Đi một trung tâm thương mại đủ lâu, bạn sẽ bắt đầu thấy những thay thế kỳ lạ.
Nhà hàng biến thành khu máy gắp. Cửa hàng thời trang biến mất, cả bức tường đầy máy capsule. Sau đó là phòng khám, gym, trung tâm học thêm, làm đẹp, cửa hàng thu mua. Đến một lúc nào đó, một tấm quảng cáo khổng lồ xuất hiện và cố thuyết phục bạn rằng phía sau nó chưa bao giờ có cửa hàng.
Trên mạng, người ta đôi khi đùa rằng đây là “phân loại cấp cứu cho trung tâm thương mại”.
Đồ ăn rút. Máy móc vào. Rồi phòng khám. Rồi fitness. Cuối cùng là khoảng không.
Nếu hiểu theo nghĩa đen thì bác sĩ và phòng gym thành thần chết của bán lẻ. Rõ ràng quá đơn giản.
Nhưng câu đùa có một ý rất hữu ích:
đừng chỉ nhìn hiện tại có cửa hàng gì. Hãy nhìn cái gì đã rời đi, cái gì thay thế, và mặt bằng trống bao lâu.
1. Bốn “động cơ” của trung tâm thương mại
| Vai trò | Ví dụ | Tác dụng |
|---|---|---|
| Động cơ kéo khách | Nhà hàng nổi tiếng, rạp phim, cửa hàng chuyên môn lớn, thương hiệu thời trang mạnh | Tạo lý do để đến |
| Động cơ giữ khách | Cà phê, nhà hàng, food court, rạp phim, khu vui chơi | Tăng thời gian ở lại và mua chéo |
| Động cơ nhu cầu hàng ngày | Siêu thị, drugstore, đồ gia dụng, cửa hàng giá thấp | Tạo tần suất quay lại |
| Động cơ hấp thụ mặt bằng trống | Capsule, máy gắp, pop-up, dịch vụ theo mục đích | Giữ những vị trí khó vẫn hoạt động |
Một tenant có thể làm nhiều việc. Rạp phim vừa kéo khách vừa giữ khách; siêu thị vừa là nhu cầu thường ngày vừa có thể là anchor.
Trung tâm mạnh có nhiều lý do ghé thăm cùng lúc.
2. Cái gì nhiều thì tốt
Không đơn giản là “càng nhiều cửa hàng càng tốt”.
Tín hiệu mạnh hơn là có nhiều loại lý do để đến.
- Khu ăn uống sôi động
- Siêu thị và thực phẩm mạnh
- Rạp phim hoặc giải trí lớn
- Nhiều lựa chọn thời trang, giày, mỹ phẩm, đồ gia dụng
- Điện tử, sách, hobby
- Cà phê và chỗ nghỉ
Cuối năm 2025, Nhật Bản có 3.013 SC và tổng cộng 164.545 tenant. Trong nhóm phân loại được, 61,0% là bán lẻ, 18,2% ăn uống và 20,8% dịch vụ.[1]
Mô hình hỗn hợp là bình thường.
3. Cái gì đóng cửa thì đáng lo
Đáng lo hơn khi nhiều “động cơ kéo khách” và “giữ khách” rút liên tiếp.
Đặc biệt là ăn uống.
Nhà hàng có nhân công, nguyên liệu, bếp, điện nước và chi phí vận hành cao. Nhưng khi hoạt động tốt, nó tạo lý do mạnh để đến: ăn trưa, ăn tối gia đình, nghỉ khi mua sắm hoặc đi sau sự kiện.
Theo JCSC, doanh số của các SC hiện hữu tăng 3,5% trong năm 2025 và ăn uống hoạt động tốt suốt năm nhờ khách du lịch, người về quê và khách sự kiện.[2]
Tháng 8/2026, ăn uống tiếp tục kéo doanh số nhờ gia đình, nhóm và khách du lịch.[3]
Vì vậy tín hiệu xấu không phải là “một nhà hàng đóng”.
Mà là:
nhiều nhà hàng mạnh rời đi, chậm có người thay và lý do ‘đến đây để ăn’ biến mất.
Thời trang cũng tương tự. Nếu nhiều cửa hàng rút mà bán lẻ tương đương không quay lại, nhu cầu đi dạo và so sánh có thể đang yếu đi.
Nhưng thương mại điện tử, tái cấu trúc thương hiệu, thời tiết và đóng cửa toàn quốc cũng ảnh hưởng. Một cửa hàng áo phông đóng không phải giấy chứng tử của cả tòa nhà.
4. Vì sao nhiều máy trò chơi đôi khi tạo cảm giác “có mùi”
Capsule và máy gắp không phải kinh doanh xấu.
Chúng thậm chí có thể là điểm đến mạnh.
Cảm giác lạ xuất hiện khi một khu nhà hàng hoặc thời trang lớn gần như hoàn toàn biến thành máy móc.
Nó làm ta thấy cách sử dụng kinh tế của diện tích đã thay đổi.
Từ mô hình cần nhiều người và tồn kho sang mô hình có thể vận hành diện tích lớn với ít nhân sự hơn.
Điều này không chứng minh tiền thuê thấp hay kinh doanh kém.
Nhưng đặt ra câu hỏi:
mục tiêu có chuyển từ “tối đa hóa doanh số mỗi mét vuông” sang “đừng để mét vuông này bị bỏ trống” hay không?
Mặt bằng trông như đang được tự động hóa.
5. Phòng khám, gym, học thêm, cửa hàng giá thấp và thu mua không phải phản diện
Phòng khám vào không có nghĩa là trung tâm sắp chết.
