauchte Eigentumswohnung oder eine andere passend dimensionierte Immobilie prüfen. Frühes Kaufen kann gewinnen – aber wegen der Zahlen und des tatsächlichen Nutzens, nicht weil „alle kaufen“ oder „Miete weggeworfen ist“.
Kaufe die Fläche, die du wirklich nutzt. Ungenutzter Boden ist, bevor er Vermögenswert ist, zuerst Putzarbeit.
Quellen (4)
- Statistics Bureau of Japan, Housing and Land Survey 2023: https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/g_kekka.pdf
- e-Stat, FY2023 Comprehensive Condominium Survey: https://www.e-stat.go.jp/stat-search/file-download?fileKind=2&statInfId=000040188314
- MLIT, Zusammenfassung FY2023 Comprehensive Condominium Survey: https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000210.html
- MLIT, Condominium Management Plan Certification System: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/keikakunintei.html