Người đi khám mắt thường đến vì mục đích rõ ràng, không phải tình cờ đi qua tầng sáu rồi nghĩ “hôm nay đo nhãn áp cũng được”.
Gym, giáo dục, làm đẹp và thu mua cũng thường là dịch vụ theo mục đích.
Do đó chúng có thể hoạt động ở tầng cao hoặc vị trí ít dòng người tự nhiên.
Tỷ trọng dịch vụ ở Nhật cũng tăng nhẹ: từ 19,9% tenant phân loại được năm 2020 lên 20,8% năm 2025, trong khi bán lẻ giảm từ 62,0% xuống 61,0%.[1]
Đó cũng là thay đổi cấu trúc.
Vấn đề không phải loại hình.
Vấn đề là kết luận trung tâm chết chỉ từ biển hiệu mà không xem nó thay cho cái gì.
6. Một mô hình “triage” hữu ích hơn
Giai đoạn 0: Khỏe
- Ăn uống, bán lẻ, giải trí, nhu cầu hàng ngày cùng tồn tại
- Chỗ trống được lấp nhanh
- Không định mua gì vẫn đến
Giai đoạn 1: Lõi bắt đầu mỏng
- Nhà hàng và thời trang mạnh giảm
- Chất lượng tenant thay thế không ổn định
Giai đoạn 2: Tự động hóa diện tích
- Máy và sự kiện tạm thời chiếm khu lớn
- Thiết bị thay cho mô hình cửa hàng đầy đủ
Giai đoạn 3: Chuyển sang dịch vụ có mục đích
- Phòng khám, gym, học, làm đẹp, thu mua tăng
- Phụ thuộc hơn vào người có việc cụ thể
Giai đoạn 4: Ngụy trang mặt bằng trống
- Pop-up, ghế, hình lớn, tường tăng
- Kiến trúc bắt đầu đi làm thay đội cho thuê
Giai đoạn 5: Khoảng không
- Cửa hàng đóng dài hạn
- Lối đi cả tầng bị thu hẹp
- Xuất hiện câu “trước đây chẳng phải đi tiếp được sao?”
Đây không phải chuẩn kế toán. Đây là heuristic quan sát có pha trò.
7. Kiểm tra trung tâm trong năm phút
- Có bao nhiêu chỗ trống và tường tạm
- Trước đây vị trí đó là gì
- Mất bao lâu để có tenant mới
- Khu ăn uống có giảm mật độ và khách không
- Còn bao nhiêu điểm kéo khách lớn
- Khu lớn có chuyển sang máy và công năng tạm không
- Càng lên cao càng vắng không
- Ghé một điểm có dẫn tự nhiên sang điểm tiếp theo không
Quan trọng nhất là nhìn theo thời gian.
Tháng 7/2026, JCSC nêu tenant mới và sự kiện là yếu tố tích cực ở nhiều SC.[4]
Thay tenant là bình thường.
Nguy hiểm thật sự là sau khi tenant tốt rời đi, trung tâm mất khả năng hồi phục.
8. Mọi người đến trung tâm thương mại để làm gì
Giá trị không nằm ở “100 cửa hàng”.
Nó nằm ở việc kết nối nhiều hành vi:
ăn, xem quần áo, xem phim, xem sách, cho trẻ chơi, mua thực phẩm, xem capsule, uống cà phê, đi bộ không mục đích.
Ăn uống giảm thì thời gian ở lại giảm. Thời trang và đồ gia dụng giảm thì lý do so sánh khi đi dạo giảm. Rạp phim và anchor lớn mất thì lý do cố ý đến giảm. Siêu thị mất thì tần suất hàng ngày cũng có thể giảm.
Phòng khám và gym tăng “tôi có việc nên tôi đến”.
Điều đó hữu ích. Nhưng nếu gần như cả tòa nhà chỉ còn các việc cụ thể, nơi đó bắt đầu giống một tòa nhà khổng lồ chứa các việc vặt.
9. Kết luận: lịch sử thay thế quan trọng hơn bức ảnh hiện tại
Câu hỏi hữu ích nhất:
“Trước đây chỗ này là gì?”
Nhà hàng mạnh → nhà hàng mạnh khác: bình thường.
Thời trang → đồ gia dụng: bình thường.
Thời trang → trống sáu tháng → khu capsule lớn: đáng chú ý.
Dãy nhà hàng → máy gắp → pop-up → tường: câu chuyện đã bắt đầu.
Câu hỏi cuối cùng:
tenant mới có khôi phục được lý do đến đã mất không?
Máy không phải vấn đề. Bác sĩ không phải vấn đề. Cửa hàng giá thấp và gym cũng không.
Vấn đề là lý do để đến biến mất từng cái mà không có lý do mới.
Đầu tiên nhân viên biến mất. Sau đó máy tăng lên. Cuối cùng tường tăng lên.
Trước khi đến đó, trung tâm vẫn có thể hồi sinh nếu tạo được một lý do mới để người ta chủ động đến.
- Japan Council of Shopping Centers (JCSC), "SC White Paper / Overview of Shopping Centers in Japan", 2025 year-end data and tenant mix jcsc.or.jp
- JCSC, "SC Sales Statistics Report: Full Year 2025", published 2026-02-25. Existing-SC sales +3.5%; food service strong through the year jcsc.or.jp
- JCSC, "SC Sales Statistics Report: August 2026", published 2026-09-25. Existing-SC sales +2.8%; food service helped drive sales amid family, group, and tourist demand jcsc.or.jp
- JCSC, "SC Sales Statistics Report: July 2026", published 2026-08-25. New tenant openings and event attraction were cited among positive performance factors jcsc.or.jp
